수원지방법원 2025타경57770. 화성시 동탄구 능동 동탄푸르지오시티 706호 오피스텔입니다. 전용면적과 상세 면적은 확인되지 않으나 감정가는 120,000,000원, 현재 최저매각가는 84,000,000원으로 1회 유찰 후 진행 중입니다. 가격만 보면 접근성이 좋아졌지만, 이 사건의 핵심은 임차인 김보람의 대항력입니다.
등기부상 2023년 화성시 압류 및 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인은 별도 권리분석 대상입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57770 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1065-3 동탄푸르지오시티 7층 706호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 방, 주방, 화장실 등 이용 |
| 소유자 | 박은구 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 |
| 청구금액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인 확인 필요
말소기준권리 판단 대상은 2023.11.29 압류입니다. 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 김보람은 2022.10.04 전입으로 조사되어 대항력 있음으로 표시되었습니다. 보증금은 미상이며, 매각물건명세서에는 임차보증금 잔액이 남을 경우 매수인이 인수할 수 있다고 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 가장 중요한 체크포인트
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 보증금 | 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 김보람 | 2022.10.04 | 有 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 경매개시결정 · 김보람 | 140,000,000원 | 82,088,000원 |
| 잔여 | - | 0원 |
매각대금 기준 신청채권자는 일부 배당되고 약 57,912,000원이 미배당됩니다. 임차인 보증금은 배당표에 반영되지 않았으며, 실제 배당 및 인수 여부는 임차보증금 확인 후 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 경기도 화성시 능동 능리교차로 남동측 인근으로 근린생활시설·오피스텔·단독주택·소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
- 용도. 일반상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)) 등으로 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조 20층 건물 내 7층 706호이며 급배수·위생·승강기 설비가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김보람 임차인의 실제 보증금과 배당 가능액 확인이 최우선입니다.
- 대항력 판단. 대항력 있음 표시를 전제로 인수 가능성을 검토해야 합니다.
- 관계인 여부. 가장임차인 여부는 자료 확인 후 판단해야 합니다.
- 권리 분석. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 원본 기준으로 재확인하세요.
맺으며 — “가격보다 임차인이 먼저다”
이 물건은 감정가 1.20억에서 최저가 8,400만원까지 내려온 만큼 가격 매력은 있습니다. 하지만 오피스텔 경매에서 가장 큰 변수는 대항력 임차인의 보증금입니다. 김보람 임차인의 보증금이 확인되지 않은 현재 상태에서는 단순 저가 매수로 접근하기 어렵습니다. 임차보증금 확인 후 입찰 판단이 필요한 물건입니다.
