수원지방법원 2025타경57375. 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 58-2의 제2층 제201호와 관련 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 소유자는 더피플종합건설 주식회사이고, 신청채권자는 보령수산업협동조합입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 10,756,560,000원이며, 매각기일은 2026년 11월 2일입니다.

권리관계에서 가장 중요한 것은 2025년 5월 20일 설정된 보령수산업협동조합의 근저당권만이 아닙니다. 그보다 앞선 2025년 4월 29일, 같은 조합을 채권자로 하는 가처분이 등기되어 있습니다. 이 가처분의 피보전권리는 추가근저당권설정등기청구권이며, 등기상 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 기재되어 있습니다.

또한 감정평가서에는 건물이 미사용승인 상태이고 공사가 중단되어 있으며, 설비를 갖추고도 현재 이용이 불가능하다고 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 완공 오피스텔이나 주거용 건물처럼 접근해서는 안 됩니다. 선순위 가처분과 미사용승인 건축물이라는 두 가지 핵심 위험을 함께 검토해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 가처분이 핵심 변수

말소기준권리는 2025년 5월 20일 설정된 을구 1번 보령수산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 6,000,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 가압류·압류·임의경매개시결정과 2025년 10월 14일의 미소신용협동조합 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 기재되어 있습니다. 그러나 이러한 후순위 권리의 소멸이 선순위 가처분까지 해결해 주는 것은 아닙니다.

신청채권자 청구액은 4,989,625,096원이고, 배당 시뮬레이션에서는 첫 번째 근저당권의 채권최고액 6,000,000,000원을 배당액으로 가정하고 있습니다. 두 금액은 서로 다르므로 실제 피담보채권액과 배당액은 원본 채권계산서 및 관련 서류로 재확인해야 합니다.

임차·점유 확인: 임차인 등재는 확인되지 않습니다. 감정평가서에는 2층~10층 오피스텔이 공실이라고 기재되어 있으나, 임대관계는 미상으로 표시되어 있습니다. 실제 점유 여부와 임대차 관계는 현장 확인이 필요합니다.

② 시세·가격 판단 — 비교거래 없이 메리트 단정 금지

현재 확인된 사건 자료만으로는 동일 용도·유사 상태의 최근 실거래를 비교해 감정가의 적정성을 판단하기 어렵습니다. 감정가와 최저매각가는 10,756,560,000원으로 동일하지만, 이는 시장에서 실제 거래될 가격을 입증하는 수치가 아닙니다.

특히 본건은 미사용승인 상태에서 공사가 중단되었고, 감정평가서상 설비 이용이 불가능합니다. 완공·사용승인된 건물의 거래사례를 단순 비교하기보다, 공사 재개와 완공 가능성, 사용승인 요건, 필요한 추가 비용, 선순위 가처분 해결 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 이 조건이 확인되지 않은 상태에서는 감정가가 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 10,756,560,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 채권자 배당 합계는 7,028,000,000원이고, 잔여금은 3,618,594,400원입니다. 당해세 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 위 배당 가정에서 매수인 금전 인수액은 0원으로 산정되어 있지만, 이는 선순위 가처분의 권리상 위험이 해소된다는 의미가 아닙니다.

④ 회차별 배당 위험

회차별 수치는 가정 매각가에 따른 배당 시나리오입니다. 3회 유찰 가정에서는 채권자 미배당액이 발생하지만, 이 결과가 선순위 가처분의 소멸이나 건물의 사용 가능성을 의미하지는 않습니다. 입찰가는 권리 및 건축상 위험을 먼저 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑤ 입지·건축·토지 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 용덕저수지 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·주상용 건물이 혼재하는 도시외곽 주택지대입니다. 감정평가서상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 소로에 접하며, 인근에 버스정류장이 있는 것으로 조사되어 있습니다. 다만 교통 여건만으로 현재 건물의 이용 가능성을 판단할 수는 없습니다.
• 건물 상태. 지하 1층·지상 12층 철근콘크리트조이며 사용승인을 받지 않은 상태입니다. 공사가 중단되어 위생급배수·도시가스 개별난방·승강기 등 설비를 갖추고도 현재 이용이 불가능한 것으로 기재되어 있습니다.
• 공실·임대관계. 감정평가서에는 지하와 1층이 공실이고, 2층~10층은 오피스텔 공실, 11층~12층은 도시형생활주택 공실로 기재되어 있습니다. 임대관계는 미상으로 표시되어 있으므로 실제 점유와 임대차 여부를 확인해야 합니다.
• 토지. 토지면적 1,468.0㎡, 지목은 전, 토지이용상황은 주상용이며 평지·사다리형으로 조사되어 있습니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이고 공시지가는 922,600원/㎡입니다.
• 토지이용 제한. 도시지역·성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약허가구역 등에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다. 거래 및 개발 가능성은 관련 제한과 허가 요건을 별도로 확인해야 합니다.
• 별도등기. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다고 기재되어 있습니다. 건물 등기뿐 아니라 토지 등기와 관련 권리의 내용도 함께 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 가처분 원본 확인. 갑구 2번 가처분의 등기 내용, 피보전권리인 추가근저당권설정등기청구권, 처분금지 범위 및 말소 가능성을 확인하세요. 관련 가처분 결정은 2025카단501650으로 기재되어 있습니다.
• 사용승인·공사 재개 가능성. 사용승인을 받지 못한 사유와 공사중단 경위, 공사 재개 및 완공 가능성, 사용승인에 필요한 절차와 추가 비용을 확인하세요. 현재 설비 이용이 불가능하다는 점을 반영해야 합니다.
• 토지 별도등기 대조. 대지권의 목적인 토지의 등기와 건물 등기를 함께 검토하고, 토지에 설정된 권리가 매수인의 권리관계에 미치는 영향을 확인하세요.
• 실제 점유 확인. 감정평가서상 공실 기재와 별개로 현장 점유자, 실제 임대차계약, 관리 상태를 확인하세요. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
• 배당 가정 검증. 신청채권자 청구액 4,989,625,096원과 첫 번째 근저당 채권최고액 6,000,000,000원을 구분하고, 실제 채권액 및 배당 가능액을 원본 서류로 확인하세요.
• 가격 판단 유보. 비교 가능한 실거래 자료만으로 가격 메리트를 확인할 수 없습니다. 선순위 가처분과 건물의 사용승인 문제를 해결할 수 있는지 검토하기 전에는 가격만을 기준으로 응찰하지 마세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관련 법원 결정문을 직접 확인하세요.

맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 안전”

수원지방법원 2025타경57375는 감정가와 최저가가 10,756,560,000원으로 같고, 배당 시뮬레이션상 매수인 금전 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 그러나 이 숫자만으로 안전한 물건이라고 판단할 수 없습니다. 말소기준 근저당보다 앞선 가처분이 매수인 인수 대상으로 기재되어 있고, 건물은 미사용승인 상태에서 공사가 중단되어 현재 이용이 불가능한 것으로 평가되어 있습니다.

비교 거래자료가 부족해 감정가의 시장 적정성도 단정하기 어렵습니다. 선순위 가처분의 처리 가능성, 건물의 완공·사용승인 가능성, 토지 별도등기 문제를 확인하기 전까지는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 배당 계산이나 유찰에 따른 가격 하락이 아니라, 매수인이 실제로 권리를 안전하게 취득하고 건물을 사용할 수 있는지에 있습니다.