수원지방법원 2025타경55566. 용인 수지구 상현동 광교2차푸르지오시티 비동 6층 623호입니다. 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정요항상 현황은 오피스텔로 이용 중입니다. 신분당선 “상현역” 서측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모 근린생활시설과 업무시설이 소재한 지역입니다.
가격만 보면 감정가 1.44억에서 한 차례 유찰되어 최저가가 1.008억으로 낮아졌습니다. 그러나 권리상으로는 임차보증금 1.49억의 임차권등기가 걸려 있어, “낙찰가가 낮다”는 사실만으로 접근하면 안 됩니다. 현재 산정표는 매수인 인수액을 0원으로 두고 있지만, 임차권의 대항력·우선변제 순위가 실제 서류에서 어떻게 확정되는지가 이 물건의 승부처입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55566 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 상현동 1116-3 광교2차푸르지오시티 비동 6층 623호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 오피스텔 · 철근콘크리트구조 10층 중 6층 623호 |
| 소유자 | 김한웅 (2020.07.02. 거래가 132,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 100,800,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 | 채무자 김한웅의 파산관재인 정정민 · 청산을 위한 형식적 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권 순위 확인이 핵심
권리 흐름에서 눈에 띄는 부분은 세 가지입니다. 첫째, 2015년 신한은행 근저당 72,000,000원이 있고, 이 권리가 산정상 말소기준으로 잡혀 있습니다. 둘째, 같은 근저당에 대해 2020.07.03. 해지 말소 기재가 있습니다. 셋째, 임차인 조창우의 계약·전입·점유는 2020년 7월에 집중되어 있고, 2024.09.11. 임차보증금 149,000,000원의 임차권등기가 올라와 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
확인되는 실제 임차인은 조창우 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금은 중복 합산하지 않습니다. 임차권등기에는 임차보증금 149,000,000원, 점유개시·주민등록 2020.07.17., 임대차계약일자 2020.07.07., 확정일자 2020.07.07. 및 2022.07.05.가 기재되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정·배당요구 | 판정 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조창우 | 건물의 전유부분 전부 | 149,000,000원 | 2020.07.17. | 2020.07.07.(138,000,000원) · 2022.07.05.(증액 11,000,000원) · 2024.09.11. | 대항력 없음 산정 우선변제 확인 필요 승계 아님 |
대항력이 없다는 산정이 그대로 확정되면 매수인 인수는 0원입니다. 반대로 원본 확인 결과 임차권의 대항력이 인정되는 구조라면, 보증금 149,000,000원이 최저가 100,800,000원을 초과하므로 시세 비교와 입찰 판단은 최저가가 아니라 실질취득액, 즉 보증금 149,000,000원 전후를 기준으로 다시 해야 합니다. 이 경우 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 총액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,211,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 황우석 | 500,000,000원 | 26,588,800원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 채무자 김한웅의 파산관재인 정정민 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 산정상 채권 총액 572,000,000원 중 배당되는 금액은 98,588,800원이고, 미배당은 473,411,200원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 단, 임차권 순위가 달라지면 인수 판단도 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 용인시 수지구 상현동 소재 신분당선 “상현역” 서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 부근은 중소규모 근린생활시설, 업무시설 등이 소재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 신분당선 “상현역”이 있어 대중교통 편의성은 보통시됩니다.
- 이용상태. 현황 오피스텔로 이용 중입니다. 건물에는 위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 마련되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 포함되며 공시지가는 4,752,000원/㎡입니다.
- 건축상 차이. 공부와의 차이는 “-”로 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2015년 신한은행 근저당과 2020.07.03. 말소 기재의 법적 효력을 등기부 원본에서 대조하세요.
- 임차권 순위 확인. 조창우의 전입·점유 2020.07.17., 확정일자 2020.07.07. 및 2022.07.05., 임차권등기 2024.09.11.의 순위를 매각물건명세서와 함께 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 대항력 없음이 확정되면 최저가 100,800,000원과 비용을 기준으로 판단합니다. 대항력 인정 가능성이 남으면 보증금 149,000,000원 전후를 기준으로 판단해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.29. 민간임대주택등기가 있어 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 내용을 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 현황 오피스텔 이용, 임차권등기, 관리비 체납 가능성을 현장과 관리주체를 통해 확인하세요.
- 배당 구조 확인. 현재 회차 기준 채권 미배당은 473,411,200원입니다. 후순위 미배당 자체가 곧바로 매수인 인수는 아니지만, 경매 후 이해관계인 정리와 명도 난도를 높일 수 있습니다.
맺으며 — “1회 유찰”보다 “임차권 순위”가 먼저다
이 물건은 숫자만 보면 감정가 144,000,000원에서 최저가 100,800,000원으로 내려와 가격이 가벼워 보입니다. 그러나 보증금 149,000,000원의 임차권등기가 있는 이상, 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 산정상으로는 대항력 없음, 매수인 인수 0원 구조이지만, 2015년 근저당과 2020년 말소 기재, 2020년 임차인 전입·점유가 맞물려 있어 원본 서류상 말소기준과 임차권 순위가 결론입니다. 권리 판정이 0원 인수로 확정될 때만 가격 검토가 가능하고, 대항력 인정 가능성이 남는다면 실질취득은 보증금 1.49억 전후로 다시 보아야 합니다. 이 물건의 결론은 가격은 내려왔지만, 권리 확인 전에는 보류입니다.
