수원지방법원 2025타경55753. 수원시 팔달구 인계동의 센트럴시티아리스타 6층 606호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되는 다세대 물건입니다. 감정가 136,000,000원에서 8회 유찰되어 최저매각가가 7,839,000원까지 떨어졌습니다. 표면적인 할인 폭만 보면 매력적으로 보일 수 있지만, 이 물건에는 낙찰자가 추가로 부담할 수 있는 거액의 임차보증금이 있습니다.

임차인 이가람은 2022.03.21 전입했고, 등기상 말소기준권리인 2024.12.24 압류보다 전입이 앞섭니다. 대항력이 인정되는 임차인으로 표시되어 있으며, 매각물건명세서에도 보증금 148,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 주의사항이 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 등기상 압류가 소멸하는지만 확인해서 끝낼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 소멸과 보증금 인수는 별개

등기상 주요 흐름은 신탁등기와 그 말소, 소유권이전, 과거 전세권 설정·말소, 가압류·압류, 현재 강제경매개시결정으로 이어집니다. 과거 신정수의 전세권 120,000,000원은 2022.03.16 해지로 이미 말소됐으며, 현재 임차인의 보증금과 중복하여 인수액으로 합산할 권리는 아닙니다.

현재 말소기준권리는 2024.12.24 국(기흥세무서장)의 압류입니다. 해당 압류와 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 임차인 이가람의 전입일은 그보다 앞선 2022.03.21이므로, 등기상 권리의 소멸만으로 임차보증금 인수 문제가 해결되는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 인수 위험의 중심

실제 임차인 1명이 확인됩니다. 이가람은 2022.03.21 전입했으며 2025.05.21 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권의 구체적 순위는 단정할 수 없습니다. 다만 말소기준권리 이전 전입이라는 점과 명세서의 인수 주의사항을 종합하면, 미배당 보증금이 매수인의 부담으로 이어지는 구조를 우선 고려해야 합니다.

③ 최저가의 착시 — 실질취득은 약 1억 4,854만원

현재 최저가 7,839,000원에 낙찰된다고 가정하면, 예상 집행비용 541,102원을 공제한 뒤 신청채권자에게 돌아갈 배당액은 7,297,898원입니다. 보증금 148,000,000원에서 해당 배당액을 빼면 140,702,102원이 남습니다.

매각가가 낮아지면 채권자에게 배당되는 금액도 함께 감소합니다. 그만큼 보증금 미배당분이 늘어나므로, 대항력 인수 구조가 유지되는 한 낙찰가 하락이 실질취득금액의 같은 폭 하락으로 연결되지 않습니다.

실질취득 = 낙찰가 + 대항력 임차보증금 미배당 인수 예상액. 각 회차의 배당 추정치에 따른 계산이며, 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 7,839,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당 잔액은 배당액과 별도로 표시한 금액으로, 매각대금 배분 합계에 중복 가산하지 않습니다. 신청채권과 임차보증금의 동일성이 명세서에 기재된 내용대로 인정된다는 전제에서 인수 위험을 산정했습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시청 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 주상복합공간·업무시설·숙박시설· 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 수원시청역(수인분당선)이 있어 대중교통 이용 편의성은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 3층·지상 12층 건물 내 6층 606호입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화·승강기설비와 지하주차장이 갖추어져 있습니다.
• 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 일반적인 가족형 아파트와 달리 소형 주거시설의 수요와 임대·매매 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
• 도로·토지. 서측과 남측으로 약 10m 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 장방형입니다.
• 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구· 시청지구 지구단위계획구역 등에 해당하며, 비행안전제6구역과 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.
• 환금성. 역세권 접근성은 장점이나, 원룸형 주거시설이고 8회 유찰된 물건입니다. 매각이 반복적으로 성립하지 않았다는 점과 실질취득금액을 함께 검토해야 합니다. 실거래 비교 없이 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액 확인. 임차인 이가람의 보증금 148,000,000원과 배당 후 잔액 인수 조건을 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
• 임차관계의 실재성. 신청채권자와 임차인이 동일한 이름으로 기재되어 있으므로, 임대차계약서·보증금 지급 내역·점유관계· 신청채권의 법적 성격을 대조해야 합니다.
• 확정일자·배당순위. 전입일과 배당요구일은 확인되지만 확정일자는 미상입니다. 실제 배당순위와 배당액이 달라지면 인수할 보증금 잔액도 달라질 수 있습니다.
• 실질취득 기준 가격검토. 최저가 7,839,000원이 아니라 예상 인수액을 합산한 약 148,541,102원을 기준으로 동일 유형 실거래와 비교해야 합니다.
• 추가 유찰의 착시. 9회·10회 유찰 시에도 예상 실질취득금액은 보증금 수준에 머뭅니다. 회차가 더 진행된다는 이유만으로 경제적 부담이 크게 낮아지는 것은 아닙니다.
• 점유·명도. 대항력 임차인의 보증금 반환과 인도 문제가 연결될 수 있습니다. 실제 점유자 및 인도 조건을 확인해야 합니다.
• 세금·관리비. 당해세·최우선변제·체납 관리비 등 추가 비용과 배당 변동 요인을 확인해야 합니다.
• 원본 재확인. 등기사항전부증명서·현황조사서· 매각물건명세서 및 사건 진행상황을 2026.11.02 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 783만원 ≠ 실제 취득가 783만원”

이 사건의 가장 큰 위험은 8회 유찰로 크게 낮아진 최저매각가가 실제 취득 부담을 가린다는 것입니다. 감정가 136,000,000원에 대한 최저가 7,839,000원만 보면 매우 저렴해 보입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금 148,000,000원이 존재하고, 배당에서 회수하지 못한 금액을 매수인이 인수하는 조건입니다.

현재 최저가 기준 예상 인수액은 140,702,102원이며, 실질취득은 약 148,541,102원입니다. 추가 유찰에도 실질 부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 실제 임대차와 신청채권자의 관계를 확인하는 작업도 선행되어야 합니다.

도시형생활주택(원룸형)이라는 물건 특성과 8회 유찰 이력까지 고려하면, 단순한 저가 낙찰 기대만으로 접근하기 어렵습니다. 권리 인수 위험이 크고, 시세 대비 가격 메리트도 확인되지 않은 물건입니다. 결론은 “최저가는 낮지만 실질취득 부담은 높다. 임차보증금 인수와 임대차 실재성 확인 전에는 입찰 판단을 보류”입니다.