임차인으로 조사된 2명은 모두 말소기준 이후 전입이라 매수인 보증금 인수 구조는 아닙니다. 가격도 1회 유찰로 최저가가 427,000,000원까지 내려와, 동일면적 실거래 평균 578,500,000원의 73.8% 수준입니다. 다만 점유자 명도와 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
수원지방법원 2025타경55606. 용인시 기흥구 언남동 ‘초원마을성원상떼빌’ 206동 20층 2004호 아파트입니다. 감정가는 610,000,000원이지만 한 번 유찰되어 현재 최저가는 427,000,000원입니다. 같은 면적 실거래 평균이 578,500,000원인 점을 감안하면, 이 물건의 핵심은 권리보다 점유자 명도와 세금성 압류 확인입니다.
권리 흐름은 복잡해 보입니다. 근저당, 가압류, 압류가 다수 붙어 있고 채권총액도 큽니다. 하지만 경매 매수인 관점에서 중요한 것은 “낙찰 후 떠안는 권리가 있느냐”입니다. 이 사건은 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원입니다. 후순위 채권자들의 미배당은 크게 남지만, 그 미배당 채권을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55606 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 언남동 500 초원마을성원상떼빌 206동 20층2004호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 105.6821㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 20층 |
| 단지 | 초원마을성원상떼빌2차 · 860세대 · 2005.05.18 준공 |
| 소유자 | 황도희 |
| 감정가 / 최저가 | 610,000,000원 / 427,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 461,835,754원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 후순위는 많지만 인수 구조는 아니다
등기에는 오래된 근저당과 말소기재, 이후 중소기업은행·하나은행 근저당, 카드사·공단·보증기관 가압류와 압류가 연속해 나타납니다. 매수인에게 중요한 결론은 단순합니다. 현재 점유자로 조사된 2명은 모두 2005.07.28 이후 전입이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 점유자 2명, 보증기관 승계 아님
| 이름 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 확정일자 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최성우 | 2019.11.15 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 확인 필요 | 실제 점유자 |
| 최서원 | 2013.05.08 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 확인 필요 | 실제 점유자 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자 2명으로 봐야 합니다. 전입일은 모두 말소기준 이후이므로 매수인이 보증금을 떠안는 대항력 인수형은 아닙니다. 다만 보증금과 차임, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 점유관계와 명도 난도를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 평균 실거래의 73.8%
초원마을성원상떼빌2차 동일면적 최근 실거래 12건입니다. 평균은 578,500,000원, 최저는 530,000,000원, 최고는 630,000,000원입니다. 현재 최저가 427,000,000원은 이 평균의 73.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 105.68㎡ | 18 | 607,000,000원 |
| 2026.04 | 105.68㎡ | 13 | 615,000,000원 |
| 2026.03 | 105.68㎡ | 14 | 585,000,000원 |
| 2026.03 | 105.68㎡ | 3 | 575,000,000원 |
| 2026.03 | 105.68㎡ | 12 | 590,000,000원 |
| 2026.03 | 105.68㎡ | 13 | 630,000,000원 |
| 2026.01 | 105.68㎡ | 3 | 548,000,000원 |
| 2025.06 | 105.68㎡ | 6 | 558,000,000원 |
| 2025.05 | 105.68㎡ | 7 | 554,000,000원 |
| 2025.03 | 105.68㎡ | 10 | 555,000,000원 |
| 2024.09 | 105.68㎡ | 8 | 595,000,000원 |
| 2024.08 | 105.68㎡ | 3 | 530,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 578,500,000원 |
감정가 610,000,000원은 실거래 평균보다 높지만, 현재 최저가는 1회 유찰로 충분히 내려와 있습니다. 이 사건에서 “싸다/비싸다” 판단은 감정가가 아니라 실질취득 427,000,000원과 실거래 평균 578,500,000원의 비교가 기준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 427,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,670,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사제일은행 | 313,200,000원 | 313,200,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 양찬모 | 250,000,000원 | 107,130,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한국상호저축은행 | 520,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 720,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 19,135,747원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 21,020,653원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 신용보증기금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 근로복지공단 | 76,286,660원 | 0원 |
| 갑구 21번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 31,737,235원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 전체 청구 2,671,380,295원 중 420,330,000원만 배당되고 2,251,050,295원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 427,000,000원 | 0원 | 427,000,000원 | 2,251,050,295원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 298,900,000원 | 0원 | 298,900,000원 | 2,377,464,895원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 209,230,000원 | 0원 | 209,230,000원 | 2,465,879,515원 |
대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 사건이 아니므로, 회차가 내려가면 실질취득도 함께 내려갑니다. 현재 기준으로는 실질취득 427,000,000원이 분석 기준입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 언남초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 20층 2004호이며, 외벽 몰탈 위 페인팅, 내벽 벽지도배 및 일부 타일, 샷시 창호 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 실내 소화전, 승강기, CCTV, 주차장 설비가 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 도시지역, 성장관리권역, 상대보호구역, 절대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시됩니다.
- 환금성. 860세대 단지이고 동일면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 530,000,000원부터 630,000,000원까지 분포합니다.
- 하자 표시. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이는 “-”로 표시됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 2명 명도. 대항력은 없지만 실제 인도까지는 협의·인도명령 가능성을 반영해야 합니다.
- 보증금·차임 확인. 보증금은 미상입니다. 인수 구조는 아니더라도 점유자와의 협상 비용 판단에 필요합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 9건은 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있습니다.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 등기 원본 대조. 2005년 근저당권 말소기재와 중소기업은행 신청채권의 실제 담보 순위를 반드시 확인하세요.
- 응찰가 상한. 동일면적 실거래 평균 578,500,000원과 현재 실질취득 427,000,000원을 기준으로 명도비·체납관리비 여지를 남겨야 합니다.
맺으며 — 가격은 A, 확인 포인트는 명도와 세금
이 사건은 신건이었다면 감정가 610,000,000원이 실거래 평균보다 높아 부담이 컸을 물건입니다. 하지만 1회 유찰 후 최저가가 427,000,000원으로 내려오면서 가격 메리트가 생겼습니다. 매수인 인수액도 0원으로 정리됩니다. 다만 점유자 2명, 보증금 미상, 국세·지방세 압류 다수라는 확인 포인트가 남습니다. 결론은 권리상 인수는 낮고 가격은 매력적이지만, 명도·당해세·등기 원본 대조를 끝낸 뒤 응찰할 물건입니다.