수원지방법원 2024타경66923. 화성시 우정읍 원안리 일원의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물 일부는 제1종근린생활시설로 이용되고 있고, 내부공사 미완공 상태의 공실도 포함됩니다. 등기상 말소기준은 2020.11.23. 주식회사다물종합건설의 가압류이며, 이후 가처분·근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인은 확인되지 않았고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 사건의 난도는 등기부보다 매각조건과 현황에서 올라갑니다. 매각대상 토지는 2021년 2월경 개발행위를 득한 것으로 조사됐으나 허가내용은 확인되지 않았고, 일부 토지는 현재 단지 내 도로로 사용됩니다. 목록6·7·24·25·26은 농지취득자격증명서 제출이 필요하며, 미제출하면 보증금이 반환되지 않습니다. 목록33~35 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이고, 목록36~41 구분건물의 대지권 목적 토지에는 별도등기도 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경66923 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 우정읍 원안리 533-4 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 제1종근린생활시설 |
| 감정가 / 최저가 | 4,155,780,000원 / 4,155,780,000원 (신건) |
| 소유자 | 최진선 |
| 신청채권액 | 1,204,900,706원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 현황 | 부정형 평탄지 · 근린생활시설 부지 · 일부 내부공사 미완공 공실 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인 없음. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2020.11.23. 주식회사다물종합건설 가압류 544,500,000원이며, 이후 조암농업협동조합의 가처분, 조암농업협동조합 근저당권, 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정, 국·안산시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 4,155,780,000원으로 신건입니다. 그러나 동일 용도·입지의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 추세 자료가 확인되지 않아 이 금액이 시장가보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 4,155,780,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,324,624,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,659,699,200원 | 0원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 배당 계산상 채권 미배당과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이것은 등기·배당 계산 결과이며, 성립 여부가 불분명한 유치권 신고와 미사용승인 건물·농취증·별도등기 문제를 해소해 주는 수치는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,155,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 43,957,800원 |
| 가압류 · 주식회사다물종합건설 | 544,500,000원 | 544,500,000원 |
| 근저당권 · 조암농업협동조합 | 1,300,000,000원 | 1,300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,267,322,200원 |
채권 합계 1,844,500,000원은 전액 배당되는 계산이며 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 소유자 잔여는 2,267,322,200원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원안1리마을회관 서측 인근으로, 주변에 농경지·농가주택·소규모 근린생활시설·공장·창고가 소재합니다.
- 교통. 남측 소로와 310번 지방도로를 통해 평택-시흥 고속도로 조암IC 및 77번국도와 연결됩니다.
- 이용상태. 일련번호33·34는 제1종근린생활시설이며 내부공사 미완공 상태의 공실, 일련번호35는 다동 W.C로 조사됐습니다.
- 토지. 부정형 평탄지로 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 서측 소로 2차선과 북측 단지내도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역과 성장관리권역이 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 일부 토지는 공부상 임야·전이지만 현황은 단지내도로 또는 주거나지 상태입니다.
⑤ 매각조건 체크 — 이 사건의 실제 승부처
- 일괄매각. 여러 토지·건물이 함께 매각되는 사건이므로 개별 필지·건물별 현황을 분리해 확인해야 합니다.
- 개발행위. 매각대상 토지는 2021년 2월경 개발행위를 득한 것으로 조사됐으나 허가내용은 확인되지 않았습니다. 해당 관청 확인이 필요합니다.
- 농지취득자격증명. 목록6·7·24·25·26은 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 사용승인. 목록33~35 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다.
- 별도등기. 목록36~41 구분건물은 대지권 목적 토지에 이전청구권가등기·근저당권설정등기가 있습니다.
- 매각 제외. 원안리 535-2 지상의 가동 외 건물인 나·다동은 매각대상이 아니며, 컨테이너 1동도 매각에서 제외됩니다.
- 유치권. 2026. 4. 21. 채권단유치권협의회의 2,454,400,000원 유치권 신고가 있으나 성립 여부는 불분명합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 현황조사가 먼저다
이 사건은 등기부와 배당표만 보면 단순해 보입니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이며, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 계산상 미배당도 없습니다. 하지만 실제 입찰 판단에서는 2,454,400,000원의 유치권 신고, 농지취득자격증명서, 사용승인 없는 건물, 대지권 목적 토지의 별도등기, 개발행위 허가내용 미확인, 매각 제외 건물 문제를 먼저 풀어야 합니다.
또한 최근 실거래 자료가 없어 4,155,780,000원의 신건 가격이 시장 대비 유리한지 확인할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수 0원이라는 한 가지 장점만으로 가격 가점을 주기보다, 권리 외 현황·인허가·유치권을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
