수원지방법원 2024타경5495. 하남시 망월동 우성르보아리버 1층 104호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 1,533,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 525,819,000원까지 내려왔습니다. 등기상 소유자는 김은희·송의섭 각 2분의 1 공유이고, 2021년 2월 17일 국민은행 근저당 채권최고액 1,128,000,000원이 말소기준입니다.
말소기준 이후 하남시 압류, 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸합니다. 점유 임차인 박용곤의 전입신고일은 2024년 6월 21일로 말소기준인 2021년 2월 17일보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 40,000,000원, 월차임은 2,800,000원이며 2024년 10월 21일 배당요구를 했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5495 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변중앙로198번길 35, 1층 104호 (망월동, 우성르보아리버) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 · 철근콘크리트구조 평지붕 17층 건물 내 1층 104호 |
| 소유자 | 김은희 2분의 1 · 송의섭 2분의 1 |
| 취득 거래가액 | 2021.02.17 · 1,300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,533,000,000원 / 525,819,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,041,185,866원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 핵심은 2021년 2월 17일 설정된 국민은행 근저당권 1,128,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 2024년 하남시 압류와 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2018년 하나은행 근저당은 2021년 2월 17일 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월차임 | 전입신고 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박용곤 | 48.7200 | 40,000,000원 | 2,800,000원 | 2024.06.21 | 없음 | 확정일자 미상 · 2024.10.21 배당요구 | 해당 없음 |
③ 가격 — 감정가 34%지만 시세 확인이 먼저
현재 최저매각가는 525,819,000원으로 감정가 1,533,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 이 물건은 아파트가 아니라 1층 근린생활시설입니다. 근린시설은 임대수익, 상권, 공실, 전용·분양면적 구성과 점포별 위치에 따라 가격 편차가 커서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 525,819,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,658,190원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,128,000,000원 | 518,160,810원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 14,788,373원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 1,142,788,373원 중 518,160,810원이 배당되고, 미배당은 624,627,563원입니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철5호선 미사역 북서측 인근으로, 주변에 근린생활시설·오피스텔·아파트단지·공공시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철5호선 미사역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 남동측 약 20m, 북서측 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 17층 건물의 1층 104호이며 위생·급배수·승강기·화재탐지·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 임대상태 확인. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이고 임대관계는 별도 현장 확인이 필요합니다. 임차인 박용곤의 실제 점유 범위와 영업 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금·월세 조건 확인. 박용곤의 보증금 40,000,000원, 월차임 2,800,000원 조건과 배당요구 내역을 원본 서류로 대조하세요.
- 대항력 기준일 재확인. 말소기준 2021.02.17과 전입신고 2024.06.21의 선후관계를 매각물건명세서·현황조사서에서 최종 확인하세요.
- 3회 유찰 원인 점검. 가격, 상권, 임대수익, 공실 가능성 등 반복 유찰 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 근린시설 수익성 검토. 감정가 할인율보다 실제 임대료 수준과 공실기간, 관리비, 점포 접근성과 가시성 등을 기준으로 응찰가를 계산하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021년 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 박용곤 역시 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격은 다른 문제입니다. 감정가 1,533,000,000원에서 3회 유찰돼 525,819,000원까지 내려왔지만, 근린시설은 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 확정할 수 없습니다. 이미 3회 유찰됐다는 점까지 감안하면 결론은 권리상 접근 가능, 가격은 현장 상권·임대수익 검증 후 판단입니다.
