수원지방법원 2025타경57173. 수원시 권선구 금곡동 ‘호매실더리브스타일’ 5층 527호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 172,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 120,400,000원입니다. 이 사건에서 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 70%”라는 숫자가 아니라, 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인의 보증금과 그 인수위험을 제거하는 확약서입니다.
소유자 김재식은 2022.03.25. 거래가액 166,933,000원에 소유권을 취득했습니다. 실제 임차인 남지은은 임대차계약일 2022.02.18., 확정일자 2022.02.25., 전입·점유개시 2022.03.25.이며 보증금은 166,900,000원입니다. 반면 말소기준권리는 2023.02.03. 우리금융캐피탈의 가압류이므로 임차인의 전입이 앞서 대항력이 있고 우선변제권도 행사 가능한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57173 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-4 호매실더리브스타일 5층 527호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 금곡로196번길 35 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 지하 5층, 지상 10층 중 5층 527호 |
| 사용승인일 | 2021.02.01. |
| 소유자 | 김재식 (2022.03.25. 소유권이전 · 거래가액 166,933,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 120,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 166,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2023.02.03. 접수된 우리금융캐피탈주식회사 가압류 50,958,467원입니다. 이후의 국 압류와 강제경매개시결정, 2024.04.11. 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차권등기의 접수일이 늦다고 해서 임차인의 대항력이 늦게 생긴 것은 아닙니다. 남지은의 전입·점유개시는 2022.03.25.로 말소기준권리보다 약 10개월 빠릅니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남지은 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 166,900,000원 | 2022.03.25. | 2022.02.25. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 2026.05.26. HUG 확약 반영 |
② 가격 판단 — 최저가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 172,000,000원의 70%인 120,400,000원입니다. 확약을 반영하면 최저가 낙찰 가정 시 매수인의 실질취득도 120,400,000원입니다. 즉 이 사건은 확약 전 계산처럼 “낙찰가 + 보증금 부족분”을 더해 166,900,000원 수준으로 고정되는 인수형이 아니라, 확약으로 주된 인수위험이 제거된 구조입니다.
다만 동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 120,400,000원이 최근 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 오피스텔은 실제 이용상태·임대수요·호별 상태를 함께 확인해야 하므로, 가격 판단은 권리분석과 분리해 접근하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,485,600원 |
| 1. 임차인 남지은 보증금 | 166,900,000원 | 117,914,400원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 50,958,467원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 166,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 48,985,600원입니다. 다만 2026.05.26. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.1%로 추정된 값이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 120,400,000원 | 48,985,600원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 84,280,000원 | 84,537,040원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 58,995,999원 | 109,365,929원 | 실질 인수 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부 및 감정평가상 오피스텔이며 현재도 오피스텔로 이용 중입니다. 사용승인일은 2021.02.01.입니다.
- 입지. 금곡동행정복지센터 동측 인근으로, 주변에 아파트단지·상업용 및 업무용 건물·근린생활시설·학교·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측은 왕복 2차선 포장도로, 북측은 폭 약 6m 보행자전용도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 냉난방, 승강기, 소방설비, 지하주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구), 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 현장확인. 감정평가 당시 점유자 폐문부재로 내부는 집합건축물대장의 건축물현황도·외관·탐문과 일반적·표준적 상태를 기준으로 평가됐으므로 내부 이용상태를 재확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.26. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 문구와 적용 대상을 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 분석상 실제 임차인은 남지은 1명이지만, 확약은 해당 임차관계에만 적용되므로 현장조사와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.25. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 내부 구조·관리상태·실제 점유상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 172,000,000원 대비 최저가 120,400,000원만 보고 저가라고 판단하지 말고, 주변 오피스텔의 최신 거래·임대수요와 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”에서 분석을 멈추면 안 된다
이 사건은 첫인상만 보면 보증금 166,900,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 120,400,000원에서는 48,985,600원이 배당되지 않아 매수인이 떠안을 것처럼 보입니다. 하지만 2026.05.26. 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 결론이 바뀝니다. 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원이고, 최저가 낙찰 가정 시 실질취득은 120,400,000원입니다.
다만 권리위험이 해소됐다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 시장 대비 할인율을 확인할 수 없고, 감정 당시 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 확약으로 정리됐지만, 가격과 현장상태는 확인 후 입찰해야 하는 오피스텔”로 정리하는 것이 가장 정확합니다.
