부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경57761 · 수원지방법원 · 아파트
철근콘크리트조 84.9095㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

322,111,000원 3억 2,211만 감정가 329,000,000원

감정가의 97% 2026-07-10 낙찰

최저매각가 230,300,000원 최저가 대비 +39%

낙찰일

07-10 낙찰 완료

수원지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,303만원

최저가의 10% · 23,030,000원

감정가 대비

▼ 2.1% 시세 이하

감정가 3.29억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차인 존재와 보증금 미상으로 인수 리스크 확인이 필요한 아파트. 최저가는 감정가 대비 하락했지만 실질취득 판단은 임차인 확인 후 가능.

가격 최저가 230,300,000원은 감정가 329,000,000원의 70%이며 1회 유찰 후 가격
자금 매각가 기준 배당 부족 386,720,487원. 임차인 보증금 확인 필요
리스크 손나영 전입 2013.04.15로 대항력 있음. 보증금 미상

한 줄 평 1회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 핵심 변수는 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 손나영의 보증금이 미상이라 매수인 인수 가능성을 확인해야 합니다. 보증금 확인 전에는 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

감정가 / 최저가

329,000,000원

230,300,000원

실질취득

확인 필요

임차보증금 미상

유찰

1회

현재 회차

매수인 인수

가능성 있음

대항력 임차인

수원지방법원 2025타경57761. 경기도 화성시 진안동 월드메르디앙 104동 501호 아파트입니다. 소유자는 최석광이며 2016년 1월 6일 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 삼성카드 가압류, 페퍼저축은행 관련 권리는 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경57761
소재지	경기도 화성시 진안동 935 월드메르디앙 104동 5층501호
용도 / 이용상태	아파트 · 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2
소유자	최석광
감정가 / 최저가	329,000,000원 / 230,300,000원
신청채권	223,479,552원
매각기일	2026.07.10

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인이 핵심

말소기준권리는 을구 5번 국민은행 근저당권(2016.01.06)입니다. 손나영은 2013.04.15 전입으로 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 조사되었습니다. 보증금은 확인되지 않아 매수인 인수 여부는 보증금 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석

임차인	전입	대항력	보증금	판단
손나영	2013.04.15	有	미상	보증금 확인 필요

⚠️ 대항력 임차인 주의 전입일이 말소기준권리보다 빠르므로 대항력이 인정될 가능성이 높습니다. 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우 실질취득액은 낙찰가가 아니라 인수 보증금 수준으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 230,300,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,024,200원
국민은행 근저당권	72,000,000원	72,000,000원
국민은행 근저당권	121,200,000원	121,200,000원
페퍼저축은행 근저당권	60,000,000원	33,075,800원
잔여	-	0원

매각대금 배분

회차별 미배당

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후의 가압류·근저당권 등은 매각으로 소멸합니다.

⛔ 인수 관점 대항력 임차인의 보증금이 미상입니다. 낙찰 전 매각물건명세서와 임차관계를 확인하지 않으면 예상하지 못한 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 경기도 화성시 진안동 소재 진안중학교 서측 인근이며 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 노선버스정류장이 있습니다.
규제. 제2종일반주거지역이며 토지거래계약허가구역 등 제한사항이 있습니다.
환금성. 월드메르디앙1단지는 436세대, 2005년 준공입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 손나영의 보증금 및 배당요구 여부 확인이 우선입니다.
실질취득 계산. 대항력 임차인 보증금 확인 전 최저가 기준 판단을 금지해야 합니다.
배당 검토. 현재 배당 부족액은 386,720,487원으로 확인됩니다.
유찰 전략. 2회 유찰 시 매각가는 161,210,000원, 3회 유찰 시 112,847,000원 시나리오가 있습니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 임차인 확인이 먼저”

이 물건은 권리 말소 구조 자체는 명확하지만, 선순위 대항력 임차인이 존재한다는 점이 핵심입니다. 최저매각가는 감정가 대비 낮아졌지만 보증금 미상 임차인이 있어 가격만으로 판단하기 어렵습니다. 입찰 전 임차보증금과 인수 여부를 확인하는 것이 우선입니다.

부동산임의경매

가격은 내려왔지만, 대항력 임차인이 변수다 — 화성 월드메르디앙 501호

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 230,300,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낮은 최저가보다 임차인 확인이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (8장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-05	유찰	3억 2,900만원
2	2026-07-10	대기	2억 3,030만원