수원지방법원 2025타경58396. 수원시 권선구 서둔동 425, 8층 건물 내 4층 413호 오피스텔입니다. 등기 흐름은 정재철이 2023년 2월 2일 거래가액 445,418,000원으로 소유권을 이전받은 뒤, 같은 날 평택시산림조합 명의의 채권최고액 10,000,000원 근저당권을 설정하고 주식회사코람코자산신탁에 신탁한 구조입니다.
말소기준권리는 2023년 2월 2일 평택시산림조합 근저당권입니다. 임차인 정은지의 전입신고도 같은 날짜로 표시되지만 조사·명세서상 말소기준권리 이후 전입으로 분류되어 대항력 없음으로 판단됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만 대항력이 없어 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58396 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 서둔동 425 4층 413호 도로명: 경기도 수원시 권선구 권선로357번길 30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 8층 건물 내 4층 |
| 현재 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 453,000,000원 / 317,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권액 | 253,339,047원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.02. 근저당권 · 평택시산림조합 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 신탁원부 확인이 필요하다
말소기준 근저당권과 이를 이전받은 권리는 매각으로 소멸하고, 경매개시결정도 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2025년 11월 18일 근저당권자가 에스제이엔피엘대부주식회사로 이전된 등기와 달리 예상배당표에는 평택시산림조합이 채권자로 기재돼 있으므로, 입찰 전 최신 등기와 배당요구 서류에서 현재 채권자 명의를 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정은지 | 2023.02.02 | 미상 | 2025.10.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 0원 |
정은지는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 2025년 10월 31일 접수됐지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 전입신고가 말소기준권리 이후로 분류돼 대항력은 없으며, 배당 부족분이 발생하더라도 그 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로는 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 453,000,000원의 70%인 317,100,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 오피스텔은 같은 건물이라도 전용면적·호실 위치·임대수익·관리비와 내부 상태에 따라 가격 편차가 발생할 수 있으므로 실제 거래 원본을 대조한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 317,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,239,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 평택시산림조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 301,860,600원 |
현재 회차에서는 등기상 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 신청채권액은 253,339,047원이지만 예상배당표에는 등기상 담보한도 10,000,000원이 반영돼 있으며, 시나리오상 신청채권 전액이 만족되는 구조는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서호초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리에 수인분당선과 1호선 환승역인 수원역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 4층 호실이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측과 서측은 폭 약 15미터, 남측과 동측은 폭 약 10미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(역세권1지구)이며, 비행안전 제2구역과 군용비행장 소음대책구역 제1종구역에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 임대관계는 계약서와 현장조사를 통해 재확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 권한과 임대차 체결 권한을 확인하세요.
- 근저당권자 대조. 등기상 에스제이엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권과 배당표상 평택시산림조합 명칭을 최신 서류에서 대조하세요.
- 임차인 서류 확인. 정은지의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위와 전입 시각을 확인하세요.
- 가격 검증. 같은 건물 또는 인근 오피스텔의 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 우선 확인하고 감정가 대비 할인율만으로 응찰하지 마세요.
- 관리비·공과금. 관리비 체납액과 공용부분 승계 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 확인 전 보류
이 물건은 말소기준권리 이후 전입한 실제 임차인 1명으로, 현재 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가와 실질취득액도 동일한 317,100,000원입니다. 다만 신탁등기 물건이므로 신탁원부와 임대차 권한을 반드시 확인해야 하고, 근저당권 이전등기와 배당표상 채권자 명칭도 대조가 필요합니다.
가격 측면에서는 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교가 없어 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 검증 전 보류. 신탁·임대차 서류와 실제 거래가격을 모두 확인한 뒤에야 입찰 판단을 확정할 수 있는 오피스텔입니다.
