수원지방법원 2025타경58305. 용인시 처인구 역북동 용인센트럴코업 3층 343호입니다. 경매상 용도 분류는 근린시설이고, 감정요항상 집합건축물대장 이용상태는 생활숙박시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 17층 규모 중 3층에 위치합니다. 현재 소유자는 방극봉이며, 말소기준권리는 2017.12.13 설정된 송포농업협동조합의 채권최고액 92,300,000원 근저당권입니다.
그 뒤 2018.03.16 학교법인단호학원이 건물 전부에 전세금 20,000,000원의 전세권을 설정했지만, 말소기준권리보다 늦습니다. 제공된 권리분석상 이 전세권과 2025.10.16 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 회차에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 감정가 105,000,000원에서 세 차례 유찰돼 36,015,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58305 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 역북동 역삼도시개발지구엠1-1-2블록 용인센트럴코업 3층343호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 처인구 중부대로 1216 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 생활숙박시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하4층/지상17층 중 3층 343호 |
| 소유자 | 방극봉 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 36,015,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송포농업협동조합 / 54,793,634원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 후순위 전세권까지 소멸
임차인 없음. 별도의 임차인 신고는 확인되지 않고, 등기된 학교법인단호학원의 전세권은 2018.03.16 설정으로 2017.12.13 말소기준 근저당보다 후순위입니다. 제공된 권리판정에서는 이 전세권을 매각으로 소멸하는 권리로 분류하고 있습니다. 현재 최저가 36,015,000원을 가정한 예상배당에서는 선순위 근저당에도 미배당이 발생해 전세권 배당액은 0원이지만, 미배당 전세금이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않았습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 36,015,000원으로 감정가 105,000,000원의 34.3% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 등 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 77,333,270원 |
| 4회 유찰 시 | 25,210,500원 | 24,356,711원 | 87,943,289원 |
| 5회 유찰 시 | 17,647,350원 | 16,929,698원 | 95,370,302원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 77,333,270원에서 87,943,289원, 95,370,302원으로 커집니다. 그러나 이 미배당액은 곧바로 매수인의 인수액을 뜻하지 않습니다. 세 시나리오 모두 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,015,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,048,270원 |
| 1. 근저당 · 송포농업협동조합 | 92,300,000원 | 34,966,730원 |
| 2. 전세권 · 학교법인단호학원 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 가정하면 집행비용 1,048,270원을 제외한 34,966,730원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 전세권과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 112,300,000원 대비 미배당은 77,333,270원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인대삼거리 남동측 인근으로, 주변에 지방도변 오피스텔·생활숙박시설·상가·아파트단지·관공서 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 전철역 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 생활숙박시설입니다. 경매 용도 분류인 근린시설과 함께 실제 이용·운영 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층/지상17층 건물이며 전기·난방·위생·소화·승강기·주차설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 북측 왕복 8차선 내외, 남측 왕복 2차선 도로와 각각 접하는 것으로 탐문조사됐습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 재확인. 학교법인단호학원 전세권은 말소기준 이후 권리로 제공된 판정상 소멸하지만, 입찰 전 매각물건명세서와 등기부 원문을 다시 대조하세요.
- 시세 직접 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 생활숙박시설·유사 호실의 최근 거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 이용상태 확인. 집합건축물대장상 생활숙박시설이라는 점을 기준으로 실제 사용 현황과 향후 활용 가능성을 확인하세요.
- 3회 유찰 원인 점검. 권리 인수액은 0원이므로, 반복 유찰의 배경이 물건 상태·수요·운영성·가격 중 어디에 있는지 현장 확인이 중요합니다.
- 관리비·점유 확인. 임차인 신고가 없더라도 실제 점유자와 미납 관리비 등은 현장 및 관리주체를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 검증은 끝나지 않았다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2017.12.13 송포농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위인 학교법인단호학원 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차를 포함한 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실은 크지만, 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 없어 시장가 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 게다가 이미 3회 유찰됐고, 감정 이용상태가 생활숙박시설입니다. 따라서 이 물건은 ‘권리 인수는 단순, 가격과 수요는 추가 검증’으로 정리하는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
