수원지방법원 2025타경56162. 화성시 향남읍 행정리의 향남시범살구꽃마을신영지웰아파트 1204동 18층 1802호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 지상 20층 건물의 18층입니다. 현재 소유자는 최철희이고, 2016.06.21 소유권이전 등기 당시 거래가액은 415,000,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2021.01.22 설정된 중소기업은행 근저당 120,000,000원입니다.
그 뒤로 중소기업은행 추가 근저당 240,000,000원, 페퍼저축은행 근저당 188,400,000원, 다수의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리 이후에 위치해 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인이 부재해 임대관계는 미상으로 확인됐으므로, 현장 점유관계는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56162 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 행정리 492 향남시범살구꽃마을신영지웰아파트 1204동 18층1802호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지상 20층 중 18층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 최철희 · 2016.06.21 소유권이전 · 거래가액 415,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 664,000,000원 / 464,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 특이사항 | 재매각 · 매수신청보증금 20% · 미납 관리비 배당요구신청 2,827,420원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.01.22 중소기업은행 근저당 120,000,000원입니다. 이후 설정된 중소기업은행의 추가 근저당, 페퍼저축은행 근저당, 중소기업은행·기술보증기금· 한국무역보험공사·국민은행·오케이저축은행의 가압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 현재 회차 — 감정가 70%, 그러나 재매각
감정가 664,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 464,800,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 325,360,000원(49%), 3회 유찰 시 227,752,000원(34.3%)입니다.
같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 50.0%로 집계돼 있습니다. 다만 본건과 직접 비교할 수 있는 동일 면적 실거래 가격은 여기서 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 확정됐다’고 평가하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 464,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,048,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 근저당 · 페퍼저축은행 | 188,400,000원 | 97,752,000원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 595,970,044원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 1,058,498,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국무역보험공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 국민은행 | 227,063,971원 | 0원 |
| 8. 가압류 변경 | 1,050,498,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 오케이저축은행 | 100,730,481원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 3,851,160,496원 중 채권자 배당액이 457,752,000원으로 계산되고, 미배당은 3,393,408,496원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 신청채권 회수도 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 464,800,000원 | 457,752,000원 | 3,393,408,496원 |
| 2회 유찰 시 | 325,360,000원 | 320,004,960원 | 3,531,155,536원 |
| 3회 유찰 시 | 227,752,000원 | 223,763,472원 | 3,627,397,024원 |
신청채권액은 360,000,000원입니다. 현재 회차에서는 신청채권이 360,000,000원 전액 충족되는 시나리오이지만, 2회 유찰 시에는 320,004,960원, 3회 유찰 시에는 223,763,472원으로 내려가 전액 충족되지 않습니다. 이 변화는 채권자 배당 구조의 문제이지, 매수인이 미배당 채권을 인수한다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 행정초등학교 서측 인근이며, 향남시범제일오투그란데아파트·한일베라체아파트·향남시범에일린의뜰아파트 등 아파트단지와 근린생활시설·학교·근린공원이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 단지 남측으로 왕복 4차선, 서측으로 왕복 6차선 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 사용승인일 2008.09.30, 지상 20층 건물이며 급배수·위생·난방·승강기·옥내소화전·스프링클러 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(향남1지구)이며 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,467,000원/㎡, 지목 대, 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 단지. 신영지웰은 365세대이며 사용승인일은 2008.09.30입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이번 회차는 재매각이며 매수신청보증금 20% 조건입니다.
- 점유관계. 별도로 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 대조하세요.
- 관리비. 미납 관리비 관련 배당요구신청금액 2,827,420원이 확인됩니다. 공용부분 체납 등 실제 부담 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
- 말소기준. 2021.01.22 중소기업은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 70%이지만 직접 비교 가능한 실거래 가격 없이 ‘시세보다 저렴하다’고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 재매각 조건은 가볍지 않다
이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2021.01.22 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 권리관계가 정리된다는 사실만으로 이번 입찰이 단순해지는 것은 아닙니다. 재매각·보증금 20%, 감정평가상 임대관계 미상, 미납 관리비 배당요구가 함께 존재합니다. 현재 최저가는 464,800,000원으로 감정가의 70%지만, 가격 메리트는 실거래 원본까지 확인한 뒤 별도로 판단하는 것이 맞습니다.
