전주지방법원 2025타경764. 전주시 덕진구 여의동2가 ‘제이씨앤디제이휴’ 1동 4층 402호 아파트입니다. 감정가 201,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 140,700,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “70%까지 내려왔다”가 아닙니다. 임차인 임혁의 80,000,000원 임차권이 있고, 전입·점유개시일이 2018.02.28, 확정일자는 2025.05.23이며 배당요구도 이뤄져 있습니다. 현재 회차에서는 보증금 전액 배당이 가능해 인수액이 0원이지만, 낙찰가가 더 내려가면 대항력 때문에 미배당액이 매수인 부담으로 바뀝니다.
즉 지금은 가격 할인과 인수 0원이 동시에 성립하지만, 유찰이 깊어질수록 구조가 달라집니다. 2회 유찰 시 매각가 98,490,000원에서도 인수액은 0원이지만, 3회 유찰 시 매각가가 68,943,000원으로 내려가면 임차보증금 중 12,697,974원이 매수인에게 승계됩니다. 이때는 낮아진 낙찰가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경764 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 여의동2가 685-3 제이씨앤디제이휴아파트 1동 4층402호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.9㎡ · 철근콘크리트구조 · 8층 중 4층 |
| 소유자 | 유한회사제이씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주파티마신용협동조합 / 128,160,303원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 현재는 인수 0원, 깊은 유찰은 다르다
말소기준으로 판정된 권리는 2025.06.19 임의경매개시결정입니다. 임혁의 전입·점유개시는 2018.02.28로 그보다 앞서며, 임차권등기도 2025.05.30 접수됐습니다. 따라서 이 임차권은 대항력 있는 권리로 관리해야 합니다. 다만 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 80,000,000원 보증금이 전액 우선변제돼 매수인이 실제로 떠안는 금액은 0원입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임혁 | 80,000,000원 | 2018.02.28 | 2025.05.23 | 대항력 있음 | 우선변제 | 조건부 승계 |
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 하락 추세도 분명하다
제이씨앤디제이휴는 19세대 규모이며 2012.12.26 준공됐습니다. 같은 84.9㎡ 실거래는 최근 12개월 3건으로, 평균은 171,466,666원입니다. 최신 거래는 2026.06의 190,000,000원이고, 현재 최저가 140,700,000원은 최근 12개월 평균의 82.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.9㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2025.11 | 84.9㎡ | 3 | 144,400,000원 |
| 2021.11 | 84.9㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.9㎡ | 3건 | 171,466,666원 |
가격 자체만 놓고 보면 현재 140,700,000원은 최근 12개월 평균보다 낮고, 최신 거래 190,000,000원보다도 낮습니다. 다만 전체 기간 평균 181,100,000원을 기준으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 최근 12개월 평균이 과거 거래 대비 -18.3%를 기록하고 있어, 장기 고가 거래가 포함된 전체 평균은 현재 시장을 과대평가할 수 있습니다. 이 물건은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 판단하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 1. 임차인 임혁 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 57,930,200원 |
현재 회차에서는 임혁의 보증금 80,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 140,700,000원 | 0원 | 140,700,000원 |
| 2회 유찰 시 | 98,490,000원 | 0원 | 98,490,000원 |
| 3회 유찰 시 | 68,943,000원 | 12,697,974원 | 68,943,000원 + 12,697,974원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우석고등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·다가구주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 북서측 인근에 왕복4차선 쪽구름로가 지나고 차량 접근이 가능하며, 인근 버스승강장을 이용할 수 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 8층 건물의 4층 402호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·소방설비·경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로를 주 출입로로 이용합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 319,100원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 환금성. 19세대 소규모 단지이고 경매 낙찰률은 33.33%입니다. 거래 표본도 많지 않아 개별 거래가의 영향이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당 확인. 임혁의 보증금 80,000,000원이 실제 매각대금에서 전액 배당되는지 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
- 유찰별 인수액 확인. 현재와 2회 유찰 시 인수 0원이지만, 3회 유찰 시 12,697,974원이 승계되는 시나리오입니다.
- 낙찰가보다 실질취득. 3회 유찰부터는 낙찰가만 비교하지 말고 미배당 임차보증금을 더해 시세와 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 2026.06에 190,000,000원이지만 최근 12개월 평균의 과거 대비 추세는 -18.3%입니다.
- 소규모 단지 환금성. 19세대 단지이므로 매수·매도 시 거래량과 개별 호수 조건의 영향이 클 수 있습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재는 싸지만, 더 내려가면 권리가 붙는다”
이 사건은 현재 회차만 보면 상당히 단순합니다. 최저가 140,700,000원은 최근 12개월 실거래 평균 171,466,666원의 82.1%이고, 대항력 임차인 임혁의 80,000,000원 보증금도 전액 배당돼 매수인 인수 0원입니다. 다만 시장은 과거 대비 -18.3% 하락 추세이고, 단지도 19세대에 불과합니다.
더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 2회 유찰 시 98,490,000원까지는 인수 0원이 유지되지만, 3회 유찰 시 68,943,000원에 12,697,974원의 미배당 임차보증금이 붙습니다. 따라서 이 물건은 현재 가격 메리트는 인정하되, 깊은 유찰을 무조건 호재로 보면 안 되는 유형입니다. 현 회차의 140,700,000원과 2회 유찰 시 98,490,000원은 낙찰가 자체가 실질취득가이지만, 3회 유찰부터는 대항력 임차보증금 승계를 포함한 총비용으로 판단해야 합니다.
