전주지방법원 2023타경24488. 익산시 팔봉동 기안파인골드빌아파트 102동 5층 502호입니다. 현재 소유자는 정병화이고, 소유권은 2014.09.30. 매매로 이전됐으며 당시 거래가액은 107,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.05.31. 설정된 SBI저축은행 채권최고액 39,600,000원 근저당권입니다. 그 뒤 신한카드·소상공인시장진흥공단·충남신용보증재단·근로복지공단의 가압류와 국가·국민건강보험공단의 압류, 경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
과거 등기에는 유규선 명의의 주택임차권 43,000,000원이 있었으나, 2008.02.11. 해지로 말소됐습니다. 현재 임차인 신고 내역은 없고 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 따라서 확인되지 않은 점유자를 임의로 대항력 임차인으로 단정할 수는 없지만, 현재 자료상 매수인이 승계하도록 명시된 임차권이나 기타 인수권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2023타경24488 |
|---|---|
| 소재지 | 전라북도 익산시 무왕로32길 85, 102동 5층502호 (팔봉동,기안파인골드빌아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 12층 중 5층 502호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 정병화 · 2014.09.30. 소유권이전 · 거래가액 107,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 90,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에스비아이저축은행 / 36,130,322원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.31. 을구 8번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 · 채권최고액 39,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2022.05.31. SBI저축은행 근저당권입니다. 이 권리가 현재 말소기준으로 잡혀 있고, 이후 등재된 신한카드 가압류 5,893,909원, 소상공인시장진흥공단 가압류 10,033,590원, 충남신용보증재단 가압류 10,000,000원, 근로복지공단 가압류 8,378,560원, 국가 압류와 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰 70%, 그러나 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 90,300,000원으로 감정가 129,000,000원의 70%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 권리상 실질취득액도 90,300,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가 시나리오는 63,209,999원, 3회 유찰 시에는 44,246,999원으로 제시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,025,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 39,600,000원 | 39,600,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,893,909원 | 5,893,909원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,033,590원 | 10,033,590원 |
| 5. 가압류 · 충남신용보증재단 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 8,378,560원 | 8,378,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,368,541원 |
현재 회차 배당모형에서는 채권 총액 73,906,059원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 14,368,541원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. SBI저축은행 부분은 배당모형상 채권최고액 39,600,000원 기준입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이리팔봉초등학교 남동측 인근이며, 주위에 중·소규모 아파트단지, 단독주택과 근린상가가 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 주요간선도로와 버스승강장이 있어 아파트 용도로서 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 12층 중 5층으로, 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 타일·벽지 마감, 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 소화전, 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 아파트 용도이며 공시지가는 359,900원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.05.31. 을구 8번 SBI저축은행 근저당권이 기준이며, 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 점유관계 확인. 현재 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계를 입찰 직전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 과거 임차권 혼동 금지. 유규선의 43,000,000원 주택임차권은 2008.02.11. 해지로 말소된 과거 권리입니다.
- 세금·공과금 배당 변수. 국가 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재하므로 실제 배당에서는 조세·공과금 우선순위와 금액에 따라 소유자 잔여가 달라질 수 있습니다.
- 집행정지 이력. 2024.05.08. 집행정지통지서 발송 이력이 있으므로 2026.09.28. 매각기일의 실제 진행 여부를 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가 90,300,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고 실제 거래가격과 입찰 상한을 별도로 검토하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 절차는 확인
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.05.31. SBI저축은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 사항이 없으며, 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다.
현재 최저가는 90,300,000원으로 감정가의 70%이고 권리상 실질취득액도 90,300,000원입니다. 다만 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 여기에 2024.05.08. 집행정지 통지 이력이 있다는 절차상 확인 포인트도 남아 있습니다. 결론적으로 권리 인수 위험은 낮지만, 시세 대조와 현재 경매절차 확인을 끝낸 뒤 응찰가를 정해야 하는 사건입니다.
