한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 임차권등기된 보증금 157,000,000원이 존재하며, 배당 부족 시 매수인이 부담할 수 있는 구조입니다. 낮은 낙찰가만 보고 접근하면 안 되는 임차권등기 리스크형 오피스텔입니다.
감정가
150,000,000원
오피스텔 감정
최저가
51,450,000원
3회 유찰
임차보증금
157,000,000원
임차권등기
매수인 인수
주의
배당 부족 시 검토
수원지방법원 2025타경56580. 용인 수지구 상현동 광교푸르지오시티2단지 910호 오피스텔입니다. 외형상으로는 감정가 1.5억 대비 5,145만원이라는 낮은 최저가가 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석에서는 반드시 임차권등기를 먼저 봐야 합니다.
말소기준권리는 2013년 하나은행 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 형식이지만, 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음으로 기재되어 있습니다. 배당으로 보증금이 모두 변제되지 않는다면 잔액 인수 가능성이 핵심 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56580 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 상현동 1132-1 광교푸르지오시티2단지 9층910호 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) |
| 소유자 | 황윤진 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 51,450,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 신청채권자 | 권혁준 / 청구금액 157,000,000원 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
하나은행 근저당권은 말소기준권리이며 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 순위 3번 주택임차권은 보증금 157,000,000원이 설정되어 있고, 매각물건명세서상 대항 가능한 임차인으로 표시되어 있습니다. 현재 최저매각가만 보면 싸지만, 실제 판단은 임차권 배당 구조를 함께 봐야 합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 권혁준 | 157,000,000원 | 有(임차권등기) | 확정일자 2021.05.24 | 배당 부족 시 검토 |
⛔ 인수 위험 판단 임차보증금 157,000,000원은 현재 매각가 51,450,000원보다 큽니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 낙찰가가 낮아질수록 자동으로 줄어드는 구조가 아니라, 실질취득 비용을 키우는 요소가 됩니다. 입찰 전 배당 가능액과 임차권 관계를 반드시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,326,100원 |
| 하나은행 근저당 | 122,070,000원 | 50,123,900원 |
| 경매개시결정 권혁준 | 157,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권은 279,070,000원이며 배당 부족액이 발생합니다. 실제 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
매각대금 배분 (51,450,000원)
회차별 미배당 규모
유찰이 진행될수록 매각가는 낮아지고 미배당 채권은 증가합니다.
⚠️ 가격 착시 주의 최저가 51,450,000원은 감정가 대비 낮지만, 임차보증금 157,000,000원이라는 구조적 위험이 있습니다. 단순히 5천만원대 매수 기회로 판단하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 상현역(신분당선) 동측 인근으로 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 위치한 주거지대입니다.
- 교통. 상현역 및 광교중앙로, 광교상현IC 접근성이 양호합니다.
- 용도. 공부상 오피스텔이며 일반상업지역 내 주상용 부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 광교 생활권 장점은 있으나 오피스텔 특성상 임차권 이슈와 수익성 검토가 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 권혁준의 임차권등기와 배당 가능액을 반드시 확인하세요.
- 최저가 착시 금지. 낮은 낙찰가보다 실질 취득 부담을 우선 계산해야 합니다.
- 등기 원본 확인. 임차권, 배당요구, 명세서 내용을 원본으로 재확인하세요.
- 점유 확인. 임차권등기 후 실제 점유 관계와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 만든 가격보다 권리가 먼저다”
이 물건은 3회 유찰로 숫자만 보면 매력적인 가격대에 진입했습니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 최저가가 아니라 낙찰 후 실제 부담하는 총비용입니다. 임차권등기 보증금 157,000,000원과 배당 부족 가능성을 확인하지 않고 입찰하면 예상과 다른 결과가 발생할 수 있습니다. 가격은 내려왔지만, 권리 검토가 먼저인 오피스텔입니다.