🏷️ 3회 유찰 🧾 실제 임차인 1명 💸 인수 132,183,060원 📅 2026.09.29
수원지방법원 2025타경57311. 수원시 권선구 금곡동 커낼파크 5층 513호, 현황 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 이 사건은 최저가만 보면 65,170,000원까지 내려와 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 을구 순위 1번 임차권자 노성진의 임차보증금이 195,780,000원이고, 전입일 2021.09.17, 확정일자 2021.09.03으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 회차 예상 매각가 65,170,000원에서 집행비용 1,573,060원을 먼저 제외하면 임차인에게 63,596,940원이 배당되고, 남는 보증금 132,183,060원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 따라서 최저가와 인수액을 합친 실질취득 부담은 197,353,060원입니다. 이 물건에서는 “최저가가 감정가의 34%”라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57311 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 5층 513호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 업무시설(오피스텔) · 지하5층/지상10층 건물 내 5층 513호 |
| 소유자 | 박성환 (2021.09.17. 거래가액 195,780,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 65,170,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,780,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
이 사건의 실제 임차인은 노성진 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 확인되는 임차권자입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.09.03, 전입·점유개시는 2021.09.17이며, 2023.09.22 주택임차권이 등기됐습니다. 데이터상 말소기준은 2025.08.11 강제경매개시결정으로 잡혀 있고, 임차권의 전입·확정일자·임차권등기가 모두 그보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 노성진 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) 전입 2021.09.17 · 확정 2021.09.03 | 195,780,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 132,183,060원 예상 |
갑구에는 2021.09.17 민간임대주택등기도 존재합니다. 또한 이전 신탁등기들은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리돼 있습니다. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있지만, 을구 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 미배당액이 매수인에게 인수되는 권리로 분류돼 있습니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰보다 중요한 ‘실질취득’
이 사건에는 동일 물건의 실거래 시세 자료가 제공되지 않아 시세 대비 할인율을 단정할 수 없습니다. 대신 현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 보면, 최저가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어나는 구조가 선명합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 65,170,000원 | 132,183,060원 | 197,353,060원 |
| 4회 유찰 시 | 45,619,000원 | 151,382,142원 | 197,001,142원 |
| 5회 유찰 시 | 31,933,299원 | 164,821,500원 | 196,754,799원 |
현재 회차 최저가는 65,170,000원이지만 실질취득 부담은 197,353,060원입니다. 4회 유찰 시 매각가는 45,619,000원까지 내려가도 인수액이 151,382,142원으로 늘고, 5회 유찰 시에는 매각가 31,933,299원에 인수액 164,821,500원이 붙습니다. 즉 세 시나리오 모두 총부담은 임차보증금 195,780,000원 부근에 고정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,573,060원 |
| 1. 임차인 노성진 보증금 | 195,780,000원 | 63,596,940원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,780,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,573,060원과 임차인 배당 63,596,940원으로 매각대금이 소진됩니다. 임차보증금 부족분 132,183,060원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 금곡동 소재 금곡동 행정복지센터 동측 인근이며, 주위는 오피스텔·아파트 단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 현황 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 위생·급배수·화재탐지·소화·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 본건 서측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액을 보세요. 현재 회차는 65,170,000원에 낙찰돼도 예상 인수액 132,183,060원이 더해져 총부담이 197,353,060원입니다.
- 임차권 원본을 최우선 확인하세요. 노성진의 전입 2021.09.17, 확정일자 2021.09.03, 임차권등기 2023.09.22 및 배당요구 내용을 등기부·매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 추가 유찰을 가격할인으로 착각하지 마세요. 4회 유찰 시 인수액 151,382,142원, 5회 유찰 시 164,821,500원으로 커집니다.
- 민간임대주택등기를 확인하세요. 2021.09.17 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 여부를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세는 별도로 확인해야 합니다. 본 데이터에는 동일 물건의 실거래 비교자료가 없어 현재 실질취득액이 시장가격보다 낮은지 높은지 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “65,170,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 승부처는 유찰 횟수나 최저가 할인율이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 노성진의 보증금이 195,780,000원이고, 현재 회차 예상배당은 63,596,940원에 그쳐 부족분 132,183,060원을 매수인이 인수합니다. 그래서 최저가 65,170,000원과 합친 실질취득 부담은 197,353,060원입니다.
더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가해 총부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 여기에 이미 3회 유찰됐고 실거래 시세 비교자료도 없어, 현재 데이터만으로는 가격상 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다. 이 물건은 “최저가 할인형”이 아니라 “대항력 임차보증금 인수형”으로 보는 것이 핵심입니다.
