수원지방법원 2025타경58264. 수원시 권선구 탑동 영창탑스빌 5층 502호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현 소유자 강성인은 2022.06.13. 매매를 원인으로 거래가액 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 이 물건에는 조병오의 주택임차권이 존재합니다. 임대차계약일은 2022.04.25., 확정일자는 2022.04.27., 주민등록일자는 2022.06.03., 점유개시는 2022.06.04.이고, 보증금은 160,000,000원입니다.
현재 등기상 매각으로 소멸하는 기준은 2025.10.15.의 강제경매개시결정입니다. 조병오의 전입·점유와 임차권은 이보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 인정되는 구조입니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰대금에서 배당받지 못한 잔액은 매수인에게 남을 수 있습니다. 다만 이 사건에서는 바로 그 핵심 위험을 겨냥한 대항력 포기 확약이 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58264 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 탑동 869-11 영창탑스빌 5층 502호 · 도로명 경기도 수원시 권선구 효탑로 24-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 강성인 (2022.06.13. 매매, 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 54,194,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 확약
과거 속초중앙새마을금고 근저당권은 2015.06.26. 이미 말소됐고, 2012년 수원시권선구 압류 역시 같은 해 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2024.06.17. 등기된 조병오의 주택임차권입니다. 이 임차권은 보증금 160,000,000원, 전유부분 건물 전부를 범위로 하며, 전입·점유가 2025.10.15. 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조병오 전유부분 건물의 전부 | 2022.06.03 2022.06.04 | 2022.04.27 | 160,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | HUG 승계 실질 인수 0원* |
② 가격 구조 — 최저가가 곧 실질취득가
현재 최저매각가는 54,194,000원으로 감정가 158,000,000원의 34.3%입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득가가 보증금 부근에 고정되는 구조가 됩니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차의 룰상 미배당 인수액은 107,181,492원입니다.
하지만 이 사건은 확약이 있어 계산이 달라집니다. 조병오 임차권의 미배당 잔액을 매수인이 실질적으로 부담하지 않는 것으로 보므로, 실질취득액은 54,194,000원입니다. 4회 유찰 시 매각가는 37,935,800원, 5회 유찰 시 26,555,060원이고, 룰상 인수액은 각각 123,147,044원·134,322,931원으로 커지지만 해당 임차권에 대한 확약 효과를 반영하면 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,194,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,375,492원 |
| 1. 임차인 조병오 보증금 | 160,000,000원 | 52,818,508원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 조병오 보증금 중 107,181,492원이 미배당되어 원칙상 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 2026.05.13. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 해당 임차권에 관한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.5% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 탑동 효탑초등학교 북서측 인근. 주변은 아파트단지·공동주택·근린생활시설이 소재하며 주거환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 주택까지 차량 진출입 및 주차가 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 5층 502호. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임, 내벽은 벽지·타일, 창호는 하이새시 이중창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 장방형이며 다세대주택부지로 이용 중이고, 남동측으로 폭 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 효탑초등학교·자혜학교 관련 교육환경보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.13. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 원문과 적용 조건을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 실제 임차권등기 말소에 필요한 절차와 서류, 주택도시보증공사의 협조 방식을 확인해야 합니다.
- 추가 점유관계 확인. 확약은 조병오 임차권에만 적용됩니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인해 별도 임차관계가 존재하는지 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 인근 다세대·연립의 최신 실거래와 매물 호가를 별도로 비교해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 권리 문제 외에도 물건 상태·층·주차·입지·수요·환금성이 유찰에 영향을 주었는지 현장 확인이 필요합니다.
- 소음·규제 확인. 군용비행장 소음대책구역 제2종구역 및 비행안전제2구역 지정이 실제 주거 선호와 향후 매각성에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 160,000,000원의 대항력 임차권이 말소기준보다 앞서 있고, 현재 매각가 54,194,000원에서는 107,181,492원이 배당으로 충당되지 않는 전형적인 고위험 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출한 점이 결정적입니다. 그 확약을 반영하면 조병오 임차권에 대한 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득액은 54,194,000원입니다.
다만 이것이 곧 가격 매력을 뜻하는 것은 아닙니다. 비교 가능한 최신 실거래 수치가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세 우위를 판단할 수 없고, 물건은 이미 3회 유찰된 다세대주택입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 확약서의 효력·적용범위를 원문으로 재확인한 뒤, 실제 시세와 환금성을 별도로 검증하는 것입니다.
