수원지방법원 2025타경55574. 대상은 진산마을성원상떼빌아파트 상가 제2동 4층 402호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(가또마들렌)입니다. 소유자는 신일석이며, 2023.03.09. 설정된 군산시수산업협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권 뒤에 설정된 이동훈의 담보가등기와 용인시·국·용인시수지구의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석의 초점은 후순위 등기보다 점유관계에 있습니다. 박준혁은 2025.06.25. 배당요구를 했지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 “대항력 있음”이라고 단정할 수도 없고, “인수 없음”이라고 확정할 수도 없습니다. 현재 확인 가능한 결론은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55574 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 상현동 30 진산마을성원상떼빌아파트 상가 2동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 상가 · 사건 용도 대지 · 근린생활시설(가또마들렌) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 4층 건물 중 4층 402호 |
| 소유자 | 신일석 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 231,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 군산시수산업협동조합 / 204,172,713원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.09. 군산시수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차관계는 미확정
말소기준은 2023.03.09. 근저당권입니다. 2024.02.02. 이동훈 명의의 소유권이전담보가등기는 말소기준 이후 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2024.11.06. 용인시 압류, 2025.01.14. 국 압류, 2025.12.08. 용인시수지구 압류 역시 후순위입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당에서 선순위로 차감될 수 있어 후순위 채권의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — ‘대항력 가능·미상’이 핵심
| 성명 / 표시 | 이용 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박준혁 | 미상 | 2025.06.25 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 현황조사 | 주거 | 해당 없음 | 미상 | 미상 | 미상 |
박준혁은 배당요구 사실이 확인되지만 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 보증금이 확인되지 않는 점유자를 근거 없이 대항력 있는 임차인으로 단정해서는 안 되며, 반대로 배당 시뮬레이션의 인수액 0원만 보고 승계 위험이 없다고 단정하는 것도 안전하지 않습니다.
③ 가격 비교 — 아파트 실거래를 상가 시세로 쓰면 안 된다
진산마을성원상떼빌의 최근 거래자료에는 59.99㎡·84.96㎡ 아파트 거래가 포함되어 있으며, 최근 12개월 평균은 852,583,333원, 최신 거래는 2026.08. 938,000,000원입니다. 하지만 대상은 4층 근린생활시설 상가 402호이고, 거래자료의 면적도 대상 면적과 매칭되지 않은 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 최저가 231,700,000원이 아파트 평균의 27.2%라는 수치를 근거로 “시세보다 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.96㎡ | 8 | 938,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 3 | 870,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 17 | 858,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 14 | 910,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 20 | 840,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 1 | 840,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 16 | 895,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 1 | 748,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 14 | 890,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 19 | 870,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 5 | 825,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 1 | 747,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 852,583,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 231,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,043,800원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 군산시수산업협동조합 | 240,000,000원 | 227,656,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 231,700,000원 가정 시 근저당 채권최고액 기준 미배당은 12,343,800원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 박준혁의 보증금 및 대항력도 미상입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 231,700,000원 | 227,656,200원 | 12,343,800원 |
| 2회 유찰 · 49% | 162,190,000원 | 159,119,340원 | 80,880,660원 |
| 3회 유찰 · 34% | 113,533,000원 | 111,143,538원 | 128,856,462원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이현중학교 서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근 노선버스정류장 위치와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 이용편의는 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 대상 402호는 근린생활시설인 가또마들렌으로 이용 중인 것으로 평가되어 있습니다.
- 접도. 아파트상가 동측 및 북측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 북측 하향 완경사의 부정형 토지로 아파트 및 아파트상가 건부지로 이용됩니다.
- 공시지가. 3,391,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 등이 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박준혁 임대차 원본 확인. 전입일·보증금·확정일자가 없어 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다.
- 점유 형태 확인. 감정평가의 근린생활시설 이용과 현황조사의 주거 표시가 서로 달라 현장 확인이 필요합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당 순위와 근저당 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 담보가등기 원문 대조. 이동훈의 소유권이전담보가등기는 후순위 소멸 구조이나 명세서와 등기 원문을 함께 확인해야 합니다.
- 상가 시세 별도 조사. 제공된 59.99㎡·84.96㎡ 아파트 거래는 상가 402호의 직접 비교사례가 아닙니다.
- 근저당 권리이전 확인. 2025.09.10. 을구 12번 근저당권이 공감에셋대부주식회사로 이전되고 같은 날 엠지캐피탈주식회사 질권이 설정되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금·점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 중요한 것은 미확정 임차관계
현재 최저가는 231,700,000원으로 감정가 331,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 근거는 부족합니다. 제공된 거래사례는 진산마을성원상떼빌의 아파트 거래이고 대상은 4층 근린생활시설 상가이므로 직접 비교가 성립하지 않습니다.
등기상으로는 말소기준 근저당 뒤의 담보가등기와 압류가 소멸하는 구조지만, 박준혁의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 임차보증금 승계 위험은 아직 닫히지 않았습니다. 여기에 국세·지방세 압류와 용도·점유 기재 불일치까지 겹칩니다. 결론은 후순위 등기는 비교적 정리되지만, 임차·점유와 상가 자체 시세 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.
