수원지방법원 2025타경58234. 오산시 원동 중앙상가빌딩 8층 804호로, 집합건축물대장상 전유부분 용도는 제2종근린생활시설입니다. 현 소유자는 주식회사에스에스유이며 2022.05.02. 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 210,000,000원입니다. 이후 2023.07.25. 영동농업협동조합이 채권최고액 300,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
2025.10.13. 강남농업협동조합(변경전: 영동농업협동조합)의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 최저매각가는 165,620,000원으로 감정가 338,000,000원의 49% 수준입니다. 다만 근린시설은 가격 자체보다 실제 이용상태·점유·임대차·환금성 확인이 중요하고, 이 물건은 감정평가상 임대관계가 미상으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58234 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 811-8 중앙상가빌딩 8층 804호 |
| 도로명주소 | 경기도 오산시 성호대로 130 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 · 철골철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 11층 중 8층 804호 |
| 소유자 | 주식회사에스에스유 (2022.05.02. 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 165,620,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 청구액 | 258,105,315원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당
현재 권리분석의 기준점은 2023.07.25. 영동농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 300,000,000원)입니다. 같은 날 종전 하나은행 근저당권은 해지로 말소됐고, 2025.10.13. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 오산농업협동조합·중소기업은행 관련 근저당 및 과거 압류·가압류·경매개시등기는 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
② 가격·환금성 — 49% 할인만 보고 결론 내리면 안 된다
이 물건은 감정가 338,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 165,620,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차는 감정가의 49%이며, 한 차례 더 유찰될 경우 제시된 회차 시나리오는 115,934,000원, 그 다음은 81,153,800원입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 165,620,000원 | 137,498,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 115,934,000원 | 186,489,076원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 81,153,800원 | 220,706,968원 | 0원 |
다만 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 별도 실거래 비교 수치가 없으므로 가격 판단은 감정가 할인율보다 현장 임대가치·실제 사용 가능한 전유부분· 동일 건물 및 인근 근린시설의 거래·임대 수준 확인에 달려 있습니다. 이미 두 차례 유찰된 사실 자체도 환금성과 응찰 수요를 보수적으로 볼 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,118,680원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 영동농업협동조합 | 300,000,000원 | 162,501,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 165,620,000원 가정 시 집행비용 3,118,680원을 제외한 162,501,320원이 근저당권 배당으로 계산되며, 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 137,498,680원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수 계산은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산시청 남서측 인근에 위치하며 주변에 공동주택·근린생활시설·업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 국도1호선이 있고, 근거리에 오산역 및 오산IC가 위치해 전반적인 교통여건은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 이용. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설이며 전유부분 중 일부분은 대상물건 출입을 위한 복도로 이용되는 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 11층 건물 중 8층 804호이며, 중앙상가빌딩에는 위생·급배수·승강기·소방설비 등이 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 장방형의 상업용 건부지이며 일반상업지역·지구단위계획구역(운암구역)에 속합니다. 공시지가는 5,241,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 대로2류, 서측 소로2류, 남측 소로3류 및 중로3류, 동측 중로1류가 개설돼 있는 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·비행안전제3구역·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상으로 조사된 만큼 실제 사용자를 확인하고 사업자 점유·임대차 존재 여부를 대조해야 합니다.
- 전유부분 범위 확인. 일부가 출입을 위한 복도로 이용되는 것으로 조사됐으므로 집합건축물대장 변동사항과 건축물현황도, 현장 사용범위를 함께 확인해야 합니다.
- 49% 할인 착시 경계. 감정가 대비 할인율은 크지만 별도 실거래 비교 근거가 없으므로 ‘시세보다 싸다’고 단정해서는 안 됩니다.
- 유찰 이력 반영. 이미 2회 유찰됐습니다. 근린시설의 환금성과 실제 임대수요를 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당 137,498,680원과 매수인 인수 0원은 별개의 개념입니다. 미배당 자체를 매수인이 떠안는 것으로 보지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인 ≠ 시세 49%”
이 사건의 등기부 구조는 비교적 선명합니다. 2023.07.25. 영동농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 권리관계가 단순하다는 이유만으로 가격까지 안전한 것은 아닙니다.
현재 최저가는 165,620,000원으로 감정가의 49%지만 이미 2회 유찰된 근린시설이고, 별도 실거래 비교 수치가 없습니다. 여기에 임대관계 미상, 전유부분 일부의 출입 복도 이용이라는 현황 확인사항까지 있습니다. 따라서 이 물건은 권리보다 실제 이용성과 환금성을 먼저 검증해야 하는 유형입니다. 감정가 대비 큰 할인율은 출발점일 뿐, 그 자체가 가격 메리트의 결론은 아닙니다.
