수원지방법원 2025타경56020. 수원 팔달구 인계동 센트럴시티아리스타 4층 402호입니다. 사건상 물건종류는 아파트로 표시돼 있지만 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 현재 소유자는 이수자이고, 2021.04.30. 거래가 150,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기 순서 자체보다 2021년부터 대항력을 갖춘 임차권과 2026년 제출된 HUG 확약서의 결합입니다.
손상효는 2021.04.13. 임대차계약을 체결하고, 2021.04.15. 확정일자를 받은 뒤 2021.04.30. 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2023.05.26. 보증금 150,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 2025.05.16.이므로 이 임차권은 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56020 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1036-13 센트럴시티아리스타 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 인계로124번길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 12층 건 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 이수자 (2021.04.30. 거래가 150,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 76,440,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약
이 사건의 실제 임차인은 손상효 1명입니다. 손상효의 전입일 2021.04.30.은 경매개시결정 2025.05.16.보다 빠르고, 확정일자도 2021.04.15.로 확인됩니다. 배당요구도 이뤄져 있어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차권으로 분석됩니다. 보증금은 150,000,000원이고 임차범위는 주택 전부입니다.
| 임차인 | 임차범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 손상효 HUG 승계·확약 | 주택 전부 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 전입 2021.04.30. 확정 2021.04.15. | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0 |
확약은 손상효 임차권의 승계분에 관한 것입니다. 확약의 효력을 다른 임차관계나 다른 권리에 확대해서 해석할 수는 없습니다.
② 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 76,440,000원으로 감정가 156,000,000원의 49%입니다. 다만 이 사건에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 확약 전 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 늘어나 실질 부담이 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않는 구조였고, 확약이 제출된 뒤에야 비로소 매수인 실질 인수가 0원이 됩니다.
따라서 현재 회차의 권리상 실질취득 기준은 76,440,000원으로 볼 수 있지만, 이를 곧바로 “시세보다 저렴하다”고 평가하지는 않습니다. 이 물건은 이미 2회 유찰됐고, 감정평가상 이용상태가 도시형생활주택(원룸형)이므로 실제 응찰 판단에서는 해당 유형의 환금성과 매수층을 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 76,440,000원 | 75,335,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 53,508,000원 | 97,855,144원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 37,455,600원 | 113,618,601원 | 0원 |
룰상 인수액은 배당 시뮬레이션의 미배당 보증금입니다. 2026.03.24. 확약을 적용하면 손상효 임차권 승계분의 실질 인수액은 각 회차에서 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,775,920원 |
| 1. 임차인 손상효 보증금(우선변제) | 150,000,000원 | 74,664,080원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 임차보증금 부족분 75,335,920원이 발생합니다. 다만 주택도시보증공사의 2026.03.24. 확약으로 해당 잔존 보증금 반환청구권은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않는 것으로 분석합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 ‘인계동 행정복지센터’ 남동측 인근이며, 부근은 상가와 주상용 건물이 소재하는 중심상가지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입은 자유롭고, 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에 수인분당선 수원시청역이 소재합니다. 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 아파트이지만 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 12층 건 내 4층이며, 급·배수·위생·화재탐지·승강기·소화전과 도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측과 남서측으로 각각 폭 약 10미터 포장도로에 접하고 도로 상태는 보통입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구), 비행안전제6구역(전술)·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 문구 원본 확인. 이 사건의 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심은 2026.03.24. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문에서 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 범위를 다시 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 배당표상 미배당 보증금은 75,335,920원이지만, 확약 적용 후 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 확약 적용 대상 한정. 확약은 손상효 임차권 승계분에 관한 것입니다. 다른 권리관계까지 자동으로 포기되는 것으로 확대해석해서는 안 됩니다.
- 2회 유찰의 의미 확인. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 가격이 많이 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말고 도시형생활주택(원룸형)의 실제 매수층과 환금성을 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소 확인. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 물건은 표면적으로는 보증금 150,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재하는 고위험 구조입니다. 현재 최저가 76,440,000원 기준으로도 원래 계산상 75,335,920원의 미배당 보증금 인수가 남습니다. 낙찰가가 더 내려가면 3회 유찰 시 97,855,144원, 4회 유찰 시 113,618,601원으로 룰상 인수액이 오히려 늘어납니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인 주택도시보증공사가 2026.03.24. 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 확약서를 제출했습니다. 그 결과 손상효 임차권에 관한 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득 기준은 76,440,000원으로 바뀝니다.
다만 권리 위험이 해소됐다는 사실과 가격이 싸다는 평가는 별개입니다. 이미 2회 유찰됐고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리는 확약으로 크게 개선, 가격·환금성은 별도 검증”입니다.
