수원지방법원 2025타경56194. 경기도 화성시 비봉면 청요리 428-11 소재 물건입니다. 용도 표시는 연립/다세대 + 토지로 되어 있고, 감정평가상 이용상태는 기준시점 현재 단독주택으로 탐문됐습니다. 일괄매각 물건이며, 현재 상태는 빈집으로 표시되어 있습니다. 권리분석의 핵심은 2021.08.26 접수된 김헌구 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 경매개시결정과 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 유형이 아닙니다. 그래서 실질취득액은 현재 최저가와 동일한 217,207,000원입니다. 다만 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내리기는 어렵습니다. 주변은 단독주택, 중·소규모 공장, 근린생활시설이 혼재하는 지대로 평가되어 있고, 교통상황도 보통으로 평가되어 있어 환금성은 현장 상태와 수요층 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56194 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 비봉면 청요리 428-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 건물 구조 | 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 지상 2층 건물 |
| 토지 | 대 · 650.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 291,900원/㎡ |
| 소유자 | 정지웅 |
| 감정가 / 최저가 | 633,259,600원 / 217,207,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김헌구 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 점유·임차 | 현재 빈집 상태 · 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준권리는 2021.08.26 김헌구 근저당권입니다. 이후 2022.05.30 임동수 근저당권과 2025.05.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2009년 황채연 가압류는 2010.11.09 말소되었고, 2012년 형곡새마을금고 근저당권은 2014.09.01 말소된 이력이 있습니다. 현재 임차인도 없고, 빈집 상태로 표시되어 매수인이 별도로 떠안을 임차보증금 인수 문제는 없습니다.
② 가격 판단 — 최저가가 곧 실질취득액
현재 회차는 3회 유찰 후 217,207,000원입니다. 감정가 633,259,600원 대비 34.3% 수준입니다. 이 사건은 인수액이 0원이므로, 현재 회차에 낙찰받는다면 실질취득액도 217,207,000원으로 봅니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 217,207,000원 | 0원 | 217,207,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24.0% | 152,044,900원 | 0원 | 152,044,900원 |
| 5회 유찰 시 | 16.8% | 106,431,430원 | 0원 | 106,431,430원 |
③ 예상배당표 (매각가 217,207,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,840,898원 |
| 갑구 2번 가압류 · 황채연 | 46,400,000원 | 46,400,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 형곡새마을금고 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 김헌구 | 255,000,000원 | 36,966,102원 |
| 을구 4번 근저당권 · 임동수 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 1,431,400,000원 중 예상 배당은 213,366,102원, 미배당은 1,218,033,898원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 본건은 경기도 화성시 비봉면 청요리 소재 “남비봉팔탄IC” 남동측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 단독주택, 중·소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 지상 2층 건물이며, 외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 샷시 창호 등으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 650.0㎡, 용도지역은 계획관리지역입니다. 지형은 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 제한상태. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 “-”로 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 217,207,000원에 인수 0원이므로 실질취득도 217,207,000원입니다.
- 점유 확인. 현재 빈집 상태로 표시되어 있으나, 실제 점유·동산·출입 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 분류는 연립/다세대 + 토지이나 감정 이용상태는 단독주택입니다. 공부상 구조와 실제 이용상태를 함께 봐야 합니다.
- 환금성 확인. 주변이 단독주택·공장·근린시설 혼재지로 평가되어, 실수요층과 재매각 가능성을 별도 점검해야 합니다.
- 배당 구조. 배당표상 미배당이 매우 크지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당과 인수위험을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰률”보다 “실질취득과 환금성”
이 사건은 임차인 없음, 빈집 상태, 매수인 인수 0원이라는 점에서 권리 인수 부담은 낮습니다. 말소기준권리는 2021.08.26 김헌구 근저당권이고, 그 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 현재 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려온 것도 눈에 띕니다. 그러나 이 물건은 감정상 단독주택으로 탐문된 토지 포함 물건이고, 주변 환경은 단독주택·중소규모 공장·근린시설 혼재지입니다. 결론은 단순합니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 실질취득 217,207,000원 기준, 최종 판단은 현장성과 환금성 확인 후입니다.