수원지방법원 2025타경58305. 용인시 처인구 역북동 용인센트럴코업 3층 343호로, 경매상 용도는 근린시설이고 감정평가상 집합건축물대장 이용상태는 생활숙박시설입니다. 등기 흐름은 국제자산신탁주식회사 명의 소유권보존 신탁 후 방극봉에게 소유권이 이전되면서 신탁등기가 말소됐고, 같은 날 송포농업협동조합의 채권최고액 92,300,000원 근저당이 설정된 구조입니다.
그 뒤 학교법인단호학원이 전세금 20,000,000원, 범위 건물 전부로 전세권을 설정했지만, 설정일이 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 등기상 근저당과 전세권, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인으로 조사된 자는 없으며, 등기상 전세권자 1곳과 임차인 조사는 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58305 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 역북동 역삼도시개발지구엠1-1-2블록 용인센트럴코업 3층 343호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 처인구 중부대로 1216 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 생활숙박시설 · 지하 4층/지상 17층 중 3층 |
| 소유자 | 방극봉 (2015.07.23 매매 원인, 2017.12.13 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 73,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송포농업협동조합 / 54,793,634원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 전세권까지 매각으로 소멸
말소기준은 2017.12.13 설정된 송포농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 92,300,000원이고 채무자는 방극봉입니다. 학교법인단호학원의 전세권은 2018.03.16 설정돼 말소기준보다 후순위이며, 전세금은 20,000,000원, 범위는 건물 전부, 존속기간은 2023.02.28까지입니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 73,500,000원으로 감정가 105,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 건물이나 유사 생활숙박시설의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금지하고, 실제 매매사례·임대수익·공실 여부·관리 상태를 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 73,500,000원 | 40,523,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 51,450,000원 | 62,176,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 36,015,000원 | 77,333,270원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자 미배당액은 40,523,000원에서 62,176,100원, 77,333,270원으로 증가하지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이는 권리 인수 위험은 낮지만 가격 적정성은 별도의 문제라는 뜻입니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,723,000원 |
| 1. 근저당 · 송포농업협동조합 | 92,300,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 전세권 · 학교법인단호학원 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 채권 총액 112,300,000원 중 71,777,000원이 배당돼 40,523,000원의 미배당이 발생하며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인대삼거리 남동측 인근에 위치하며, 주변은 지방도변 오피스텔·생활숙박시설·상가·아파트단지·관공서 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 전철역과 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하 4층·지상 17층 건물 중 3층 343호입니다. 전기·난방·위생·소화·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 8차선 내외 도로와 남측 왕복 2차선 도로에 각각 접하는 것으로 조사돼 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 생활숙박시설이며, 대지는 숙박시설·제1·2종근린생활시설·업무시설 건부지 등으로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등의 사항이 기재돼 있습니다.
- 상태. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 73,500,000원이 감정가의 70%라는 사실과 시세보다 저렴하다는 판단은 동일하지 않습니다. 동일 건물·유사 용도의 실제 거래사례를 확인하세요.
- 용도 확인. 경매상 근린시설, 집합건축물대장상 생활숙박시설이라는 점을 기준으로 실제 이용상태와 운영 형태를 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인으로 조사된 자는 없지만 현장 점유자, 출입 가능 여부와 인도 절차를 별도로 확인하세요.
- 전세권 원본 대조. 학교법인단호학원의 전세권이 후순위 소멸권리인지 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당 전제 확인. 예상배당은 채권최고액 기준이며 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 시설 상태. 감정평가서에도 설비와 도로 상태의 재확인을 요구하고 있으므로 호실 내부와 공용시설을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.12.13 송포농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 학교법인단호학원의 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 73,500,000원에서 채권자 미배당 40,523,000원이 예상되지만, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 결론은 다릅니다. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가의 70%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단할 수 없고, 물건의 이용상태도 일반 주거용이 아닌 생활숙박시설입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격과 이용상태는 추가 확인입니다. 실제 거래사례와 점유·운영 현황을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 보수적 접근이 필요합니다.