86,730,000원
수원지방법원 2025타경57798. 화성시 향남읍 발안리 주민맨션 비동 2층202호 다세대주택입니다. 감정가는 177,000,000원, 두 번 유찰된 현재 최저매각가는 86,730,000원으로 감정가의 49%입니다. 권리 흐름의 기준점은 2024.07.08. 설정된 주식회사제이에스캐피탈대부의 채권최고액 80,000,000원 근저당입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권과 2024.07.12. 설정된 40,000,000원 근저당, 2025.09.12. 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치하며 등기자료상 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건은 일반적인 소유권 상태와 한 가지 차이가 있습니다. 2024.07.12. 정우용을 수탁자로 하는 소유권이전 신탁이 등기돼 있고, 등기부 자체도 임대차 등 법률행위에 관해서는 신탁원부 제2024-16966호를 통해 신탁 목적·수익자·신탁재산의 관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 신탁원부를 보지 않고 권리관계가 완전히 단순하다고 결론내리는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57798 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 발안리 61-5 주민맨션 비동 2층202호 |
| 등기 소재지 | 경기도 화성시 만세구 향남읍 발안리 61-5, 61-32 주민맨션 제비동 · 경기도 화성시 만세구 향남읍 발안서로45번길 21-7 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·욕실2·발코니2·주방·거실·현관 등 · 지상4층 건물 |
| 현재 소유명의 | 정우용 (수탁자) · 신탁원부 제2024-16966호 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 86,730,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 11,457,565원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 없음. 별도 임차인 신고는 없으며, 매수인 인수액도 배당 시뮬레이션에서 0원으로 계산돼 있습니다. 말소기준인 을구 9번 근저당 다음 순위인 을구 10번 전세권과 을구 12번 근저당은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 실거래 검증은 없다
주민맨션B동은 8세대, 사용승인일은 2008.12.26.입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 이번 물건도 현재 2회 유찰돼 최저가가 감정가 177,000,000원에서 86,730,000원까지 낮아졌습니다.
다만 가격 메리트를 판단할 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 평가하면 안 됩니다. 특히 다세대는 개별 건물·층·관리상태·거래량의 영향이 크므로 실제 응찰가는 주변 동일·유사 면적 다세대의 최신 거래를 별도로 확인해 상한을 정하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,961,140원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 주식회사제이에스캐피탈대부 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 3. 을구 10번 전세권 · 주식회사제이에스캐피탈대부 | 5,000,000원 | 4,768,860원 |
| 4. 을구 12번 근저당 · 주식회사제이에스캐피탈대부 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 125,000,000원 중 84,768,860원이 배당되고 40,231,140원이 미충족됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 86,730,000원 | 84,768,860원 | 40,231,140원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 60,710,999원 | 59,218,201원 | 65,781,799원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 42,497,699원 | 41,332,740원 | 83,667,260원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제암초등학교 북측 인근으로 단독주택·아파트 단지·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 지상4층이며, 외벽 인조석붙임·내벽 벽지도배 및 일부 타일·바닥 강화마루 및 일부 타일·하이샷시 마감입니다.
- 설비. 도시가스보일러 난방, 위생·급배수시설, 소화설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단지, 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 북측 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역입니다. 공시지가는 748,200원/㎡, 토지면적은 293.0㎡입니다.
- 토지거래허가. 지정기간 2025.08.26.~2026.08.25.의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있으며 허가대상자는 외국인 등, 허가대상용도에는 다세대주택 등이 포함됩니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 주민맨션B동은 8세대이고 사용승인일은 2008.12.26.입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 제2024-16966호 확인. 신탁 목적·수익자·신탁재산의 관리 및 처분 조항을 입찰 전에 원문으로 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2024.07.08. 을구 9번 주식회사제이에스캐피탈대부 근저당 80,000,000원이 기준입니다.
- 전세권과 임차인을 혼동하지 말 것. 등기된 전세권자는 주식회사제이에스캐피탈대부이고 전세금은 5,000,000원이며, 별도 임차인 신고는 없습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 86,730,000원은 감정가의 49%이지만 실거래 비교자료가 없으므로 주변 다세대 최신 거래와 직접 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유관계는 별개이므로 현황을 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 가격과 신탁은 확인”
이 사건의 권리 구조에서 가장 분명한 장점은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 임차인 신고가 없고, 말소기준 뒤의 전세권과 후순위 근저당도 매각으로 소멸합니다. 현재 2회 유찰돼 감정가 177,000,000원의 49%인 86,730,000원까지 내려왔다는 점도 눈에 띕니다.
하지만 두 가지는 별개로 봐야 합니다. 첫째, 2024.07.12. 소유권이전 신탁이 있으므로 신탁원부 제2024-16966호 확인이 선행돼야 합니다. 둘째, 실거래 비교자료가 없어 86,730,000원이 실제 시세보다 싼지는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 ‘인수 위험이 큰 사건’이라기보다, 권리는 비교적 정리돼 있지만 신탁 원문과 실제 시장가격을 확인한 뒤 들어가야 하는 다세대 경매로 보는 것이 적절합니다.
