서울남부지방법원 2025타경9582. 서울 강서구 방화동 신마곡벽산블루밍 제판매시설1동 1층의 판매시설입니다. 집합건축물대장과 감정평가 이용상태 모두 판매시설이며, 현황조사와 감정평가 당시 공실로 조사됐습니다. 소유자 조은영은 2023.07.04. 이 부동산을 거래가 1,500,000,000원에 취득하면서 중앙농업협동조합에 채권최고액 1,080,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 중앙농업협동조합이 청구액 926,230,896원으로 임의경매를 신청한 구조입니다.
말소기준권리는 2023.07.04. 설정된 중앙농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 등기된 2025.04.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인도 없습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 별도로 떠안을 보증금이나 등기상 권리는 0원입니다. 권리보다 중요한 쟁점은 판매시설의 적정가격과 재매각 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9582 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 제판매시설1동 제1층 제104동111호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타(판매시설) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인일 2020.11.26 · 제1층 |
| 소유자 | 조은영 (2023.07.04. 소유권이전, 거래가 1,500,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,420,000,000원 / 581,632,000원 (4회 유찰, 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중앙농업협동조합 / 926,230,896원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 근저당 미배당은 인수되지 않는다
임차인 없음. 현황조사와 감정평가 당시 판매시설은 공실이었고, 별도로 조사된 임차인도 없습니다. 2023.07.04. 중앙농업협동조합 근저당이 말소기준권리이며, 2025.04.16. 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 숫자는 낮지만 용도가 다르다
동일 단지의 59㎡대 거래 자료는 최근 12개월 5건 평균 830,300,000원, 최신 거래는 2026.07. 900,000,000원입니다. 현재 최저가 581,632,000원은 최근 12개월 평균의 70.1%이며, 전체 12건 평균 782,825,000원 대비로는 74.3%입니다. 최근 12개월 거래 수준은 그 이전보다 10.9% 높아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.76㎡ | 12 | 900,000,000원 |
| 2026.01 | 59.93㎡ | 14 | 827,500,000원 |
| 2025.09 | 59.76㎡ | 6 | 840,000,000원 |
| 2025.08 | 59.92㎡ | 14 | 792,000,000원 |
| 2025.08 | 59.92㎡ | 14 | 792,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 830,300,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 581,632,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,216,320원 |
| 1. 근저당 · 중앙농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 573,415,680원 |
| 근저당 미배당 | - | 506,584,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
중앙농업협동조합의 신청채권액은 926,230,896원이며, 현재 최저가 가정에서는 573,415,680원이 배당돼 전액 충족되지 않습니다. 근저당 미배당분은 매수인에게 인수되지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 581,632,000원 | 573,415,680원 | 506,584,320원 |
| 5회 유찰 시 | 465,305,600원 | 458,252,544원 | 621,747,456원 |
| 6회 유찰 시 | 372,244,480원 | 366,233,057원 | 713,766,943원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 개화산역 남동측 인근으로 아파트·단독주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재하며, 제반 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 개화산역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 현황. 집합건축물대장상 판매시설이며 현황조사와 감정평가 당시 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2020.11.26이며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 도로. 북측·서측 왕복 2차선 도로와 동측·남측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·중요시설물보호지구(공항)·정비구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 5,330,000원/㎡이며 토지이용상황은 주상용, 지형은 평지·세로장방, 도로접면은 중로각지입니다.
- 환금성. 4회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 6.3회, 낙찰률 0.0%로 나타나 판매시설 수요와 재매각 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 판매시설 실거래 확인. 동일 단지 59㎡대 주거 거래가 아니라 본건과 같은 판매시설의 매매사례를 확인하세요.
- 임대수익 검증. 공실 상태이므로 가능한 임대료, 예상 공실기간, 관리비와 세금 등을 반영해 수익가치를 계산해야 합니다.
- 업종 제한 확인. 집합건축물대장상 판매시설에서 가능한 영업 형태와 관리규약상 제한을 확인하세요.
- 면적·지분 대조. 감정평가서, 건축물대장, 등기부에서 전용면적·공용면적·대지권 지분과 실제 경계를 직접 대조하세요.
- 공실 현황 재확인. 조사 이후 점유관계가 바뀌었는지 매각기일 전에 현장을 다시 확인하세요.
- 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납액과 매수인 부담 가능 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 최저가는 581,632,000원이며, 추가 유찰 시 시나리오는 465,305,600원과 372,244,480원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전과 투자 안전은 다르다”
이 물건은 임차인이 없고 공실이며, 말소기준 근저당 이후 권리도 매각으로 소멸합니다. 중앙농업협동조합에 506,584,320원의 미배당이 생겨도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 단순하고 안전한 구조입니다.
그러나 감정가의 40.96%라는 할인율만으로 입찰 이유가 완성되지는 않습니다. 동일 단지 59㎡대 최근 12개월 거래 평균은 830,300,000원이고 최신 거래는 900,000,000원이지만, 본건은 주거용 호실이 아닌 판매시설입니다. 여기에 4회 유찰과 평균 6.3회 유찰이라는 지표까지 겹칩니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 판매시설 수익성과 환금성을 확인한 뒤 판단입니다. 주거용 거래가격이 아니라 실제 임대수익과 판매시설 매매사례가 입찰가의 기준이 돼야 합니다.
