수원지방법원 2025타경55822. 용인시 기흥구 농서동 프리미엄원희캐슬기흥서천 10층 건물 내 1층 엘113호로, 감정평가상 이용상태는 지원시설(근린생활시설)입니다. 소유자 이영주는 2022년 11월 30일 매매를 원인으로 거래가액 950,787,000원에 취득했고, 2022년 12월 15일 소유권이전과 동시에 의왕농업협동조합 앞으로 채권최고액 780,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 하나은행 가압류, 용인시·경기도 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025년 4월 15일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 진행한 구조입니다. 등기 권리만 놓고 보면 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55822 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘113호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 지원시설(근린생활시설) · 10층 건물 내 1층 |
| 현황 | 공실 · 남측 엘109호~엘112호와 벽체구분 없는 상태 |
| 소유자 | 이영주 (2022.11.30. 매매, 거래가액 950,787,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 964,000,000원 / 162,019,000원 (5회 유찰, 감정가 대비 16.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 702,438,683원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 현황 확인은 필수
2022년 12월 15일 의왕농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 하나은행 가압류 384,000,000원, 용인시 압류, 경기도 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐더라도 기준일은 최초 근저당권 설정일인 2022년 12월 15일로 유지됩니다.
② 가격 판단 — 16.8%라는 할인율만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가 964,000,000원의 16.8%인 162,019,000원입니다. 다섯 차례 유찰돼 표면적인 할인폭은 매우 큽니다. 그러나 이 물건은 일반적인 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터 건물 내 근린생활시설이며, 엘113호가 인접한 네 개 호실과 벽체 없이 연결돼 있습니다.
소유자의 2022년 거래가액 950,787,000원과 감정가 964,000,000원은 현재 최저가보다 크게 높지만, 이를 곧바로 현재 시장시세로 볼 수는 없습니다. 동일 시설의 최근 거래가격과 비교할 근거가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,019,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,068,266원 |
| 1. 근저당 · 의왕농업협동조합 | 780,000,000원 | 158,950,734원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 384,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 1,164,000,000원 중 예상 배당액은 158,950,734원이며, 미배당액은 1,005,049,266원입니다. 용인시·경기도 압류의 실제 세액과 당해세 여부에 따라 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 핵심 현황 — 엘113호가 독립된 공간이 아니다
매각물건명세서와 감정평가서에는 엘113호 남측의 엘109호·엘110호·엘111호·엘112호와 벽체구분이 없는 상태이며 현황 공실이라고 기재돼 있습니다. 즉 등기상 매각대상은 엘113호 한 개 호실이지만, 실제 내부는 총 5개 호실이 하나처럼 연결돼 있는 상태입니다.
감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 이는 공부상 표시와 위반 여부에 관한 내용이며, 벽체 없는 현황에서 엘113호를 실제로 독립 사용하거나 다시 구획하는 문제까지 해결됐다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서천고등학교 남동측 인근으로, 주위에 아파트단지·근린생활시설·지식산업센터가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 용도. 지식산업센터 건물 내 지원시설인 근린생활시설입니다. 주거용 아파트와 다른 임차수요와 환금성 기준으로 접근해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 위생·급배수·소화전·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측·동측·남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 사다리형 평지로 지식산업센터 건부지이며, 지목은 공장용지입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구에 포함되고 중로2류와 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있어 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,554,000원입니다.
- 환금성. 근린생활시설이라는 용도, 5회 유찰 이력, 인접 4개 호실과 벽체구분 없는 현황이 겹쳐 일반적인 독립 상가보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 실측. 집합건축물대장·도면과 현장 바닥, 기둥, 천장, 설비를 대조해 엘113호 경계를 특정하세요.
- 인접 호실 권리관계. 엘109호~엘112호의 소유자, 점유자, 담보권, 경매 여부를 각각 확인하세요.
- 독립 출입 가능성. 엘113호만의 출입구와 공용부 연결 상태를 확인하세요.
- 설비 분리 여부. 전기·수도·소방·냉난방·배수 설비가 호실별로 분리 가능한지 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 벽체 구획 절차. 구획 변경 또는 복구 시 필요한 관리규약, 소방, 건축 관련 절차와 실행 가능성을 확인하세요.
- 점유 재확인. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상이므로 사업자등록·전입·점유 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 체납 관리비. 공용부분 관리비와 호실별 사용료의 체납 여부 및 정산 기준을 관리주체에 확인하세요.
- 세금 배당. 용인시·경기도 압류와 당해세 여부를 확인해 예상배당표의 변동 가능성을 점검하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 할인율이 아니라 독립 사용 가능성, 분리 관련 부담, 임대수익과 재매각 가능성을 반영해 응찰가를 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 건축물 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 할인”보다 “공간 분리”가 먼저다
이 물건은 말소기준권리가 명확하고 매수인 인수액도 0원이어서 등기상 권리분석은 비교적 단순합니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리가 아닙니다. 엘113호가 엘109호부터 엘112호까지 네 개 호실과 벽체 없이 연결돼 있어, 낙찰받는 한 개 호실의 독립적인 인도·사용·임대·재매각이 가능한지를 먼저 검증해야 합니다.
최저가 162,019,000원은 감정가의 16.8%이고 이미 5회 유찰됐습니다. 그러나 최근 거래가격과 비교할 근거가 없는 상황에서 이 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 인수 0원은 장점이지만, 벽체 없는 5개 호실과 다회 유찰은 더 큰 경고 신호입니다. 독립 사용 가능성과 인접 호실 관계가 문서와 현장에서 명확하게 확인될 때에만 가격 검토 단계로 넘어가는 것이 안전합니다.