수원지방법원 2025타경58851. 오산시 갈곶동 133-6 소재 5층 503호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 현장조사에서는 내부를 확인하지 못한 채 건축물대장과 인근 유사호 탐문을 기준으로 업무시설(오피스텔) 이용으로 파악했습니다. 감정가는 53,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저가는 25,970,000원입니다.
표면만 보면 감정가의 절반 이하라 싸게 보이지만, 이 사건은 가격표보다 임차보증금 인수가 먼저입니다. 서상현은 2022.05.31 주민등록·점유를 시작했고 2022.05.04 확정일자를 갖춘 뒤, 2024.06.04 보증금 95,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 현재 말소기준권리는 2025.11.17 강제경매개시결정이므로 서상현의 권리는 그보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58851 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 갈곶동 133-6 5층503호 · 도로명 경기도 오산시 오산로 53-7 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 소유자 | 케이엔부동산투자개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 25,970,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서상현 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 등기 발급일 | 2026.07.19 |
① 권리 흐름 — 2024년 임차권이 말소기준보다 앞선다
현재 경매의 말소기준은 2025.11.17 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.06.04 서상현의 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않는 권리로 정리돼 있으며, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 2025.12.15 기흥세무서장의 압류는 말소기준 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 대항력 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서상현 | 503호 전부 · 주거(임차권등기) 전입·점유 2022.05.31 · 확정 2022.05.04 | 95,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 주거 · 전입일 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
서상현은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차권자입니다. 따라서 보증금 95,000,000원을 그대로 권리분석에 반영해야 합니다. 반면 ‘기사항전’은 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 약 9,500만원대가 유지된다
현재 회차에서 매각대금 25,970,000원을 전제로 하면 집행비용 867,460원 후 서상현에게 25,102,540원이 배당되고, 보증금 잔액 69,897,460원이 매수인 인수로 남습니다. 따라서 매수인의 실질취득은 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 25,970,000원 | 69,897,460원 | 95,867,460원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 18,179,000원 | 77,548,222원 | 95,727,222원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 12,725,300원 | 82,903,755원 | 95,629,055원 |
즉 2회 유찰 최저가 25,970,000원만 보고 “감정가 절반”이라고 평가하면 오류입니다. 3회·4회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 제공된 시나리오상 실질취득은 각각 95,727,222원, 95,629,055원입니다. 낙찰가 하락이 거의 그대로 인수액 증가로 바뀌는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 867,460원 |
| 1. 임차인 서상현 보증금(우선변제) | 95,000,000원 | 25,102,540원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 서상현 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
서상현 임차보증금의 부족분 69,897,460원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산대원초등학교 북서측 인근. 대규모 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 원거리에 오산역이 있어 대중교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 수차례 현장조사에도 폐문부재로 내부구조를 확인하지 못했습니다. 인근 유사호 탐문과 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 6층. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 10m~12m 아스콘포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·성장관리권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가는 ‘최저가’가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 25,970,000원이 아니라 95,867,460원을 기준으로 경제성을 판단해야 합니다.
- 서상현 임차권 원본 확인. 임대차계약 2022.05.03, 확정일자 2022.05.04, 전입·점유 2022.05.31, 임차권등기 2024.06.04의 선후관계를 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일인 확인. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기돼 있으므로 채권 발생 원인과 임대차 실체를 확인해야 합니다.
- ‘기사항전’ 점유관계 확인. 보증금·전입일·확정일자가 미상이라 대항력 여부가 확정되지 않았습니다. 확약 밖 추가 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부구조를 확인하지 못했습니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정요항에 토지거래계약에 관한 허가구역 지정이 기재돼 있으므로 입찰 전 적용 여부와 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,597만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심 숫자는 최저가 25,970,000원이 아니라 실질취득 95,867,460원입니다. 대항력 있는 서상현의 보증금 95,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 증가해 총 부담은 약 95,000,000원대에 머뭅니다. 실제로 제공된 3회·4회 유찰 시나리오에서도 실질취득은 95,727,222원·95,629,055원입니다.
여기에 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상인 ‘기사항전’이 별도로 확인돼, 서상현 외의 추가 점유 리스크도 남아 있습니다. 실거래 자료가 없어 시세 할인 여부를 확인할 수도 없고, 현재 실질취득은 감정가 53,000,000원보다 크게 높습니다. 따라서 이 물건은 “2회 유찰돼 싸진 물건”이 아니라 “유찰돼도 보증금 인수 때문에 총원가가 거의 내려가지 않는 물건”으로 보는 것이 정확합니다.
