부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경55979 · 수원지방법원 · 아파트
철근콘크리트조 84.9220㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

341,900,000원 3억 4,190만 감정가 370,000,000원

감정가의 92% 2026-07-10 낙찰

최저매각가 259,000,000원 최저가 대비 +32%

낙찰일

07-10 낙찰 완료

수원지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,590만원

최저가의 10% · 25,900,000원

실거래 대비

▼ 39.7% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 5.67억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수 위험은 없지만 1회 유찰 후에도 근저당 미배당이 커 가격과 환금성 검토가 필요한 아파트.

가격 최저가 259,000,000원은 감정가 370,000,000원의 70%로 1회 유찰 후 진행
권리 말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸, 매수인 인수액 0원
리스크 비엔케이캐피탈 채권최고액 524,400,000원 중 269,826,000원 미배당 발생

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 모두 정리되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 최저가 2.59억 기준으로도 비엔케이캐피탈 근저당 채권최고액 5.244억 중 상당액이 미배당됩니다. 권리보다 가격·환금성 검토가 중요한 물건입니다.

감정가 / 최저가

370,000,000원

최저가 259,000,000원

실질취득

259,000,000원

인수액 0원

미배당 채권

269,826,000원

비엔케이캐피탈 기준

핵심지표

권리 안전

임차인 없음

수원지방법원 2025타경55979. 경기도 수원시 권선구 호매실동 호매실지에스아파트 108동 104호 아파트입니다. 소유자는 심나영 씨이며, 말소기준권리는 2021년 11월 16일 설정된 비엔케이캐피탈 주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다.

다만 선순위 채권의 규모가 큽니다. 최저매각가 259,000,000원으로 매각될 경우 집행비용을 제외하면 근저당권 배당액은 254,574,000원으로 계산되고, 채권최고액 기준 269,826,000원의 미배당이 남습니다. 이는 채무자의 부담이지 낙찰자의 인수금액은 아닙니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경55979
소재지	경기도 수원시 권선구 호매실동 84-25 호매실지에스아파트 108동 1층 104호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 침실3, 욕실2, 거실, 주방 겸 식당, 현관, 발코니
소유자	심나영
감정가 / 최저가	370,000,000원 / 259,000,000원 (1회 유찰)
신청채권 / 청구액	비엔케이캐피탈 주식회사 / 481,250,689원
매각기일	2026.07.10

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

등기부상 임차인은 확인되지 않습니다. 말소기준권리인 비엔케이캐피탈 근저당권 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 전세권·근저당 등 다수 권리는 현재 등기상 이미 말소된 권리입니다.

② 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	4,426,000원
1. 근저당 · 비엔케이캐피탈 주식회사	524,400,000원	254,574,000원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

매각대금 배분 (최저가 2.59억)

회차별 매각 시나리오

유찰이 진행될수록 낙찰가는 낮아지지만 미배당 채권은 증가합니다.

✅ 권리 관점 임차인 인수 부담이 없고 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 낙찰자가 부담할 권리상 추가 비용은 없습니다.

⚠️ 자금·환금성 관점 최저가 259,000,000원은 감정가 대비 70% 수준이지만, 1998년 준공·1층 위치의 아파트라는 점과 선순위 채권 미배당 구조를 함께 검토해야 합니다.

③ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 수원시립호매실도서관 북동측 인근 대단위 아파트지대로 주변에 근린생활시설과 초중등학교, 도서관 등이 혼재합니다.
교통. 단지 차량 출입이 용이하고 주변 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
규모. 16개동 1,754세대 아파트 단지로 이용 중이며 대단지 기반을 갖추고 있습니다.
건물. 1998년 6월 사용승인된 철근콘크리트조 20층 아파트 중 1층 104호입니다.

④ 입찰 체크리스트

인수금 확인. 근저당 미배당은 발생하지만 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.
가격 검토. 최저가는 259,000,000원이며 추가 유찰 시 181,300,000원, 126,909,999원 시나리오가 있습니다.
점유 확인. 소유자가 거주하는 것으로 탐문되었으나 임대관계는 추후 확인이 필요합니다.
원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “깨끗한 권리와 좋은 가격은 별개”

이 물건은 권리분석만 보면 깔끔한 편입니다. 임차인 인수 위험이 없고 말소기준권리 이후 권리는 정리됩니다. 그러나 높은 근저당 채권최고액으로 인해 배당 구조는 압박을 받고 있으며, 낙찰자는 권리를 인수하지 않는 대신 물건 자체의 가격과 환금성을 냉정하게 판단해야 합니다. 권리는 안전, 가격 판단이 승부처인 물건입니다.

부동산임의경매

권리는 깨끗하지만, 선순위 채권 미배당이 큰 물건 — 수원 호매실지에스아파트 104호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

② 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)

③ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “깨끗한 권리와 좋은 가격은 별개”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (14장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-05	유찰	3억 7,000만원
2	2026-07-10	대기	2억 5,900만원