수원지방법원 2025타경55753. 수원시 팔달구 인계동 센트럴시티아리스타 6층 606호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 등기부만 보면 2024년 12월 24일 기흥세무서장 처분의 국 압류가 말소기준으로 제시되어 있고, 이후 2025년 4월 29일 이가람이 강제경매를 신청한 구조입니다. 문제는 등기상 후순위 권리보다 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 이가람의 전입일은 2022년 3월 21일로 말소기준일보다 앞서며, 매각물건명세서는 신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 보증금 148,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
따라서 이 사건에서는 최저가 자체가 투자비용을 나타내지 않습니다. 현재 매각가 15,999,000원에서 집행비용 687,982원을 제외하면 이가람에게 돌아가는 예상배당은 15,311,018원입니다. 보증금 148,000,000원 중 미배당액은 132,688,982원이고, 이를 매수인이 승계하면 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 148,687,982원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 배당액도 줄고 인수액이 늘기 때문에 총 부담은 약 1.49억원 부근에 묶입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55753 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1036-13 센트럴시티아리스타 6층606호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 지하3층/지상12층 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사브엘세바하임 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 15,999,000원 (6회 유찰, 감정가 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이가람 / 148,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 말소기준 | 2024.12.24 갑구 9번 압류 · 국 · 기흥세무서장 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인의 선순위 전입이 핵심
2020년 설정된 신정수의 전세권 120,000,000원은 2022년 3월 16일 해지로 이미 말소됐고, 2021년 강제경매개시결정과 2022년 가압류·압류도 각각 취하·해제·말소됐습니다. 현재 기준이 되는 등기상 권리는 2024년 12월 24일 국 압류이며 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이가람의 전입일 2022.03.21이 이 기준일보다 빠르기 때문에 대항력이 인정되는 것으로 조사됐고, 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이가람 | 2022.03.21 | 148,000,000원 | 2025.05.21 | 대항력 有 우선변제 미상 미배당 승계 |
② 가격 구조 — 6회 유찰이 싸다는 뜻이 아니다
현재 최저매각가 15,999,000원은 감정가 136,000,000원의 11.76%입니다. 표면 가격만 보면 감정가에서 크게 떨어졌지만, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 큽니다. 현재 회차의 미배당액 132,688,982원을 더한 실질취득가는 148,687,982원으로 감정가의 109.3%입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 15,999,000원 | 15,311,018원 | 132,688,982원 | 148,687,982원 |
| 7회 유찰 시 | 11,199,300원 | 10,597,713원 | 137,402,287원 | 148,601,587원 |
| 8회 유찰 시 | 7,839,509원 | 7,298,398원 | 140,701,602원 | 148,541,111원 |
즉 한 회차 더 유찰돼 최저가가 11,199,300원으로 내려가도 인수액은 137,402,287원으로 늘고, 8회 유찰 시에는 최저가 7,839,509원 대신 인수액이 140,701,602원까지 커집니다. 낙찰가가 내려가도 실질취득가는 148,000,000원대에서 거의 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실거래 비교 없이 감정가 자체를 시세라고 단정할 수는 없지만, 실질취득가가 감정가보다 높은 상황에서 최저가 11.76%만 근거로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,999,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 기준액 | 예상배당·인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 687,982원 |
| 1. 신청채권자 겸 임차인 · 이가람 | 148,000,000원 | 15,311,018원 |
| 미배당 보증금 · 매수인 인수 | 148,000,000원 | 132,688,982원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 15,999,000원 중 집행비용 687,982원을 제외한 15,311,018원이 신청채권자에게 배당되는 가정입니다. 매각물건명세서의 대항력 임차인 보증금 승계 문구를 적용하면 미배당 132,688,982원은 매수인 부담으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북동측 인근으로, 주상복합공간·업무시설·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 수원시청역(수인분당선)이 있어 대중교통 이용 편의성은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층/지상12층 건물의 6층 606호이며 승강기와 지하주차장, 위생·급배수·화재탐지·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 노폭 약 10미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·시청지구 지구단위계획구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가를 기준으로 판단. 현재 회차 기준 15,999,000원이 아니라 인수액을 포함한 148,687,982원을 취득원가의 핵심으로 봐야 합니다.
- 매각물건명세서 인수 문구 재확인. 이가람의 보증금 148,000,000원 중 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다는 기재가 핵심입니다.
- 이가람의 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 동일한 이름으로 조사됐고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 적시돼 있으므로 관련 문건을 대조해야 합니다.
- 확정일자·우선변제 순위 확인. 전입은 2022.03.21로 확인되지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인이 필요합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 7회·8회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 미배당 보증금이 증가해 실질취득가는 약 148,000,000원대에서 유지됩니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내용을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,599만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 6회 유찰 후 최저매각가 15,999,000원입니다. 하지만 권리분석에서는 그보다 대항력 임차인의 148,000,000원 보증금이 훨씬 중요합니다. 현재 배당가정에서 15,311,018원만 변제되고 나머지 132,688,982원이 매수인에게 넘어오므로 실질취득가는 148,687,982원입니다.
추가 유찰이 되어도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 7회 유찰 시 실질취득 148,601,587원, 8회 유찰 시 148,541,111원으로, 낙찰가 하락분 대부분이 임차인 미배당 인수액 증가로 상쇄됩니다. 여기에 실질취득가가 감정가 136,000,000원보다 높고 이미 6회 유찰됐으며, 신청채권자와 임차인의 동일인 관계까지 확인이 필요한 사건입니다. 낮은 최저가가 아니라 인수 구조가 가격을 결정하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
