수원지방법원 2025타경55436. 오산시 원동 소재 통칭 ‘베벌리힐스 B동’ 제3층 제301호, 집합건축물대장상 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 소유자 김대성 씨는 2021.02.01 거래가액 226,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청한 구조이고, 청구금액은 226,000,000원입니다.
권리의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 임차인 이지은은 전입 2020.12.28, 확정일자 2020.12.16, 보증금 226,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 모두 잡힙니다. 하지만 2026.05.20 제출된 확약서 때문에 이 임차인의 미배당 인수는 실질 0원*으로 처리합니다. 둘째, 그보다 더 위험한 지점은 을구 1번 근저당권입니다. 2018.10.16 설정된 채권최고액 1,800,000,000원 근저당이 말소기준보다 앞선 권리로 표시되어 있어, 입찰 전 해소 여부 확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55436 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 560-19 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(다세대주택) · 베벌리힐스B동 |
| 소유자 | 김대성 (2021.02.01 소유권이전, 거래가액 226,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 226,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 등기소 / 발급일 | 수원지방법원 오산등기소 / 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권 확약보다 앞서 봐야 할 선순위 근저당
말소기준은 2022.08.04 갑구 3번 압류입니다. 이 압류 이후의 수원시 압류, 강제경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 2018.10.16 을구 1번 근저당권은 말소기준보다 앞선 권리로 표시되어 있고, 채권최고액도 1,800,000,000원입니다. 이 권리가 실제로 해소되지 않는다면, 최저가 225,000,000원을 기준으로 가격을 판단할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약으로 인수 실질 0원*
| 임차인 | 사용 / 범위 | 전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지은 | 주거(임차권등기) · 전유부분전부 | 전입 2020.12.28 확정 2020.12.16 | 226,000,000원 | 2025.06.18 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
임차인 이지은은 보증금 226,000,000원, 전입 2020.12.28, 확정일자 2020.12.16로, 배당요구까지 한 임차인입니다. 원칙적으로 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질 부담이 줄지 않는 구조가 됩니다. 이 사건의 현재 회차도 룰상 미배당 부족분은 4,950,000원으로 잡힙니다.
* 배당표상 현재 회차 룰상 부족분은 4,950,000원입니다. 확약은 이지은 임차권에만 적용됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,950,000원 | 약 매각가의 1.8% 추정 |
| 1. 임차인 이지은 보증금 | 226,000,000원 | 221,050,000원 | 부족분 4,950,000원 · 확약으로 실질 인수 0원* |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,800,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 226,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 기준 매각대금 225,000,000원은 집행비용 3,950,000원을 제외하고 임차인 보증금에 대부분 배당되는 구조입니다. 채권자 총 청구 2,026,000,000원 중 배당되지 않는 금액이 크게 남습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 원동 소재 원일중학교 북동측 인근 집합건물입니다. 주변은 병원, 마트, 각종 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 업무용 빌딩, 아파트 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상12층 건물 내 제3층 제301호입니다. 도시가스 난방설비, 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 대체적으로 평지의 부정형 토지로, 2층∼5층은 도시형생활주택(다세대주택), 6층∼12층은 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사되었습니다.
- 환금성. 베벌리힐스B동은 총 8세대, 사용승인일 2018.06.22로 확인됩니다. 소규모 다세대는 아파트보다 매수층이 좁을 수 있어, 권리 리스크가 남는 경우 환금성이 더 빠르게 약해질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당. 을구 1번 근저당권 채권최고액 1,800,000,000원이 매수인 인수로 표시됩니다. 이 권리의 실제 존속·해소 여부를 등기 원본과 매각조건으로 확인하기 전에는 입찰하지 않는 것이 맞습니다.
- 임차권 확약. 임차인 이지은 보증금 226,000,000원은 대항력 있는 구조이나, 2026.05.20 확약서로 대항력 포기 및 임차권등기 말소 의사가 제출되었습니다. 확약 원본의 문구와 제출 주체를 확인해야 합니다.
- 실질취득. 확약 반영 시 이 임차인의 인수는 실질 0원*입니다. 다만 확약이 없다면 현재 회차 룰상 부족분 4,950,000원, 2회 유찰 시 49,320,000원, 3회 유찰 시 84,816,000원으로 커지는 구조입니다.
- 신청채권자. 주택도시보증공사의 청구금액은 226,000,000원입니다. 배당표상 신청채권자 배당은 0원으로 잡혀 있어, 배당 구조와 권리 이전 경위를 함께 확인해야 합니다.
- 관리비·점유. 다세대·도시형생활주택은 관리비 체납, 실제 점유자, 열쇠 인도, 임차권등기 말소 시점이 명도비용과 직결됩니다. 현황조사·관리 주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·명세·배당 추정 구조를 바탕으로 한 의견입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원본을 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “임차권은 풀렸지만, 선순위가 남았다”
이 사건의 임차권 자체는 확약서 덕분에 큰 고비를 넘었습니다. 보증금 226,000,000원의 대항력 임차권이 있지만, 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약이 제출되어 해당 임차인의 인수는 실질 0원*으로 볼 수 있습니다.
그러나 결론은 낙관이 아닙니다. 을구 1번 선순위 근저당권 1,800,000,000원이 말소기준보다 앞선 권리로 표시되어 있습니다. 이 부분이 해소되지 않는다면, 최저가 225,000,000원은 싸고 비싸고의 기준이 될 수 없습니다. 이 물건은 확약 확인 + 선순위 근저당 해소 확인이 모두 끝난 뒤에야 검토할 수 있는 물건입니다. 권리 확인 전 결론은 명확합니다. 입찰 보류.