🔻 감정가 49% 🛡️ 실질 인수 0원 🧾 확약 2026.05.20 🔁 3회 유찰
110,250,000원
수원지방법원 2025타경55436. 오산시 원동 ‘베벌리힐스 B동’ 제3층 제301호, 집합건축물대장상 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 현 소유자 김대성은 2021.02.01. 거래가액 226,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 이보다 앞선 2020.12.28. 임차인 이지은이 전입·점유를 시작했고, 2020.12.16. 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리는 2022.08.04. 포천세무서장 압류이므로 임차인은 기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
보증금도 226,000,000원으로 현재 최저가 110,250,000원보다 큽니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조라, 현재 회차에서는 매각가 110,250,000원에 미배당 118,093,500원을 더한 228,343,500원 수준이 룰상 부담으로 계산됩니다. 그러나 이 사건에는 결론을 바꾸는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55436 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 560-19 3층301호 · 도로명주소 경기도 오산시 밀머리로 15-4 |
| 물건종류 | 도시형생활주택(다세대주택) · 베벌리힐스 B동 · 지하1층 지상12층 중 3층 |
| 소유자 | 김대성 · 2021.02.01. 소유권이전 · 거래가액 226,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 110,250,000원 (3회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 226,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 말소기준권리 | 2022.08.04. 갑구 3번 압류 · 권리자 국 · 처분청 포천세무서장 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 결론이 바뀐다
핵심은 날짜 순서입니다. 이지은의 주민등록·점유개시일은 2020.12.28., 확정일자는 2020.12.16.으로 말소기준권리 2022.08.04.보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 2023.02.03.에는 임차보증금 226,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고, 2025.06.18. 배당요구도 했습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지은 | 전유부분전부 · 주거(임차권등기) | 2020.12.28 / 2020.12.16 배당요구 2025.06.18 | 226,000,000원 | 有 → 2026.05.20. 포기 확약 | 有 우선변제권만 주장 | 주택도시보증공사 “양도전: 임차인 이지은” 표기 | 0원 |
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 225,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 110,250,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 88,200,000원(감정가 39.2%), 그 다음은 70,560,000원 (감정가 31.36%)으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 49% | 110,250,000원 | 118,093,500원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 39.2% | 88,200,000원 | 139,787,600원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 31.36% | 70,560,000원 | 157,110,080원 | 0원 |
중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 다른 개념이라는 것입니다. 이 사건에서는 동일 조건의 최근 실거래 금액으로 현재 최저가를 직접 비교할 수 없으므로, 110,250,000원이 시장가보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 베벌리힐스B동은 총 8세대이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회인데 이 물건은 이미 3회 유찰됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,343,500원 |
| 1. 임차인 이지은 보증금 · 우선변제 | 226,000,000원 | 107,906,500원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 226,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 임차보증금 부족분은 118,093,500원으로 계산되지만, 2026.05.20. 확약에 따라 본 리포트의 매수인 실질 인수는 0원으로 판정합니다. 예상배당은 집행비용 2,343,500원과 임차인 우선변제 107,906,500원으로 매각대금이 소진됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산시 원동 ‘원일중학교’ 북동측 인근. 주변은 병원·마트·근린생활시설·다세대주택·단독주택·오피스텔·업무용 빌딩·아파트가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상12층 건물의 제3층 제301호이며, 도시가스 난방·위생·급배수·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 2층~5층은 도시형생활주택(다세대주택), 6층~12층은 업무시설(오피스텔)로 이용되는 건물입니다.
- 도로. 북측 약 3~4m, 동측 약 5~6m 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 496.0㎡, 공시지가 1,347,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 환금성 확인. 베벌리힐스B동은 총 8세대이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 본건은 3회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.20. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 문구와 적용 대상을 매각물건명세서 원본에서 반드시 대조하세요.
- 임차인 배당 구조 확인. 배당모형상 우선변제 107,906,500원, 미배당 118,093,500원입니다. 확약이 유효하게 적용돼야 이 부족분의 실질 인수가 0원이 됩니다.
- 시세 대조. 감정가 225,000,000원에서 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 유사 다세대 실거래와 비교해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 가격 외에도 건물 규모, 혼합용도, 점유·명도 상태, 내부 상태 등을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 건 확약의 효력
이 사건은 겉으로 보면 보증금 226,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 매우 위험한 구조입니다. 현재 최저가 110,250,000원만 보면 배당 부족분 118,093,500원이 남고, 확약이 없다면 실질 부담은 228,343,500원 수준까지 올라갑니다.
하지만 2026.05.20. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 이 확약이 그대로 적용되는 한 임차인 관련 실질 인수는 0원이고, 현재 회차의 실질취득은 110,250,000원입니다.
다만 이미 3회 유찰됐고 베벌리힐스B동은 8세대입니다. 감정가의 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 결론 내리기보다, 확약 원문 확인을 권리분석의 1순위로 두고 실제 시세·환금성을 별도로 검증하는 접근이 맞습니다. 권리 위험은 확약으로 크게 줄었지만, 가격 판단은 아직 별도 검증이 필요합니다.
