수원지방법원 2025타경55550. 화성시 능동 동탄푸르지오시티 12층 1236호 오피스텔입니다. 말소기준으로 잡힌 권리는 2021.12.06 국민건강보험공단 압류입니다. 그런데 그보다 앞선 2019.06.07 을구 1번 주택임차권이 있습니다. 임차보증금은 130,000,000원, 주민등록일자는 2016.05.27, 점유개시일자는 2016.05.23으로 기재되어 있어 원칙적으로는 매수인이 특히 조심해야 하는 권리입니다.
다만 이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 결론이 달라집니다. 매각물건명세서 비고에 “보증금 전액에 관하여 배당금으로 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의”한다는 신청채권자겸 주택임차권자 승계인의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 현재 판단의 중심은 가격보다도 확약서의 적용 범위와 원본 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55550 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1065-3 동탄푸르지오시티 12층1236호 도로명주소: 경기도 화성시 동탄구 동탄원천로 360 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중임 · 지하2층 지상20층 중 제12층 제1236호 |
| 소유자 | 김영지 (2014.07.09 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 64,190,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 말소기준 | 2021.12.06 갑구 5번 압류 · 국민건강보험공단 |
① 권리 흐름 — 기준보다 앞선 임차권, 확약서로 조건 변경
이 사건에서 실제 임차인은 김성진 1명으로 봅니다. 보증금은 130,000,000원 하나이며, 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이자 매각물건명세서상 주택임차권자 승계인으로 등장하므로 보증금을 따로 더해 중복 계산하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유·범위 | 보증금 | 전입·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성진 | 주거용 오피스텔의 전부 주거 (임차권등기) |
130,000,000원 | 점유개시 2016.05.23 주민등록 2016.05.27 임차권등기 2019.06.07 |
대항력 有 | 확정일자 기재 2016.04.11 / 2017.05.24 / 2018.05.21 |
승계인 확약 대항력 포기·말소 동의 |
0원* 확약 전 130,000,000원 |
② 가격 구조 — 최저가보다 ‘확약 반영 실질취득’을 봐야 한다
현재 최저매각가는 64,190,000원으로 감정가 131,000,000원의 49%입니다. 하지만 이 숫자만 보고 판단하면 안 됩니다. 이 물건은 대항력 임차권 130,000,000원이 먼저 보이고, 그 다음에 확약서로 실질 인수가 0원*이 되는 구조입니다. 즉, 입찰 판단의 순서는 “최저가가 낮다”가 아니라 ① 임차권 인수 여부 → ② 확약서 효력 → ③ 실질취득가입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 64,190,000원 | 62,634,580원 | 67,365,420원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 44,933,000원 | 43,724,206원 | 86,275,794원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 31,453,099원 | 30,486,943원 | 99,513,057원 | 0원* |
미배당은 주택도시보증공사 청구금액 130,000,000원 대비 회수 부족액입니다. 매수인 인수 0원 표기는 확약서가 유효하게 적용되는 경우의 실질 판단입니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,555,420원 |
| 인수. 임차인 김성진 보증금 (확약 전 인수대상) | 130,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 62,634,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 주택도시보증공사 미배당은 67,365,420원입니다. 다만 매각물건명세서 비고의 확약서 때문에 김성진 임차권의 잔존 보증금반환청구를 매수인에게 행사하지 않는 구조입니다. 당해세·최우선변제 등은 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 능동 소재 “능동고등학교” 북측 인근입니다. 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하2층 지상20층 중 제12층 제1236호입니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로·토지. 인접 토지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지이며 오피스텔 등의 건부지로 이용 중입니다. 남서측 폭 약 35미터 도로, 북서측 및 남동측 폭 약 25미터 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역입니다. 공시지가는 3,757,000원/㎡, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. “대항력 포기”, “잔존 임대차보증금반환청구권 포기”, “임차권등기 말소 동의”, “인수조건변경확약서” 문구가 김성진 임차권에 정확히 연결되는지 확인해야 합니다.
- 확약 주체 확인. 매각물건명세서 비고상 신청채권자겸 주택임차권자 승계인의 확약입니다. 주택도시보증공사와 임차권 승계 관계, 말소 절차까지 원본 서류로 대조하세요.
- 점유 확인. 감정요항상 오피스텔로 이용 중이고 임대관계는 미상으로 표시되어 있습니다. 전입세대열람, 현장 방문, 관리사무소 확인으로 실제 점유자를 맞춰 보아야 합니다.
- 확약 밖 리스크. 확약은 김성진 임차권에 한정됩니다. 다른 점유자·별도 임대차가 확인되면 그 부분은 별도 인수위험으로 다시 분석해야 합니다.
- 체납 관리비·공과금. 오피스텔은 관리비 체납 중 공용부분 부담이 문제될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·감정요항표 기준의 권리분석 의견입니다. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부 최신본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약서가 맞으면 A급, 아니면 인수형”
이 물건의 첫인상은 위험합니다. 말소기준보다 앞선 주택임차권, 보증금 130,000,000원, 현재 최저가 64,190,000원 — 숫자만 보면 최저가보다 임차보증금이 훨씬 큰 구조입니다. 그러나 매각물건명세서 비고의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서가 핵심 조건을 바꿉니다. 확약 원본이 명확하다면 김성진 임차권의 실질 인수는 0원*, 현재 최저가 기준 실질취득은 64,190,000원*입니다.
결론은 단순합니다. 입찰 전 할 일은 가격 흥정보다 확약서 검증입니다. 확약서가 해당 임차권 전부에 정확히 적용되고, 실제 점유도 그 범위를 벗어나지 않는다면 권리 리스크는 크게 낮아집니다. 반대로 확약서 적용이 불명확하거나 별도 점유가 확인되면, 이 물건은 다시 보증금 130,000,000원의 인수형으로 돌아갑니다.