수원지방법원 2025타경58749. 오산시 원동 신이야하우스 102동 2층 201호, 전용 40.19㎡ 다세대주택입니다. 감정가 122,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 85,400,000원입니다. 겉으로는 최근 거래 138,000,000원의 61.9%에 불과해 보이지만, 이 사건의 핵심은 유찰 할인보다 임차권 확약의 적용 범위입니다.
등기상 한국토지주택공사는 전입 2020.09.03., 점유개시 2020.09.04.를 갖춘 선순위 임차권자로 보증금 119,700,000원을 신고했습니다. 보증금이 현재 최저가보다 크므로 확약이 없었다면 낙찰가가 내려가도 매수인의 실질취득비용은 미배당 인수액이 늘어 약 119,700,000원에 수렴하는 인수형입니다. 그러나 한국토지주택공사가 대항력 포기와 임차권 말소에 동의했으므로, 해당 채권의 매수인 인수액은 실질 0원*으로 봅니다. 문제는 이 확약이 한국토지주택공사에만 적용되고, 별도로 기재된 실제 임차인 지주택의 전입·보증금은 확인되지 않았다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58749 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 384 신이야하우스 제102동 제2층 제201호 도로명: 경기도 오산시 경기대로148번길 16-20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 40.19㎡ · 지하 1층, 지상 7층 중 2층 |
| 이용상태 / 사용승인 | 다세대주택 · 2016.12.08. |
| 소유자 | 서선분 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 85,400,000원 (감정가의 70%·1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 120,526,450원 |
| 매각기일 | 2026.07.08. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 미상 임차인은 별도
현재 경매의 말소기준은 2025.11.10. 강제경매개시결정입니다. 2019년 신이야종합건설과 이동욱의 가압류 및 이동욱의 종전 강제경매는 2020년에 각각 말소·취하돼 현재 경매에서 매수인이 그대로 떠안을 존속 권리로 보기는 어렵습니다. 반면 2024.09.11. 등기된 한국토지주택공사 임차권은 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복 합산 금지
| 구분 | 이름 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 지주택 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 보증기관 승계 | 한국토지주택공사 | 119,700,000원 | 등기상 有 | 우선변제권 주장 | 실질 0원* |
한국토지주택공사의 119,700,000원은 지주택 보증금의 대위·승계 채권이므로 지주택의 보증금과 별도로 더해 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 확인된 보증기관 채권에 대해서만 확약에 따른 인수 배제가 적용됩니다.
③ 시세 비교 — 61.9%지만 ‘확정적으로 싸다’고 말할 수 없다
신이야하우스는 24세대, 2016.12.08. 사용승인된 다세대주택입니다. 확인되는 거래는 2025.05. 전용 45.25㎡, 5층의 138,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 138,000,000원이며, 현재 최저가 85,400,000원은 그 61.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05. | 45.25㎡ | 5층 | 138,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.25㎡ | 1건 | 138,000,000원 |
다만 경매 대상은 전용 40.19㎡로 거래 사례의 45.25㎡와 면적이 일치하지 않고, 거래 표본도 1건뿐입니다. 여기에 지주택의 보증금·대항력이 확인되지 않아 실질취득비용의 상한을 계산할 수 없습니다. 따라서 61.9%는 확약이 적용되는 한국토지주택공사 채권과 미상 임차인 인수를 제외한 하한 비교일 뿐, 현재 단계에서 가격 메리트를 확정하는 근거가 될 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,937,200원 |
| 인수 · 한국토지주택공사 임차보증금 | 119,700,000원 | 0원 · 인수 실질 0원* |
| 2. 가압류 · 신이야종합건설 주식회사 | 659,484,222원 | 83,462,800원 |
| 3. 가압류 · 이동욱 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 종전 경매개시결정 · 이동욱 | 미상 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 120,526,450원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 900,010,672원 중 예상 배당액은 83,462,800원, 미배당액은 816,547,872원입니다. 한국토지주택공사 임차보증금은 확약이 없었다면 대항력에 따라 매수인이 인수할 수 있으나, 2026.02.03. 확약으로 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 다만 지주택의 별도 권리와 당해세·최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — LH 확약분은 고정 인수가 아니다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인된 LH 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 85,400,000원 | 83,462,800원 | 816,547,872원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시(49%) | 59,779,999원 | 58,303,959원 | 841,706,713원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시(34%) | 41,845,999원 | 40,692,771원 | 859,317,901원 | 실질 0원* |
한국토지주택공사 채권만 놓고 보면 확약 때문에 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 매수인 인수로 전환되지 않습니다. 따라서 확인된 취득 하한은 회차별 최저가와 함께 내려갑니다. 그러나 지주택의 대항력과 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 어느 회차에서도 최종 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산원일중학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 7층 건물로, 승강기·난방·CCTV·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 성장관리권역, 비행안전제3구역, 상대보호구역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 24세대 다세대주택이고 확인되는 거래가 1건뿐이며, 대상 전용 40.19㎡와 거래 사례 45.25㎡가 달라 매도가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2026.02.03. 확약서 원문. 대항력 포기 주체, 임차권등기 말소 동의 범위, 낙찰 후 말소 절차와 조건을 원문으로 확인하세요.
- 지주택의 실체 확인. 실제 점유자, 전입신고일, 임대차계약일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 119,700,000원은 지주택 보증금의 대위·승계 채권이므로 별도의 두 보증금으로 계산하면 안 됩니다.
- 가격 상한 보수화. 138,000,000원 거래는 전용 45.25㎡·5층 1건이고, 대상은 40.19㎡·2층입니다. 단순히 61.9%만 적용해 가격 가점을 주지 마세요.
- 과거 가압류 채권. 2020년 말소된 가압류와 종전 경매 채권이 추정 배당에 반영된 경위를 배당요구서·채권계산서로 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.이며 대상자·대상용도 조건을 확인하세요.
- 점유·명도. 임대관계와 내부 이용상황이 명확하지 않으므로 현장 방문과 점유자 면담을 진행하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비, 당해세, 최우선변제 여부를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “1.197억 확약 해소”와 “임차인 위험 해소”는 다르다
이 사건의 핵심은 한국토지주택공사 임차권입니다. 보증금 119,700,000원이 최저가보다 커서 원래대로라면 낙찰가가 내려가도 실질취득비용이 보증금 수준에 고정되는 구조지만, 2026.02.03. 확약으로 해당 인수는 실질 0원*이 됐습니다. 이 부분만 보면 큰 위험 하나는 제거됐습니다.
그러나 실제 임차인 지주택의 보증금·전입일·대항력은 확인되지 않았고, 확약은 한국토지주택공사에만 적용됩니다. 최근 거래 대비 61.9%라는 숫자도 미상 인수액을 제외한 하한이며, 면적이 다른 1건의 거래와 비교한 결과입니다. 결론은 주된 인수는 해소됐지만 권리분석은 아직 닫히지 않았다입니다. 지주택의 권리가 없거나 승계되지 않는다는 원본 확인 전까지는 가격보다 권리 확인이 우선입니다.
* 확약이 없었다면 한국토지주택공사의 대항력 있는 보증금 119,700,000원이 현재 최저가를 초과하므로, 미배당 인수액을 포함한 매수인 실질취득비용은 약 119,700,000원에 수렴합니다. 2026.02.03. 확약이 유효하게 적용되는 한국토지주택공사 채권에 한해 인수 실질 0원으로 평가했습니다.
