수원지방법원 2025타경55822. 용인시 기흥구 농서동에 있는 프리미엄원희캐슬기흥서천의 1층 엘113호가 경매에 나왔습니다. 감정 이용상태는 지원시설(근린생활시설)입니다. 최초 감정가 964,000,000원에 비해 현재 최저매각가가 55,572,000원으로 크게 내려왔다는 점이 눈에 띕니다. 하지만 이처럼 유찰이 반복된 물건은 가격 하락의 원인과 실제 이용 가능성을 먼저 확인해야 합니다.

권리관계의 중심은 2022.12.15 설정된 의왕농업협동조합의 채권최고액 780,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025년 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후 임의경매가 개시됐습니다. 등기상 후순위 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리가 소멸한다는 사실과 낙찰받은 점포를 독립적으로 사용할 수 있는지는 완전히 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점포 현황은 별도 확인

말소기준권리는 2022.12.15 의왕농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리 이후의 하나은행 가압류, 용인시와 경기도 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 근저당권 자체도 매각으로 소멸 대상이며, 해당 채권은 농업협동조합자산관리회사로 이전된 이력이 있습니다.

과거 아시아신탁주식회사·우리자산신탁주식회사· 신한자산신탁주식회사 관련 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다. 현재 등기상 소유자는 이영주입니다. 매수인이 인수하는 것으로 계산된 등기상 권리액은 0원입니다.

② 가격 분석 — 8회 유찰, 감정가의 5.76%

이 사건의 감정가는 964,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 55,572,000원으로 감정가 대비 5.76% 수준입니다. 이후 유찰 시나리오에서는 최저가가 더 내려가지만, 낙찰가 하락이 곧바로 투자수익 증가를 뜻하지는 않습니다.

9회·10회 유찰 금액은 회차별 시나리오이며 실제 다음 매각조건 확정을 뜻하지 않습니다. 실질취득 금액은 각 회차의 최저가에 인수액 0원을 더한 권리상 계산값으로, 취득세·관리비·벽체 분리 관련 비용 등은 제외됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 55,572,000원 가정)

매각대금 55,572,000원 중 집행비용 추정액 1,400,296원을 공제한 54,171,704원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 하나은행 가압류에는 배당되지 않고 소유자에게 돌아갈 잔여액도 없습니다. 배당되지 못하는 채권 총액은 1,109,828,296원입니다.

다만 근저당권은 2025.04.15 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기되었습니다. 위 배당표는 최초 근저당권자인 의왕농업협동조합 명칭으로 계산된 추정치이므로, 실제 배당권리자와 채권액은 권리이전 내역 및 배당 관련 원본으로 확인해야 합니다. 특히 별도 회차 시뮬레이션에는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시되어 있어 배당 귀속의 정합성 확인이 필요합니다.

④ 핵심 위험 — 엘113호와 인접 4개호의 벽체구분 부재

이 물건에서 가장 중요한 내용은 매각물건명세서 비고와 감정평가 참고사항에 나타납니다. 엘113호는 남측에 인접한 엘109호~엘112호 4개호와 벽체구분이 없는 상태입니다. 현재는 공실로 조사되었습니다.

• 경계 확인. 집합건축물대장·건축물현황도와 실제 내부 상태를 대조하여 엘113호의 정확한 범위를 확인해야 합니다.
• 출입 동선. 인접 호실을 거치지 않고 독립적으로 출입할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 벽체 복원. 독립 구획이 필요할 경우 구획 공사의 가능 여부, 인허가 및 비용을 확인해야 합니다.
• 설비 구분. 전기·급배수·소방설비 등의 실제 구분 상태와 독립 사용 가능성을 확인해야 합니다.
• 인접 호실 권리. 엘109호~엘112호의 소유 및 점유 관계, 구획과 사용에 관한 합의 유무를 확인해야 합니다.

감정평가 참고사항에서는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 공부와의 차이가 없다는 사실만으로 실제 내부 구획 문제가 해소되는 것은 아닙니다. 특히 향후 임대나 매각을 계획한다면 엘113호 단독으로 사용·처분 가능한 상태인지가 환금성 판단의 핵심입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 서천고등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트단지·근린생활시설· 지식산업센터 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정상 전반적인 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 1층으로, 위생·급배수·소화전·승강기·화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 북측·동측·남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역· 택지개발지구 등에 해당합니다. 지목은 공장용지이고 감정상 지식산업센터 건부지입니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,554,000원/㎡입니다. 이는 토지에 관한 가격 지표로 개별 근린시설 호실의 시장가격과 동일하지 않습니다.
• 환금성. 지원시설(근린생활시설)은 실제 업종 수요와 임대 가능성, 독립 구획 상태에 따라 매수층과 가격이 달라질 수 있습니다. 특히 엘113호의 벽체구분 부재와 8회 유찰 이력은 보수적으로 평가해야 할 요소입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 감정가 착시 경계. 감정가 964,000,000원 대비 최저가 55,572,000원이라는 비율만으로 시세 차익을 단정하지 마세요. 비교 가능한 실제 거래 및 임대 사례와 현재 구획 상태의 가치를 확인해야 합니다.
• 인접 호실 현장 확인. 엘109호~엘112호와 벽체구분이 없는 상태에서 엘113호의 물리적 경계, 독립 출입, 설비 이용 여부를 우선 조사해야 합니다.
• 분리·복원 비용 확인. 독립 점포 사용을 위해 구획 공사가 필요한지, 가능하다면 그 비용과 관련 인허가·협의 사항이 무엇인지 입찰 전 확인해야 합니다.
• 임대차 및 점유 확인. 현황은 공실이지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유·임차관계 및 인접 공간과의 사용관계를 재확인해야 합니다.
• 관리비·공과금 확인. 장기 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 항목과 관련 공과금을 확인해야 합니다.
• 채권이전·배당 확인. 의왕농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권과 실제 배당 귀속을 확인해야 합니다.
• 8회 유찰 원인 조사. 반복 유찰의 원인이 가격 수준인지, 구획·사용상 제약인지, 임대·매매 수요 부족인지 별도로 점검해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서· 등기사항전부증명서·건축물 관련 도면을 확인하고 현장 조사 결과와 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 5.76% ≠ 안전한 저가 매수”

이 사건은 숫자만 보면 대단히 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 964,000,000원인 근린시설을 최저가 55,572,000원에서 입찰할 수 있고, 배당 분석상 매수인 인수액도 0원이기 때문입니다.

하지만 8회 유찰된 근린생활시설이라는 사실, 최근 시장가격을 확인할 수 없다는 점, 그리고 무엇보다 인접 4개호와 벽체구분이 없는 상태라는 점을 함께 봐야 합니다. 매수한 호실만 독립적으로 사용할 수 없다면 매우 낮은 최저매각가라도 기대한 수익이나 환금성을 확보하기 어렵습니다.

따라서 이 물건의 판단 순서는 명확합니다. 먼저 독립 구획·출입·설비·이용 가능성을 확인하고, 그다음 실제 시장가치와 비용을 평가해야 합니다. 이를 확인하지 않은 상태에서는 가격이 더 내려가더라도 안전한 투자라고 보기 어렵습니다. 권리상 인수는 0원, 그러나 물리적 이용 위험과 가격 검증 불확실성이 큰 고위험 물건 — 종합 D등급.