수원지방법원 2025타경56580. 광교푸르지오시티2단지 9층 910호, 공부상 오피스텔입니다. 감정가 150,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 25,211,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 16.81%여서 매우 낮아 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
임차권자 권혁준은 2021.06.11. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.05.24.입니다. 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2025.06.25. 강제경매개시결정이므로, 임차인의 대항력은 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시된 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56580 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 상현동 1132-1 광교푸르지오시티2단지 9층 910호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 |
| 소유자 | 황윤진 · 2021.06.15. 소유권이전 · 거래가액 137,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 25,211,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 권혁준 / 157,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 용인등기소 · 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2013.04.18. 설정됐던 하나은행 근저당권 122,070,000원은 2021.05.04. 이미 말소됐습니다. 그 뒤 권혁준이 2021.06.11. 전입·점유했고, 2024.12.30. 보증금 157,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 말소기준은 2025.06.25. 강제경매개시결정이므로, 이 임차권은 말소기준보다 앞선 대항력 권리입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권혁준 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.11 | 2021.05.24 | 157,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
② 5회 유찰의 착시 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
대항력 임차인의 보증금 157,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 회차가 내려갈수록 낙찰가는 낮아지지만 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액은 반대로 늘어납니다. 현재 회차 기준 실제 부담은 157,853,798원으로 감정가 150,000,000원보다 7,853,798원 높습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 16.81% | 25,211,000원 | 132,642,798원 | 157,853,798원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 11.77% | 17,647,700원 | 140,069,959원 | 157,717,659원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8.24% | 12,353,390원 | 145,268,971원 | 157,622,361원 |
즉 25,211,000원이 17,647,700원, 다시 12,353,390원으로 내려가도 실질취득은 157,853,798원 → 157,717,659원 → 157,622,361원 수준입니다. 유찰이 곧 가격 메리트로 연결되지 않는 사건입니다. 보증금 157,000,000원 수준에 매각 집행비용이 더해지는 구조이기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,211,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 853,798원 |
| 1. 임차인 권혁준 보증금 · 우선변제 | 157,000,000원 | 24,357,202원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 권혁준 | 157,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 미배당 · 매수인 인수 | 157,000,000원 | 132,642,798원 |
현재 회차 매각대금 25,211,000원은 집행비용 853,798원과 임차인 우선변제 24,357,202원으로 소진됩니다. 보증금 미변제액 132,642,798원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상현역(신분당선) 동측 인근에 위치하며, 주위에 아파트단지·근린생활시설·초·중·고등학교가 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 상현역과 광교중앙로, 근거리에 광교상현IC가 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔로 표기되어 있으며, 임차권은 전유부분 전부에 대한 주거 임차권등기로 확인됩니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구 철근콘크리트지붕 건물의 제9층 제910호이며, 기본 위생·급배수·화재탐지·승강기설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 성장관리권역·택지개발지구 등에 포함됩니다.
- 도로. 건물 서측 및 남측으로 노폭 약 10m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 25,211,000원이 아니라 현재 예상 인수액 132,642,798원을 합친 157,853,798원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰도 동일. 6회·7회 유찰 시에도 실질취득은 각각 157,717,659원·157,622,361원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다.
- 임차권 원인 확인. 권혁준은 임차권자이자 신청채권자입니다. 임대차계약서·보증금 지급내역·점유관계와 관계인 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 대항력 인수 확인. 전입·점유 2021.06.11.은 말소기준 2025.06.25.보다 빠르며, 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 오피스텔 사용관계 확인. 공부상 용도는 오피스텔이고 임차권은 주거로 기재되어 있으므로 실제 이용·점유상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “25,211,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건은 다섯 차례 유찰돼 최저매각가가 25,211,000원까지 내려왔지만, 권리분석을 통과한 실제 숫자는 전혀 다릅니다. 대항력 있는 권혁준의 임차보증금은 157,000,000원이고, 현재 회차 예상배당 후 남는 132,642,798원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 157,853,798원입니다.
더 중요한 점은 추가 유찰도 해법이 아니라는 것입니다. 낙찰가가 17,647,700원, 12,353,390원으로 내려갈수록 인수액이 140,069,959원, 145,268,971원으로 커져 실질취득은 계속 약 157,000,000원대에 남습니다. 낮은 최저가가 아니라 선순위 보증금이 가격을 결정하는 사건입니다. 권리관계 확인 없이 최저가만 보고 접근하기에는 위험도가 높습니다.
