매력지수 B등급 · 확약으로 인수 부담은 0원이지만 임차권등기와 근린시설 특성 확인이 필요한 물건
대항력 임차인의 보증금 230,000,000원이 존재하나 확약 조건으로 인수 위험은 해소되며, 권리 확인 필요성과 용도 환금성을 반영해 B등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차권등기 임차인의 보증금 230,000,000원이 존재하는 물건이지만, 신청채권자와 동일한 임차권 채권에 대해 제출된 확약으로 매수인 인수 부담은 해소됩니다. 다만 확약 조건을 반드시 확인해야 하며, 근린시설·오피스텔 용도 특성상 가격과 환금성을 함께 검토해야 합니다.
감정가
218,000,000원
최저가 70%
최저매각가
152,600,000원
1회 유찰
임차보증금
230,000,000원
확약 적용
매수인 인수
0원
확약 조건 충족 시
수원지방법원 2025타경57509. 경기도 수원시 권선구 금곡동 아주리센테라스파크 7층 703호 근린시설입니다. 등기상 가장 중요한 부분은 2024년 설정된 임차권등기입니다. 임차인 이대성의 임차보증금은 230,000,000원으로 확인되고, 전입·확정일자 요건을 갖춘 대항력 및 우선변제권 있는 임차인입니다.
일반적인 경우라면 최저가 하락에도 불구하고 부족 배당금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서 비고상 신청채권자와 임차권등기 채권 관련 확약서가 제출되어, 대항력 포기 및 임차권 말소 동의 조건으로 매수인 인수는 발생하지 않는 구조입니다.
핵심 지표
⚠️ 가장 중요한 체크 임차보증금 230,000,000원은 존재하지만 확약 조건 적용 시 실질 인수액은 0원입니다. 다만 확약 내용과 효력 범위를 원본 서류에서 반드시 확인해야 합니다.
사건번호
수원지방법원 2025타경57509
소재지
경기도 수원시 권선구 금곡동 1115-1 아주리센테라스파크 7층703호
용도 / 이용상태
근린시설 / 오피스텔로 이용중
소유자
정재열
감정가 / 최저가
218,000,000원 / 152,600,000원
청구금액
265,858,800원
매각기일
2026.07.08
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약 확인이 핵심
소유권보존 이후 신탁등기와 소유권 이전이 있었고, 현재 소유자는 정재열입니다. 을구 1번 근저당권은 등기상 이미 말소되었으며, 이후 임차권등기가 핵심 권리입니다. 갑구 6번 가압류와 갑구 7번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸됩니다.
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
이대성
230,000,000원
有
有
확약 적용 0원
② 배당 구조 — 확약 전후를 구분해야 한다
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,936,400원
임차인 이대성 보증금
230,000,000원
149,663,600원
경기신용보증재단 가압류
17,293,983원
0원
한국주택금융공사 경매개시결정
265,858,800원
0원
매각대금 배분
가격 시나리오
✅ 권리 관점 대항력 있는 임차인이 존재하지만 확약 조건으로 매수인 인수 부담은 0원 처리되는 구조입니다.
⛔ 주의 관점 확약은 해당 조건에 한해 적용됩니다. 임차권등기 관련 원본 확인 없이 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
③ 입찰 체크리스트
확약서 확인. 대항력 포기·임차권 말소 동의 조건이 실제 매각 절차에 반영되는지 확인해야 합니다.
임차권등기 확인. 임차보증금 230,000,000원과 배당 구조를 함께 검토해야 합니다.
용도 검토. 근린시설로 분류되며 이용상태는 오피스텔이므로 주거용 아파트와 동일하게 판단하면 안 됩니다.
환금성 확인. 일반 상업지역 내 업무·근린시설 성격으로 수요층 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 줄었지만, 서류 확인이 먼저다”
이 물건의 핵심은 높은 임차보증금 자체가 아니라 확약의 존재입니다. 일반적인 대항력 임차권이었다면 부족 배당금 80,336,400원이 매수인 부담으로 이어질 수 있었지만, 제출된 확약 조건으로 인수 부담은 0원으로 판단됩니다. 다만 확약의 범위와 효력을 확인하는 것이 입찰 전 최우선 과제입니다.
사건 개요
같은 단지 2건 동시 경매
소재지
경기도 수원시 권선구 금곡동 1115-1 아주리센테라스파크 7층703호
법원·사건
수원지방법원
·2025타경57509
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-08 10:00
·광교신청사 제101호 법정
물건
아주리센테라스파크 7층703호
철근콘크리트구조 48.25㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 수원시 권선구 금곡동 1115-1 아주리센테라스파크 7층703호
2025-09-04 09:23
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에는 해당 주소의 세대주가 존재하지 않음(해당사항 없음)이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
