수원지방법원 2025타경55922. 경기도 화성시 봉담읍 상리 681-3 세정프라자1동 2층 202호 물건입니다. 매각물건명세서 비고와 감정요항 모두 근린상가로 이용 중인 물건으로 확인됩니다. 감정가는 250,000,000원, 현재 최저매각가는 85,750,000원으로 이미 3회 유찰되어 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
권리 흐름은 단순합니다. 2020.11.25 소유권보존과 신탁 등기가 들어왔고, 같은 날 안산신용협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.05.13 임의경매개시결정, 2025.07.24 화성시 압류가 이어지지만 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55922 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 봉담읍 상리 681-3 세정프라자1동 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린상가·대지) · 근린상가로 이용 중 |
| 등기상 소유자 | 수협은행 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 85,750,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산신용협동조합 / 12,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.11.25 을구 1번 안산신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 12,000,000원이고, 채무자는 주식회사도오입니다. 이후 경매개시결정과 화성시 압류는 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 신탁 등기가 있는 물건이므로, 입찰 전에는 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부로 처분 권한과 제한 조항을 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
임차인으로 홍승도 씨가 확인됩니다. 점유 부분은 세정프라자 1동 2층 201,202호 72.2500㎡이고, 보증금 40,000,000원, 차임 1,800,000원입니다. 전입신고일은 2022.06.15로 말소기준권리인 2020.11.25보다 늦습니다. 배당요구는 2025.05.22에 했지만, 말소기준 이후 전입이므로 매수인에게 대항할 임차권으로 보기 어렵습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 전입 / 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍승도 | 세정프라자 1동 2층 201,202호 72.2500㎡ | 40,000,000원 | 1,800,000원 | 2022.06.15 / 2025.05.22 | 대항력 없음 배당요구 인수 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 85,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,943,500원 |
| 1. 근저당 · 안산신용협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 71,806,500원 |
현재 최저가 85,750,000원 기준으로 신청채권자 안산신용협동조합은 12,000,000원 전액 배당되는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화담고등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·공원·일반음식점·근린상가 등이 섞인 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능하고, 서측 및 남측 인근 간선도로인 상리1길·상리3길에 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 2층 202호는 근린상가로 이용 중입니다. 같은 평가 대상 중 2층 209호는 공실 상태로 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층 지상5층 상가빌딩이며, 급배수·위생·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역(봉담2지구), 지구단위계획구역(화성봉담2지구), 공공주택지구, 상대보호구역, 성장관리권역입니다.
- 확인사항. 평가의뢰서상 대지 소유권 비율은 16.02748㎡로 의뢰됐으나 등기부 및 토지대장상 대지 소유권 비율은 22.17449㎡로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 수탁자 명의 물건이므로 신탁 목적, 수익자, 신탁재산 처분 조항을 반드시 확인하세요.
- 대지권 표시 대조. 감정요항에 대지 소유권 비율 차이가 기재되어 있으므로 등기부·토지대장·감정평가서 원본을 대조해야 합니다.
- 임차인 명도. 보증금 인수는 0원으로 보이지만, 근린상가 점유와 영업 중단·인도 협의는 별도의 실무 리스크입니다.
- 관리비 체납. 상가 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 문제될 수 있으니 관리단 또는 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 환금성 점검. 3회 유찰로 가격은 낮아졌지만 상가는 임대료, 공실, 업종 제한, 주변 상권에 따라 매각 가능성이 크게 달라집니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 상가의 출구
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2020.11.25 안산신용협동조합 근저당이고, 임차인의 전입은 그 이후라 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 85,750,000원에서도 신청채권자는 전액 배당되는 구조이고, 회차별 시나리오에서도 미배당·인수 부담은 나타나지 않습니다.
다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린상가입니다. 3회 유찰된 가격만 보고 “싸다”고 단정하기보다, 신탁원부, 대지권 표시 차이, 실제 점유와 명도, 관리비, 임대수요까지 확인해야 합니다. 권리는 양호, 가격은 낮아짐, 그러나 상가 환금성은 보수적으로 검토 — 이 물건의 핵심 결론입니다.