수원지방법원 2025타경57133. 경기도 화성시 영천동 더블유-스페이스 1층 117호 근린시설 경매입니다. 감정가는 449,000,000원이고 현재 최저매각가는 107,804,000원입니다. 네 차례 유찰된 상태에서 푸른새마을금고의 임의경매가 진행되고 있습니다.

등기상 2022년 12월 30일 설정된 푸른새마을금고의 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 420,000,000원이며, 경매개시결정은 그 이후인 2025년 7월 29일에 등기됐습니다. 해당 근저당권과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 임차인은 한 명 확인되지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 분류됩니다.

다만 이 물건은 권리관계만으로 입찰 판단을 끝내기 어렵습니다. 감정평가서상 현황은 업무시설인 부동산공인중개사사무소이고, 집합건축물대장상 용도는 일반음식점입니다. 내부 확인에도 제한이 있었던 만큼, 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 시세 대비 저가 매수라고 결론 내리지 말고 용도 적합성, 실제 점유, 임대차관계와 주변 거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 매각으로 소멸, 임차인 대항력은 없음

말소기준권리는 을구 1번 푸른새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원이고 설정일은 2022년 12월 30일입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 갑구 1번의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 것으로 기재되어 있고, 갑구 2번에는 임태형 앞으로 소유권이전이 등기되어 있습니다.

임차인 장문석의 전입일은 말소기준권리 설정일인 2022년 12월 30일 이후인 2023년 5월 25일입니다. 따라서 현재 확인된 권리관계상 대항력은 없는 것으로 분류되며, 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수하는 금액으로 산정하지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다.

② 가격·환금성 — 감정가 대비 낮은 최저가만으로 저가 매수를 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 107,804,000원으로, 감정가 449,000,000원의 약 24% 수준입니다. 네 차례 유찰된 점은 응찰 수요와 가격 수용성을 살펴야 한다는 신호입니다. 하지만 이 비율은 감정가 대비 하락 폭일 뿐, 현재 시세 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.

비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 이 물건의 시장가를 수치로 산정하거나 최저매각가가 실제 시세보다 저렴하다고 판정할 근거는 부족합니다. 특히 근린시설은 실제 이용 용도, 임대차 조건, 점유 상태와 주변 수요를 함께 검토해야 합니다. 감정가와 최저가의 차이만으로 입찰 메리트를 확정하지 마십시오.

③ 예상배당표 (현재 최저매각가 107,804,000원 가정)

현재 최저매각가 가정 시 집행비용 추정액은 2,309,256원이고, 푸른새마을금고의 예상배당액은 105,494,744원입니다. 채권최고액 420,000,000원 기준 미배당 잔액은 314,505,256원으로 산정됩니다. 소유자 교부액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 위 계산에 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 위치. 경기도 화성시 영천동 소재 기흥동탄IC 남측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가서에서는 제반 교통상황을 보통으로 평가했습니다.
• 도로. 건물 동측과 서측으로 각각 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 현황과 공부의 차이. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점이지만, 감정평가 기준시점의 외관상 이용상태는 업무시설인 부동산공인중개사사무소입니다. 현재 이용 형태가 적법하게 유지될 수 있는지 확인해야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지하 2층 및 지상 11층 건물이며 사용승인일은 2022.10.19입니다. 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비와 소화전설비를 갖춘 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지이용계획. 준주거지역 및 지구단위계획구역(화성동탄(2))에 해당하며, 벤처기업육성촉진지구·성장관리권역·택지개발지구 등 관련 지정사항이 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 기재된 공시지가는 1,603,000원/㎡입니다. 이는 개별 호실의 실제 거래가격과 동일한 개념이 아니므로 매입가 판단에 단독으로 사용하지 마십시오.
• 현장 확인 한계. 현장조사 당시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 내부구조와 이용상황을 직접 확인하지 못한 것으로 기재되어 있습니다. 실제 내부 상태가 평가 내용과 다를 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가와 시세 구분. 감정가의 약 24%라는 비율은 확인되지만, 실제 시장가격 대비 저가 여부는 별도 문제입니다. 인근 유사 근린시설의 거래 사례와 임대료를 확인한 후 입찰 상한을 정하십시오.
• 용도 적합성. 건축물대장상 일반음식점과 현황상 공인중개사사무소의 차이를 확인하십시오. 해당 호실의 허용 용도, 필요한 절차 및 관리규약상 제한 여부를 관계 서류와 담당 기관을 통해 점검해야 합니다.
• 임차인·배당요구. 장문석의 보증금 10,000,000원과 월세 880,000원, 전입일 2023.05.25를 확인하고 확정일자·배당요구 여부 및 임대차계약 내용을 원본 서류와 대조하십시오.
• 점유와 인도. 임차인의 대항력이 없는 것으로 분류되어도 실제 점유와 명도 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 현장 방문과 인도 가능 여부 확인이 필요합니다.
• 배당 계산. 현재 최저가 가정에서 푸른새마을금고의 예상배당액은 105,494,744원이고 미배당 잔액은 314,505,256원입니다. 집행비용과 실제 배당순위, 당해세 및 최우선변제 가능성을 원본 자료로 재검토하십시오.
• 등기·매각서류 대조. 말소기준권리, 신탁등기 말소, 임의경매개시결정 및 매각물건명세서의 임차인 관련 기재를 최신 원본과 대조하십시오.
• 내부 상태. 내부 확인에 제한이 있었으므로 실제 면적·구조·설비·하자와 현황상 이용상태를 직접 확인할 수 있는지 점검하십시오.

맺으며 — 최저가 하락보다 용도와 실제 가치를 먼저 확인

이 물건은 감정가 449,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 107,804,000원까지 내려온 근린시설입니다. 등기상 말소기준권리인 푸른새마을금고 근저당권은 매각으로 소멸하고, 임차인 장문석은 대항력이 없는 것으로 분류되어 자료상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

그러나 권리상 인수액이 없다는 점과 실제로 좋은 가격에 매입한다는 점은 다릅니다. 비교 실거래가가 확인되지 않아 현재 최저가의 시장 대비 할인 여부는 판단하기 어렵습니다. 특히 건축물대장과 현황의 용도 차이, 임차인의 실제 점유 및 임대차관계, 내부 확인의 제한은 입찰 전에 해결해야 할 핵심 사항입니다.

결론은 권리 인수 부담은 제한적으로 보이지만, 가격 메리트는 아직 확정할 수 없다는 것입니다. 주변 거래와 임대 수요, 이용 가능 용도 및 인도 가능성을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.