118,784,000원
서울남부지방법원 2025타경9397. 구로동 마인드에코프라움 7층 705호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택 원룸형)으로 이용 중인 물건입니다. 숫자만 보면 감정가 290,000,000원에서 네 번 유찰돼 118,784,000원까지 내려온 ‘큰 폭 할인’ 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 곧 취득원가가 아닌 대표적인 대항력 임차인 인수형입니다.
등기상 임차권자 중국인 박승길의 보증금은 369,000,000원입니다. 전입은 2019.05.29, 최초 확정일자는 2019.02.18이고, 2021.04.26 보증금 15,000,000원 증액 후 2021.04.28 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2023.08.30이므로 이 임차관계가 앞섭니다. 현재 최저가에서 집행비용 2,462,976원을 제외한 116,321,024원이 임차인에게 배당되고, 남은 252,678,976원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9397 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 98-14 마인드에코프라움 제7층 제705호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택 원룸형 · 방1·화장실·주방 겸 거실·발코니 · 14층 건물 중 7층 |
| 시세 비교 면적 | 35.34㎡ |
| 소유자 | 사형택 (2019.08.05 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 118,784,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 박승길 / 369,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.08.30 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 1,279,000,000원 |
| 매수보증금 | 최저매각가격의 20% · 23,756,800원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
말소기준은 2023.08.30 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 2024.01.04 압류와 2025.04.18 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 박승길의 전입·점유 및 확정일자 관계가 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 등기상 임차권 자체의 말소 여부와 별개로 미배당 보증금이 경제적으로 승계되는 점이 이 사건의 핵심입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 확정 1명, 추가 4명은 별도 확인
| 임차인·점유자 | 전입 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 중국인 박승길 건물 전부 · 임차권등기 | 2019.05.29 | 369,000,000원 2019.02.18 증액 15,000,000원 · 2021.04.28 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.10.19 | 잔액 인수 252,678,976원 |
| JIN YUSHUN 705호 | 2019.09.27 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
| PIAO NAYING 705호 | 2019.05.31 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
| PIAO CHENGJI 705호 | 2019.05.29 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
| LI SHANYU 705호 | 2019.05.31 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득액’으로 봐야 한다
마인드에코프라움은 45세대, 2019.01.29 준공입니다. 제공된 유사면적 실거래는 3건이며, 최근 12개월 거래는 2026.05의 368,000,000원 1건입니다. 전체 3건 평균 341,000,000원은 2022년·2024년 거래가 섞인 값이므로, 현재 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균 368,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 37.89㎡ | 6 | 368,000,000원 |
| 2024.08 | 32.75㎡ | 10 | 265,000,000원 |
| 2022.03 | 35.34㎡ | 11 | 390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 368,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 341,000,000원 |
표면 최저가 118,784,000원은 최근 12개월 평균의 32.3%에 불과합니다. 하지만 이 수치는 인수보증금을 제외한 숫자라 투자판단 기준으로 쓰면 안 됩니다. 현재 회차의 확인된 실질취득액은 371,462,976원으로 최근 12개월 평균·최신 거래 368,000,000원의 약 100.9%, 금액으로는 3,462,976원 높습니다.
④ 유찰돼도 실질취득액은 거의 내려가지 않는다
| 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 118,784,000원 | 252,678,976원 | 371,462,976원 |
| 5회 유찰 시 | 95,027,200원 | 276,083,290원 | 371,110,490원 |
| 6회 유찰 시 | 76,021,760원 | 294,746,632원 | 370,768,392원 |
5회, 6회 유찰돼 최저가가 95,027,200원·76,021,760원으로 내려가더라도 인수액이 각각 276,083,290원·294,746,632원으로 늘어납니다. 결국 확인된 실질취득은 약 370,768,392원~371,462,976원으로 거의 고정됩니다. 즉 이 사건에서는 “한 번 더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 작동하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 118,784,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,462,976원 |
| 1. 임차인 중국인 박승길 보증금 | 369,000,000원 | 116,321,024원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박승길 | 369,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차보증금 배당에 사용되고, 보증금 부족분 252,678,976원이 매수인에게 남습니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 요인은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 구로중학교 북서측 도로 건너편에 위치하며, 주변은 아파트·오피스텔·도시형생활주택·학교·공공시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 대림역이 있어 감정평가상 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 7층이며 도시가스·승강기·기계식 주차장·화재탐지 및 경보·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·일반상업지역이며 남동측 약 12m 포장도로에 접합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 45세대 규모이고 제공된 실거래가 3건, 최근 12개월은 1건입니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 2.3회, 낙찰률 14.29%로 거래·경매 표본 모두 두껍지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 최저가 118,784,000원이 아니라 확정 인수 252,678,976원을 합친 371,462,976원을 가격 비교 기준으로 삼아야 합니다.
- 추가 점유자 관계 확인. JIN YUSHUN, PIAO NAYING, PIAO CHENGJI, LI SHANYU의 보증금·확정일자·독립 임대차 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 박승길 보증금 잔액 확인. 실제 배당표 확정 과정에서 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라질 수 있으므로 배당기준과 임차권 내용을 원본 대조해야 합니다.
- 입찰보증금. 이 사건은 매수보증금이 최저매각가격의 20%이므로 현재 회차 기준 23,756,800원이 필요합니다.
- 명도 범위. 현황조사상 여러 명의 전입자가 확인되므로 실제 점유자와 점유 형태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당 외 비용이 추가될 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 시세 표본 주의. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 368,000,000원은 중요한 최신 기준이지만 단일 거래라는 한계가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가 1.19억”이 아니라 “실질취득 약 3.71억”
이 물건은 네 번 유찰돼 감정가 290,000,000원에서 118,784,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 369,000,000원 임차보증금 때문에 현재 회차의 확인된 실질취득액은 371,462,976원입니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 368,000,000원보다 3,462,976원 높습니다.
더 유찰돼 낙찰가가 95,027,200원, 76,021,760원으로 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 각각 371,110,490원, 370,768,392원으로 거의 변하지 않습니다. 여기에 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자 4명도 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 “확정·미확정 임차관계를 모두 반영했을 때 실제로 얼마를 부담하는가”입니다.
