수원지방법원 2025타경55489. 오산시 원동 디자인타운 103동 203호, 전용면적 62.43㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 김대성은 2021.02.26. 거래가액 187,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 임차인 한종원이 전입과 점유를 시작했고, 확정일자는 그보다 앞선 2021.01.20.입니다. 말소기준인 2022.08.04. 국세 압류보다 임차인의 전입·점유가 빠르므로, 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 인수형 임차인입니다.
통상 이런 물건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 최저가는 93,590,000원이지만, 집행비용을 제외하고 임차인에게 배당되는 금액은 91,505,380원에 그쳐 보증금 부족분 95,494,620원이 남습니다. 확약이 없다면 매수인의 총부담은 93,590,000원 + 95,494,620원 = 189,084,620원으로, 낙찰가가 낮아 보여도 실제로는 보증금 187,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55489 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 382-10 디자인타운 제103동 제2층 제203호 도로명: 경기도 오산시 경기대로148번길 26 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(업무시설·오피스텔) · 전용 62.43㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 2층 |
| 이용 및 현황 | 업무시설(오피스텔)로 이용 · 기준시점 현재 공실 |
| 소유자 | 김대성 (2021.02.26. 거래가액 187,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 93,590,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 187,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 규모 / 사용승인 | 디자인타운 16세대 · 2018.07.09. |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 확약 반영 시 실질 인수 0원*
말소기준권리는 2022.08.04. 포천세무서장의 국세 압류입니다. 이후 등기된 임차권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 한종원은 2021.02.26. 전입·점유를 갖춰 말소기준보다 먼저 대항력을 취득했으므로, 임차권등기가 말소되더라도 배당받지 못한 보증금은 원칙적으로 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유·용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한종원 | 주거용 건물 전부 임차권등기 | 2021.02.26. | 2021.01.20. | 187,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | HUG 대위·승계 | 실질 0원* 확약 전 95,494,620원 |
임차인은 배당요구를 했고, 현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 2,084,620원을 제외한 91,505,380원을 배당받습니다. 보증금 부족분은 95,494,620원입니다. 다만 제출된 확약에 따라 이 부족분을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수는 0원*입니다.
③ 회차별 인수 구조 — 확약이 없으면 총액은 거의 고정
| 회차 | 최저가 | 확약 전 인수액 | 확약 전 총부담 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·49% | 93,590,000원 | 95,494,620원 | 189,084,620원 | 93,590,000원* |
| 3회 유찰 시 34.3% | 65,512,999원 | 123,066,235원 | 188,579,234원 | 65,512,999원* |
| 4회 유찰 시 24.01% | 45,859,099원 | 142,366,365원 | 188,225,464원 | 45,859,099원* |
④ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 표본은 1건
디자인타운에서 확인되는 면적 유사 실거래는 2021.10. 거래된 전용 57.12㎡·5층의 198,000,000원 한 건입니다. 대상 물건은 전용 62.43㎡·2층이며, 감정가 191,000,000원은 이 거래의 96.5%, 확약을 반영한 현재 실질취득 93,590,000원은 47.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 2021.10 | 57.12㎡ | 5층 | 198,000,000원 | 면적 유사 거래 1건 |
| 대상 물건 | 62.43㎡ | 2층 | 93,590,000원* | 확약 반영 실질취득 |
⑤ 예상배당표 (매각가 93,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,084,620원 |
| 1. 임차인 한종원 보증금 | 187,000,000원 | 91,505,380원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 187,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 채권과 주택도시보증공사의 신청채권은 대위·승계된 동일 보증금 반환채권의 관계로, 실제 임차보증금을 374,000,000원으로 중복 합산하지 않습니다. 국세 압류액과 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원일중학교 남동측 인근이며, 소규모 공동주택·오피스텔·근린시설·공장이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 서측 인근에 국도가 통과합니다. 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물로 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 평지로 주상용 건부지이며, 동측과 남측으로 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·성장관리권역·비행안전제3구역(전술)·가축사육제한구역·토지거래계약 허가구역이며 중로3류에 접합니다.
- 공시지가. 1,434,000원/㎡이며 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 오피스텔이고 확인되는 실거래가 1건뿐입니다. 단지 경매 평균 유찰 1.6회, 낙찰률 0.0%로 매도기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 보증금 전액 포기, 매수인에 대한 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 문구와 적용 조건을 사건기록에서 대조해야 합니다.
- 확약 주체 확인. 주택도시보증공사가 임차보증금 반환채권을 적법하게 대위·승계했고 확약을 제출할 권한이 있는지 확인해야 합니다.
- 말소 실행 절차. 매각 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 협조 방식, 말소 시점을 확인해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 2022.08.04. 국세 압류가 말소기준이므로 체납세액·법정기일·당해세 여부를 배당요구 종기 이후 기록에서 확인해야 합니다.
- 공실·점유 재확인. 감정 기준 공실로 조사됐지만 입찰 전 현황조사와 현장 방문으로 현재 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 표본 보강. 198,000,000원 거래는 2021.10. 한 건입니다. 동일 건물과 인근 오피스텔의 현재 매물·임대료·최근 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공실 기간과 공용부분 관리비 체납액, 주차장 사용 조건을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 기일 결과 확인. 2026.07.06. 매각기일 이후 매각·유찰·변경 및 매각허가 상태를 법원 사건기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약이 살아 있으면 가격형, 없으면 인수형
이 물건의 결론은 단순히 “최저가가 감정가의 49%”라는 숫자에 있지 않습니다. 대항력 있는 임차보증금 187,000,000원이 있어 확약이 없다면 현재 회차 총부담은 189,084,620원이고, 추가 유찰이 되어도 총부담은 계속 188,000,000원대에 머뭅니다.
반대로 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 확약이 유효하게 적용되면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 93,590,000원입니다. 참고 실거래 198,000,000원의 47.3%라는 가격 차이가 생기지만, 16세대 소규모 오피스텔·거래 1건·낙찰률 0.0%라는 낮은 환금성을 함께 봐야 합니다. 권리의 핵심은 확약서 검증, 투자의 핵심은 환금성 검증입니다.
