수원지방법원 2025타경57133. 화성시 영천동 더블유-스페이스 1층 117호 근린시설입니다. 케이비부동산신탁주식회사 명의로 소유권보존 신탁등기가 이뤄진 뒤, 2022.12.30 임태형에게 소유권이 이전되면서 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 푸른새마을금고가 채권최고액 420,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.07.29 푸른새마을금고의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
점유 임차인 장문석의 전입일은 2023.05.25로 말소기준일인 2022.12.30보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 10,000,000원이 배당에서 전액 회수되지 않더라도 매수인에게 승계되는 대항력 있는 보증금은 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 미상이고, 예상배당표에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순서는 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57133 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄구 영천동 847-8 더블유-스페이스 제1층 제117호 도로명: 경기도 화성시 동탄구 동탄대로23길 101 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현황상 업무시설(부동산공인중개사사무소) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 및 지상11층 · 사용승인일 2022.10.19 |
| 소유자 | 임태형 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 449,000,000원 / 314,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 푸른새마을금고 / 379,023,580원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.30 푸른새마을금고 근저당권 · 채권최고액 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 승계는 없다
말소기준권리는 2022.12.30 접수된 푸른새마을금고 근저당권입니다. 장문석의 전입일은 그 이후인 2023.05.25이므로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 경매개시결정도 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 푸른새마을금고의 배당 부족액은 채무자 측의 잔존 채무 문제가 될 수 있지만, 매수인이 그 부족액을 떠안는 구조는 아닙니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장문석 | W스페이스117호 38.6100㎡ | 2023.05.25 | 10,000,000원 | 880,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 가능성은 확정할 수 없지만, 우선변제 여부와 별개로 미배당 보증금을 매수인이 인수하지는 않습니다. 낙찰 후에는 영업 중인 점유자와의 인도 협의 및 인도명령 절차 가능성을 고려해야 합니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가 449,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 314,300,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 실거래 비교 자료가 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
특히 집합건축물대장상 용도는 일반음식점인데 감정 당시 외관상 업무시설인 부동산공인중개사사무소로 이용 중입니다. 감정평가 과정에서도 내부는 이해관계인 부재와 폐문 등으로 집합건축물대장, 탐문조사, 외부관찰 및 사례에 의존했으며 실제 내부구조와 이용상황이 다를 수 있다고 기재돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 314,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,200,200원 |
| 1. 근저당 · 푸른새마을금고 | 420,000,000원 | 309,099,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 푸른새마을금고의 채권최고액 기준 미배당액은 110,900,200원입니다. 신청채권 379,023,580원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 부족액은 매수인 인수액이 아니며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기흥동탄IC 남측 인근이며, 지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 건물 동측과 서측으로 각각 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며, 토지는 공장용지·공업용으로 이용 중입니다.
- 토지 조건. 토지면적 3,401.8㎡, 평지의 사다리형 중로각지이며 공시지가는 1,603,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전 설비를 갖추고 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 지식산업센터와 업무·근린시설 혼재 지역의 상업용 집합건물로, 실제 임대수익과 공실·업종 수요를 반영한 별도 가격 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·매물 대조. 동일 건물 1층과 인근 유사 근린시설의 최근 거래가·매물가·임대료를 확인해 314,300,000원의 적정성을 검증하세요.
- 용도 차이 확인. 집합건축물대장상 일반음식점과 현황상 업무시설 이용이 적법한지, 용도변경 또는 원상회복 필요성이 있는지 관할 행정기관에 확인하세요.
- 내부 현황 확인. 감정 당시 폐문 상태로 내부구조와 이용상황이 외부관찰 등에 의존했습니다. 내부 시설·하자·인테리어 상태를 별도로 조사하세요.
- 임차인 명도. 장문석은 대항력이 없지만 영업 중인 점유자입니다. 인도 협의, 인도명령 및 집행 가능 비용을 반영하세요.
- 보증금 배당 확인. 확정일자·배당요구·최우선변제 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류를 대조하세요.
- 관리비·부가세. 상업용 집합건물의 관리비 체납, 공용부분 부담, 거래 관련 부가세 적용 여부를 관리단과 세무전문가에게 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 용도는 별개다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.12.30 푸른새마을금고 근저당권이고, 실제 임차인 장문석의 전입일은 2023.05.25이므로 대항력이 없습니다. 보증금 10,000,000원과 근저당 미배당액은 매수인이 승계하지 않아 실질취득액은 낙찰가와 동일합니다.
그러나 최저가 314,300,000원이 감정가 449,000,000원의 70%라는 사실만으로 가격이 싸다고 평가할 수는 없습니다. 실거래 가격 검증이 선행돼야 하고, 공부상 일반음식점과 현황상 업무시설의 차이도 해소 여부를 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 용도 확인은 필수입니다.