수원지방법원 2025타경58234. 경기도 오산시 원동 811-8, 중앙상가빌딩 8층 804호에 관한 임의경매입니다. 감정평가상 대상은 지상 11층 건물의 제2종 근린생활시설이며, 등기상 말소기준권리는 2023년 7월 25일 설정된 영동농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원입니다.
현재 최저매각가는 81,153,000원으로 낮아졌지만, 이 금액을 곧바로 투자 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 확인되는 실거래 시세가 없고, 감정평가서에는 전유부분 일부가 출입을 위한 복도로 이용되는 것으로 조사되어 있습니다. 따라서 일반적인 근린시설처럼 전유부분 전체를 독립적으로 사용할 수 있는지, 임대와 점유가 어떻게 이루어지는지를 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58234 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 811-8 중앙상가빌딩 8층 804호 도로명주소: 경기도 오산시 성호대로 130 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 집합건축물대장상 제2종 근린생활시설 |
| 건물 현황 | 철골철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 11층 건물 중 8층 804호 |
| 소유자 | 주식회사에스에스유 |
| 소유권 취득 | 2022.05.02 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 81,153,000원 |
| 유찰 횟수 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 강남농업협동조합(변경 전: 영동농업협동조합) / 258,105,315원 |
| 말소기준 근저당 | 영동농업협동조합 · 2023.07.25 설정 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당
현재 확인되는 핵심 권리는 을구 10번 영동농업협동조합의 근저당권입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있고, 그 이후 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 과거의 압류·가압류와 근저당권 중 일부는 이미 등기부상 말소된 이력이 있습니다.
② 임대관계와 실제 이용상태 — 반드시 현장 확인
감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 확인 가능한 임차인 명단은 없지만, 이를 근거로 실제 점유자나 임대차가 없다고 단정할 수는 없습니다. 보증금, 차임, 점유자, 전입·사업자등록 및 확정일자 관련 사항은 현황조사서와 매각물건명세서, 현장 확인을 통해 별도로 검증해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 24.01%, 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 81,153,000원으로 감정가 338,000,000원의 약 24.01%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 경매 최저가가 얼마나 낮아졌는지를 보여줄 뿐, 현재 시장에서 거래되는 가격과의 차이를 입증하지는 않습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 / 비율 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 338,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 81,153,000원 | 4회 유찰 후 최저가 |
| 최저가 ÷ 감정가 | 약 24.01% | 감정가 대비 비율이며 시세 대비 비율은 아님 |
| 실거래 시세 | 판단 보류 | 비교 가능한 거래가격 확인 필요 |
④ 예상배당표 (현재 최저가 81,153,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상 배당액 |
|---|---|---|
| 집행비용 추정 | - | 1,860,754원 |
| 근저당권 · 영동농업협동조합 | 300,000,000원 | 79,292,246원 |
| 근저당 미배당 추정 | 300,000,000원 | 220,707,754원 |
| 소유자 잔여금 | - | 0원 |
배당 계산은 최저매각가 81,153,000원, 집행비용 추정액 1,860,754원 및 근저당 채권최고액 300,000,000원을 기준으로 합니다. 신청채권 청구액 258,105,315원과 등기상 채권최고액은 서로 다른 금액입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 우선채권 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모
- 입지. 오산시청 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 공동주택·근린생활시설·업무시설이 소재하는 것으로 조사되었습니다.
- 교통. 인근 버스정류장과 국도 1호선이 있으며, 오산역 및 오산IC가 근거리에 위치하는 것으로 조사되었습니다.
- 건물 설비. 중앙상가빌딩에는 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치된 것으로 조사되었습니다.
- 토지 이용. 일반상업지역 및 운암구역 지구단위계획구역에 해당하며, 토지의 주된 이용상황은 상업용 건부지입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종 근린생활시설이며, 전유부분 일부가 출입을 위한 복도로 이용되는 것으로 조사되었습니다.
- 토지거래 관련 기재. 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있으므로, 매각기일 현재 지정·연장 여부와 실제 적용 대상을 재확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설은 실제 사용 가능 범위, 임대수요와 공실 여부에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 비교 거래와 임대 현황을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서. 매각기일에 적용되는 최신 명세서와 현황조사서를 확인하고 점유자 및 임대차관계를 조사하세요.
- 전유부분 확인. 건축물현황도와 현장을 대조해 복도로 이용되는 부분의 범위, 독립적인 출입 및 실제 사용 가능 여부를 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 2023.07.25. 근저당권의 채권최고액과 현재 피담보채권, 경매개시결정 및 매각에 따른 소멸 관계를 확인하세요.
- 시세 검증. 동일 건물 또는 유사한 근린시설의 실거래와 임대료를 확인하고, 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 총취득비용. 낙찰대금 외 취득 관련 세금·비용, 관리비 및 필요한 시설 정비 비용을 확인해 실제 투자금액을 계산하세요.
- 환금성. 예상 임대수익과 공실 가능성, 향후 매수 수요를 검토한 뒤 출구전략을 세우세요.
맺으며 — 낮은 최저가보다 실제 사용 가능성이 먼저
오산 중앙상가빌딩 804호는 4회 유찰로 최저매각가가 81,153,000원까지 내려왔고, 현재 권리분석상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 하지만 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않았고, 전유부분 일부의 복도 이용과 미확인 임대관계가 남아 있습니다. 권리 소멸 여부를 확인하는 것에서 끝내지 말고, 실제 사용 가능 범위와 임대수익, 시장가격을 검증한 뒤 입찰 여부와 상한가를 결정해야 합니다.
