수원지방법원 2025타경55477. 오산시 원동 퍼스트랜드 6층 605호, 공부상 업무시설(오피스텔)로 확인되는 집합건물입니다. 감정가는 38,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 18,620,000원까지 내려와 감정가의 49.0% 수준입니다. 숫자만 보면 싸 보이지만, 이 사건은 주거형 아파트가 아니라 근린시설·오피스텔 성격의 물건이고, 채권 미배당이 크게 남는 구조라 환금성과 명도 리스크를 같이 봐야 합니다.
권리의 기준은 2012.12.13 동양생명보험주식회사 근저당권입니다. 이후의 오산시 압류, 경매개시결정, 국 압류, 그리고 2025.04.28 임차권등기는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 임차인으로 확인되는 정재경·최환희 모두 전입이 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “인수 권리 때문에 피할 물건”이 아니라, “가격은 낮아졌지만 실제 처분성과 점유·세금 변수를 확인해야 하는 물건”에 가깝습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55477 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 347-8 퍼스트랜드 6층 605호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 신수현 (2012.12.13 거래가 67,830,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 38,000,000원 / 18,620,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동양생명보험주식회사 / 30,471,411원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 동양생명보험주식회사의 채권최고액은 61,100,000원이고, 현재 최저가 기준 예상 배당은 17,884,840원에 그쳐 43,215,160원의 미배당이 남습니다. 다만 이 미배당은 근저당권자의 회수 부족 문제이지, 매수인이 떠안는 인수금은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수는 0원
임차인으로 확인되는 사람은 정재경, 최환희 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 보이며, 두 사람 모두 전입신고일이 2012.12.13 말소기준권리 이후입니다. 따라서 대항력은 인정되기 어렵고, 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 / 확정 | 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정재경 | 7.1000㎡ | 5,000,000원 | 385,000원 | 2014.10.08 / 해당 없음 | 대항력 없음 인수 0 |
| 최환희 | 별지 기재 부동산 전유부분 전부 | 10,000,000원 | 해당 없음 | 2021.11.26 / 해당 없음 | 대항력 없음 임차권등기 인수 0 |
최환희의 임차권등기는 2025.04.28 등기된 후순위 임차권입니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 매수인 인수가 생기는 것은 아니며, 이 사건에서는 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 권리 흐름입니다. 정재경은 보증금 5,000,000원, 월차임 385,000원의 점유자로 확인되지만 역시 전입이 후순위라 대항력은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.9% 추정) | - | 735,160원 |
| 1. 근저당 · 동양생명보험주식회사 | 61,100,000원 | 17,884,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로는 근저당권자에게도 43,215,160원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원으로 보지만, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 오산동 소재 오산역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 오산역이 있어 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트 평지붕 지하1층·지상14층 업무시설 내 제6층 605호이며, 사용승인일은 2012.03.16입니다.
- 토지. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 성장관리권역 등에 속하고, 서측으로 약 7미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 하자. 공부와의 차이는 해당 없음으로 확인되고, 위반건축물 사항도 표시되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 정재경은 일부 점유, 최환희는 전유부분 전부로 표시됩니다. 실제 점유 현황과 명도 대상자를 현장 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 최환희의 임차권등기는 후순위로 소멸 흐름이지만, 낙찰 후 말소 절차와 인도 일정은 별도로 관리해야 합니다.
- 세금 교부청구. 오산시 및 국 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 관리비 체납. 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있어 관리주체 확인이 필요합니다.
- 환금성. 아파트가 아니라 근린시설·오피스텔 성격입니다. 매입 후 임대수요와 재매각 가능성을 가격보다 먼저 점검해야 합니다.
- 입찰가 상한. 현재 최저가 18,620,000원에 인수액은 0원이지만, 명도비·체납관리비·수선비를 별도 예산으로 잡아야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 쉬운 물건은 아니다”
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2012년 동양생명보험주식회사 근저당권이고, 후순위 압류·경매개시·임차권등기는 매각으로 정리됩니다. 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입이라 매수인이 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 그래서 권리상 인수는 0원입니다.
하지만 현재가가 싸 보이는 이유도 분명합니다. 두 번 유찰되어 감정가의 49.0%까지 내려왔고, 현재 최저가로는 근저당권자에게도 43,215,160원의 미배당이 남습니다. 여기에 근린시설·오피스텔 용도, 복수 점유자, 국세·지방세 압류가 겹칩니다. 결론은 권리는 통과, 환금성은 보수입니다. 입찰은 가능하되, 낙찰가보다 낙찰 후 비용과 출구를 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
