49,700,000원
수원지방법원 2025타경57227. 화성시 석우동 세비앙오피스텔 4층 403호입니다. 감정 이용상태는 오피스텔(원룸형)이고, 소유자는 추병재입니다. 추병재는 2022.02.22 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 75,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.07.25 농협은행주식회사 가압류 29,520,841원입니다. 그 뒤 신용보증기금·경기신용보증재단 가압류, 화성시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 말소되는 등기만 보고 “권리가 깨끗하다”고 결론 내릴 수 없습니다. 임차인 곽민종은 2020.09.07 전입·점유를 시작했고 2020.08.26 확정일자를 갖춰 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득했습니다. 2024.12.09에는 보증금 85,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57227 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 석우동 32-5 세비앙오피스텔 4층 403호 · 도로명 경기도 화성시 동탄구 삼성전자로 8 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 원룸형 · 철근콘크리트구조 13층 건 중 4층 403호 |
| 소유자 | 추병재 · 2022.02.22 소유권이전 · 거래가액 75,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 49,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 곽민종 / 90,472,601원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있는 인수형
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 곽민종 주거 · 임차권등기 | 전유부분 전부 | 85,000,000원 | 전입 2020.09.07 확정 2020.08.26 배당요구 2024.12.09 | 대항력 있음 우선변제 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 문제는 없습니다. 곽민종은 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 최저가 49,700,000원에서는 집행비용 1,294,600원을 제외한 48,405,400원만 보증금에 배당됩니다. 따라서 보증금 잔액 36,594,600원은 매수인 인수로 남습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 보증금 근처에 묶인다
이 사건에서 가장 중요한 계산은 낙찰가 + 매수인 인수액입니다. 현재 회차는 49,700,000원에 낙찰받아도 임차보증금 부족분 36,594,600원을 떠안으므로 실질취득 86,294,600원입니다. 감정가 71,000,000원보다도 실질 부담이 큽니다.
| 회차 | 낙찰가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 49,700,000원 | 36,594,600원 | 86,294,600원 |
| 2회 유찰 시 | 34,790,000원 | 51,236,220원 | 86,026,220원 |
| 3회 유찰 시 | 24,353,000원 | 61,485,354원 | 85,838,354원 |
④ 예상배당표 (매각가 49,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,294,600원 |
| 1. 임차인 곽민종 보증금 | 85,000,000원 | 48,405,400원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 29,520,841원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 33,688,660원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 곽민종 | 90,472,601원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,294,600원과 임차인 보증금 48,405,400원으로 매각대금 49,700,000원이 모두 소진됩니다. 임차보증금 미배당 36,594,600원은 매수인이 인수합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한림대학교 동탄성심병원 북서측 인근으로, 동탄신도시 내 근린상업지역에 오피스텔 등 주상용건물·병원·공원이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 시내 간선도로 인근이며 경부고속도로 기흥IC가 근거리에 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2013.02.25 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물 중 4층 403호입니다. 승강기·화재탐지 및 소화설비·지역난방·지하주차장·호별 위생설비가 있습니다.
- 용도지역. 근린상업지역·지구단위계획구역이며, 토지는 평지의 정방형에 가까운 형태로 상가 및 오피스텔용 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 폭 20미터 포장도로, 남서측 및 남동측 폭 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득 기준. 현재 최저가 49,700,000원에 인수 36,594,600원을 더한 86,294,600원을 기본 부담으로 봐야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 2회 유찰 시 인수액 51,236,220원, 3회 유찰 시 61,485,354원으로 증가하므로 최저가 하락만으로 가격 메리트가 커지지 않습니다.
- 임대차 실체 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 곽민종으로 동일하게 나타나는 만큼 임대차계약서·보증금 지급내역·점유관계·채권관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 인수 확인. 매각물건명세서에 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있으므로 최종 배당요구·배당순위 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 이해관계인 부재로 내부조사가 이루어지지 않아 건축물대장상 도면과 주민 탐문사항·평가선례가 참조되었습니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 총부담은 거의 안 내려간다”
이 사건은 감정가 71,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 49,700,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 임차인 곽민종의 보증금은 85,000,000원이고 전입 2020.09.07로 말소기준권리보다 앞섭니다. 현재 배당에서 회수되지 않는 36,594,600원을 매수인이 인수하면 실질취득은 86,294,600원입니다.
더 유찰돼도 같은 원리가 작동합니다. 2회 유찰 시 낙찰가 34,790,000원에 인수 51,236,220원, 3회 유찰 시 낙찰가 24,353,000원에 인수 61,485,354원이 붙어 실질취득은 각각 86,026,220원과 85,838,354원입니다. 즉 낙찰가는 내려가지만 인수가 늘어 총액은 보증금 수준에 고정됩니다. 이 물건의 승부처는 최저가 할인율이 아니라 대항력 임차인의 보증금 85,000,000원을 포함한 총취득비용입니다.
