수원지방법원 2025타경57434. 용인시 수지구 신봉동 어반시아 601호, 전용 61.271㎡ 규모의 집합건물입니다. 말소기준권리는 2025년 1월 21일 설정된 서인천신용협동조합 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정, 신한카드 가압류, 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 떠안을 권리는 0원입니다.
다만 이 물건은 권리보다 물건 성격과 가격 판단이 중요합니다. 감정가는 4.81억, 현재 최저가는 3.367억으로 1회 유찰 상태입니다. 인근 거래 표본은 2024년 11월 7.70억 1건으로, 가격 차이는 크지만 거래량이 적어 보수적 검토가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57434 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7 6층601호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 오피스텔, 다세대주택 및 사무소 이용 |
| 단지 / 규모 | 어반시아 · 8세대 · 2021.09.02 준공 |
| 소유자 | 이동훈 |
| 감정가 / 최저가 | 481,000,000원 / 336,700,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 서인천신용협동조합 / 434,962,298원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
말소기준권리는 을구 5번 서인천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 516,000,000원이며 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 박지연은 전입일이 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력 없음입니다. 보증금은 미상이나 인수 위험으로 판단되지 않습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 박지연 | 2025.05.28 | 없음 | 해당 없음 | 보증금 미상 · 매각물건명세서 보완 필요 |
③ 시세 비교 — 낮은 가격, 그러나 거래 표본 확인 필요
최근 동일 면적 매칭 거래는 2024.11 전용 61.27㎡ 6층 770,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 336,700,000원은 최근 거래 대비 43.7% 수준입니다. 다만 8세대 규모 소규모 건물이고 거래 건수가 1건이므로, 동일 물건의 환금성과 실제 매수층 확인이 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 61.27㎡ | 6 | 770,000,000원 |
| 최근 평균 | 61.27㎡ | 1건 | 770,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 336,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 5,513,800원 |
| 서인천신용협동조합 근저당 | 516,000,000원 | 331,186,200원 |
| 신한카드 가압류 | 53,825,369원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 근저당 배당 후에도 미배당이 발생하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 임차인 보증금 인수는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 서인천신용협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 임차인 확인. 박지연 전입은 말소기준 이후로 대항력 없음으로 판단됩니다.
- 거래량 확인. 어반시아는 8세대 규모이며 최근 거래는 1건입니다.
- 시세 검증. 최근 거래 7.70억은 참고값이며 추가 실거래 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗, 승부는 환금성”
이 물건은 경매 권리 구조만 보면 깔끔합니다. 인수할 임차보증금이 없고 말소기준 이후 권리는 소멸합니다. 현재 최저가는 감정가 대비 70% 수준으로 내려왔고 최근 거래 7.70억과 비교하면 가격 차이가 큽니다. 다만 다세대·오피스텔 혼재 소규모 건물이라는 특성상 거래량이 제한적입니다. 권리는 합격, 가격은 매력적이지만 환금성 검증이 필요한 물건입니다.
