수원지방법원 2025타경56580. 용인시 수지구 상현동 광교푸르지오시티2단지 9층 910호 오피스텔입니다. 소유자는 황윤진이며, 2021년 6월 15일 소유권을 이전받았습니다. 등기부에는 2024년 12월 30일 설정된 권혁준의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 이 임차권은 2025년 6월 25일 강제경매개시결정보다 앞선 권리이고, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시되어 있습니다.
가장 중요한 점은 임차권등기가 낙찰로 자동 소멸하는 구조가 아니라는 것입니다. 임차인이 배당받는 금액을 제외한 보증금 잔액은 매수인에게 남습니다. 따라서 이 사건은 최저매각가만 볼 것이 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합친 실질취득금액으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56580 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 상현동 1132-1 광교푸르지오시티2단지 9층 910호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 수지구 광교중앙로296번길 22 |
| 물건종류 / 위치 | 오피스텔 · 제9층 제910호 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 황윤진 (2021.06.15 소유권이전 · 거래가액 137,000,000원) |
| 감정가 | 150,000,000원 |
| 최저매각가 | 17,648,000원 (6회 유찰 · 감정가의 약 11.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 권혁준 / 157,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 임차인 | 권혁준 · 보증금 157,000,000원 |
| 예상 인수액 | 140,069,664원 |
| 실질취득금액 | 157,717,664원 (최저가 기준) |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다
말소기준권리는 2025년 6월 25일 강제경매개시결정입니다. 하나은행 근저당권은 2021년 5월 4일 이미 말소되었으므로 현재 매각으로 정리해야 할 선순위 근저당권이 아닙니다.
반면 권혁준의 임차권은 전입신고와 점유개시가 2021년 6월 11일, 확정일자가 2021년 5월 24일입니다. 2024년 12월 30일 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서가 인수 대상임을 명시하므로 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.57억의 실체
| 임차인 / 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 권혁준 전유부분 전부 · 주거 |
2021.06.11 | 2021.05.24 | 157,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 승계 아님 |
실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위변제·승계로 인한 중복신고는 확인되지 않습니다. 배당요구 관련 기록일은 2024.12.30입니다.
| 임대차계약일 | 2021.06.11 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2021.06.11 |
| 점유개시일 | 2021.06.11 |
| 확정일자 | 2021.05.24 |
| 임차권등기일 | 2024.12.30 |
| 임차보증금 | 157,000,000원 |
| 예상 배당금 | 16,930,336원 |
| 예상 미배당 / 인수 | 140,069,664원 |
③ 실질취득금액 — 낙찰가가 내려가도 싸지지 않는다
현재 최저매각가 17,648,000원에서 예상 집행비용은 717,664원입니다. 임차인에게 배당할 수 있는 금액은 16,930,336원이고, 보증금 157,000,000원 중 남는 140,069,664원이 매수인 부담입니다.
이는 보증금 157,000,000원에 예상 집행비용 717,664원이 사실상 더해진 구조입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 부대비용은 제외한 금액입니다.
다음 유찰에서도 구조는 같습니다. 낙찰가가 줄어들면 임차인 배당액이 감소하고, 그만큼 매수인이 인수하는 보증금 잔액이 증가합니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 17,648,000원 | 140,069,664원 | 157,717,664원 |
| 7회 유찰 시 | 12,353,600원 | 145,268,765원 | 157,622,365원 |
| 8회 유찰 시 | 8,647,520원 | 148,908,135원 | 157,555,655원 |
각 회차의 실질취득금액은 해당 최저가와 예상 인수액의 합계입니다. 집행비용 추정치 차이만큼 소폭 변동하나, 보증금 인수 구조가 유지되는 한 총부담은 약 157,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 717,664원 |
| 1. 임차인 · 권혁준 | 157,000,000원 | 16,930,336원 |
| 2. 경매신청채권 · 권혁준 | 157,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당·매수인 인수 | 157,000,000원 | 140,069,664원 |
매각대금 17,648,000원은 집행비용 717,664원과 임차인 배당금 16,930,336원으로 배분됩니다. 마지막 인수액 행은 매각대금에서 지급되는 배당이 아니라 매수인의 별도 부담액입니다. 경매신청채권과 임차보증금의 권리 동일성은 별도 확인이 필요하며, 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시 수지구 상현동 소재 상현역(신분당선) 동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 초·중·고등학교 등이 형성되어 있으며 주위환경은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 상현역, 광교중앙로, 근거리에 광교상현IC가 위치합니다. 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 공부상 오피스텔이며 철근콘크리트구조입니다. 위생·급배수·화재탐지·승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당합니다. 상대보호구역과 비행안전제3구역 등 관련 제한사항도 확인해야 합니다.
- 토지·도로. 주상용 부지로 이용되며, 건물 서측 및 남측은 폭 약 10m 내외 도로에 접합니다. 토지 공시지가 자료는 4,609,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 임대차 이외의 점유 및 이용 세부상황은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 역세권 입지라는 장점이 있지만, 오피스텔은 실제 거래가격·임대수요·관리비·개별 호실 상태를 함께 살펴야 합니다. 현재 시세를 확정할 근거 없이 실질취득금액의 적정성을 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 확정. 현재 추정 인수액은 140,069,664원입니다. 최신 매각물건명세서와 배당 관련 기록으로 실제 인수범위를 재확인해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 권혁준의 전입일·점유개시일·확정일자·임차권등기와 대항력 유지 여부를 대조해야 합니다.
- 신청채권자 동일성. 임차인과 경매신청채권자가 모두 권혁준으로 표시됩니다. 채권 관계와 배당금 중복계상 여부를 확인해야 합니다.
- 입찰가보다 총취득액. 최저매각가가 추가로 하락하더라도 미배당 보증금이 증가하는 구조입니다. 최저가만 기준으로 수익성을 계산해서는 안 됩니다.
- 현장 점유 확인. 주거용 임차권등기가 존재합니다. 실제 점유자, 명도 가능성, 임차권 말소에 필요한 조건을 확인해야 합니다.
- 관리비·부대비용. 체납 관리비, 취득세, 등기비용, 명도비용 등 매수 후 발생할 수 있는 부담을 별도로 확인해야 합니다.
- 오피스텔 이용상태 확인. 공부상 오피스텔로 기재되어 있으나 임차권은 주거용으로 등기되어 있습니다. 실제 사용상태와 세무·금융상 취급을 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 실질취득금액 약 157,717,664원을 최근 동일 건물 또는 유사 오피스텔 거래가격과 비교한 후 투자 여부를 결정해야 합니다.
- 매각 전 원본 재확인. 2026.10.28 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 사건 진행 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,764만원에 사도 1.57억을 부담한다”
이 사건의 위험은 복잡한 근저당권이나 여러 가압류에 있지 않습니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차권 하나가 핵심입니다. 임차인 권혁준의 보증금은 157,000,000원이며, 현재 최저가 기준 예상 미배당액 140,069,664원이 매수인에게 인수됩니다.
최저가 17,648,000원에 낙찰받아도 실질취득금액은 157,717,664원입니다. 7회 또는 8회 유찰로 넘어가도 보증금 인수액이 증가하여 총부담은 거의 달라지지 않습니다. 감정가 대비 큰 할인율에 현혹되어서는 안 됩니다.
결론은 권리위험 높음·가격 메리트 미확인·입찰 신중입니다. 이 물건은 단순한 저가 낙찰 기회가 아니라 보증금 인수구조를 정확하게 이해해야 하는 경매입니다. 임차권의 실제 처리 가능성과 실거래 시세를 확인하기 전에는 신중한 접근이 적절합니다.
