수원지방법원 2025타경58705. 화성시 봉담읍 ‘봉담그대가3단지’ 312동 12층 1203호, 전용면적 기준 84.734㎡ 아파트입니다. 소유자 조범수 씨는 2018.05.25. 거래가액 225,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 등기에는 국민은행·세화새마을금고·오케이저축은행 근저당이 설정됐지만, 국민은행 근저당은 2018.07.27., 세화새마을금고 근저당은 2018.07.31., 오케이저축은행 근저당 2건은 2020.02.19. 각각 말소됐습니다.
따라서 현재 권리분석의 출발점은 과거의 말소된 근저당이 아니라 2023.06.26. 설정된 북서울새마을금고 채권최고액 270,000,000원의 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤에 들어온 기술보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류, 화성시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 낙찰자가 승계할 담보권은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58705 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 효행구 봉담읍 와우리 589 봉담그대가3단지 제312동 제12층 제1203호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 84.734㎡ · 23층 건물 중 12층 |
| 단지 | 봉담그대가3단지 · 1,036세대 · 2008.11.03. 준공 |
| 소유자 | 조범수 (2018.05.25. 거래가액 225,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 226,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북서울새마을금고 / 228,969,720원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 등기 발급 | 2026.07.22. · 수원지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소된 과거 근저당과 현재 말소기준을 구분
등기부상 주의할 부분은 2018년 설정된 근저당들이 2023년 말소기준보다 앞선 날짜라는 점입니다. 날짜만 보면 선순위처럼 보이지만, 국민은행·세화새마을금고·오케이저축은행 근저당은 이후 말소등기가 완료됐으므로 현재 존속하는 인수 권리가 아닙니다. 실제 말소기준은 을구 8번 북서울새마을금고 근저당입니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 226,800,000원으로 감정가 324,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 226,800,000원입니다.
그러나 봉담그대가3단지의 비교 대상 면적과 일치하는 최신 실거래 표본이 확인되지 않았고, 최근 경매 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%, 평균 할인율 0.0%로 나타납니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 확실하다’고 단정할 근거가 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,975,200원 |
| 1. 근저당 · 북서울새마을금고 | 270,000,000원 | 222,824,800원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 59,500,000원 | 0원 |
| 3. 압류 · 국민건강보험공단 | 미상 | 0원 |
| 4. 압류 · 화성시 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기상 현재 존속하는 말소기준 근저당을 중심으로 정리한 단순 예상입니다. 북서울새마을금고의 신청채권액은 228,969,720원이며, 집행비용을 제외한 배당 가능액은 222,824,800원입니다. 세금의 법정기일과 실제 채권액, 집행비용 확정액에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효행초등학교 동측 인근에 위치하며 공동주택단지와 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물 중 12층으로, 위생·난방·소방·승강기·보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북동측·북서측 약 15m, 남동측 약 20m, 남서측 약 10m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 비행안전제6구역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역의 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1,036세대 규모 아파트 단지이지만 동일 면적의 최신 실거래와 최근 경매 낙찰 사례가 확인되지 않아 적정 입찰가 판단에는 별도 시세조사가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 대조. 2018년 국민은행·세화새마을금고·오케이저축은행 근저당의 말소 여부를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 전입세대확인서, 확정일자 부여현황과 현장 점유자를 확인하세요.
- 시세 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 단지 84.734㎡ 전후의 최신 실거래와 현재 매물을 대조하세요.
- 세금 배당순위. 국민건강보험공단·화성시 압류의 실제 체납액과 법정기일에 따라 북서울새마을금고의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비 체납액과 승계 가능 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
- 매각결과 확인. 등기 발급일은 2026.07.22.이고 기재된 매각기일은 2026.07.08.이므로 매각결과·변경·연기 여부를 법원 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 공고를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 확인 전
이 물건의 권리관계는 겉보기보다 단순합니다. 2018년에 설정됐던 근저당 4건은 이미 말소됐고, 현재의 말소기준은 2023.06.26. 북서울새마을금고 근저당입니다. 이후 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 현재 최저가 226,800,000원은 감정가의 70%이지만, 동일 면적 최신 실거래와 최근 낙찰 사례가 확인되지 않아 시세 대비 할인폭은 검증되지 않았습니다. 임차인 신고도 없지만 임대관계가 미상인 만큼 점유조사 역시 남아 있습니다. 결론은 권리는 통과, 점유와 가격은 확인 전. 권리상 인수 0원만 보고 서두르기보다 최신 거래가격과 현장점유를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
