수원지방법원 2025타경58851. 이 사건의 핵심은 최저매각가가 아니라 대항력 있는 임차보증금입니다. 임차인 서상현은 임대차계약일 2022.05.03, 확정일자 2022.05.04, 주민등록·점유개시 2022.05.31로 확인되고, 2024.06.04 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 말소기준으로 잡힌 2025.11.17 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족분은 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가는 18,179,000원으로 감정가 53,000,000원보다 크게 내려와 있지만, 예상배당에서 임차인에게 돌아가는 금액은 17,451,778원이고 보증금 중 77,548,222원이 남습니다. 낙찰가를 낮춰도 이 미배당액이 반대로 커지기 때문에, 이 물건은 최저가만 놓고 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58851 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 갈곶동 133-6 5층503호 · 도로명 경기도 오산시 오산로 53-7 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지상 6층 · 5층 503호 |
| 소유자 | 케이엔부동산투자개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 18,179,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서상현 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
과거 수산업협동조합중앙회 근저당권과 가압류·임의경매개시결정은 2022.01.17 경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 현 소유자는 같은 날 임의경매로 케이엔부동산투자개발주식회사가 취득했고, 이후 2022.05.26 신탁재산이 다시 귀속됐습니다. 현재 경매에서는 2024.06.04 등기된 서상현의 주택임차권이 2025.11.17 강제경매개시결정보다 먼저 존재합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 확인
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서상현 | 503호 전부 | 95,000,000원 | 2022.05.31 | 2022.05.04 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
| 기사항전 | — | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 아님 |
서상현은 임차권등기, 현황조사, 매각물건명세서에서 확인되며 배당요구도 2024.06.04 이루어졌습니다. 반면 ‘기사항전’으로 표시된 점유자는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 서상현의 확정된 인수액 외에도 현장과 원본 명세서에서 이 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 유찰될수록 인수액이 커진다
이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 최저가와 시세를 직접 비교할 수 없습니다. 대신 회차별 매각가와 임차보증금 미배당액을 보면 가격 구조가 명확합니다. 현재 3회 유찰 상태에서 최저가는 18,179,000원이지만 매수인 인수 예상액은 77,548,222원입니다. 다음 회차로 내려갈수록 낙찰가는 줄어드는 대신 인수액이 증가합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 18,179,000원 | 17,451,778원 | 77,548,222원 |
| 4회 유찰 시 | 12,725,300원 | 12,096,245원 | 82,903,755원 |
| 5회 유찰 시 | 8,907,710원 | 8,347,371원 | 86,652,629원 |
즉 4회·5회 유찰까지 최저가가 더 내려가더라도 이를 곧바로 할인으로 볼 수 없습니다. 미배당 보증금이 82,903,755원, 86,652,629원으로 증가하기 때문입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 ‘낙찰가’가 아니라 ‘낙찰가 + 인수액’인 실질취득 부담을 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 18,179,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 727,222원 |
| 1. 임차인 서상현 보증금 | 95,000,000원 | 17,451,778원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서상현 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 95,000,000원 중 배당 후 부족분 77,548,222원이 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 오산대원초등학교 북서측 인근이며, 대규모 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 원거리에 오산역이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현장조사 당시 폐문부재와 이해관계인 부재로 내부구조를 직접 확인하지 못했고, 인근 유사호 탐문과 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 10m~12m의 아스콘포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 자루형 평지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·성장관리권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득 부담 계산. 현재 회차는 최저가 18,179,000원에 인수 예상액 77,548,222원이 결합되는 구조입니다.
- 서상현 임차권 원본 재확인. 임대차계약일 2022.05.03, 확정일자 2022.05.04, 주민등록·점유개시 2022.05.31, 임차권등기 2024.06.04를 등기부와 명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 미상 점유관계 확인. ‘기사항전’으로 표시된 점유자는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
- 관계인 여부 점검. 신청채권자와 임차권자가 모두 서상현으로 표시되므로 임대차계약서·보증금 지급자료·점유관계 등을 확인할 필요가 있습니다.
- 실제 이용상태 확인. 경매 용도는 다세대이지만 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용으로 조사돼 현황과 공부를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 배당표는 집행비용을 포함한 추정치이며 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 사건은 3회 유찰돼 최저매각가가 18,179,000원까지 내려왔지만, 그 숫자가 이 물건의 실제 취득부담을 뜻하지 않습니다. 대항력 있는 서상현의 보증금 95,000,000원 중 현재 회차에서 77,548,222원이 미배당으로 남아 매수인에게 승계될 것으로 계산됩니다. 4회·5회 유찰 시에는 인수액이 각각 82,903,755원, 86,652,629원으로 더 커집니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “1,817만원짜리 경매물건”이 아니라 “9,500만원 보증금에 의해 실질부담이 고정되는 대항력 인수형”이라는 점입니다. 여기에 전입·보증금이 확인되지 않은 점유관계도 남아 있습니다. 최저가 하락 자체는 가격 메리트가 아니며, 입찰 전 임차권·점유관계와 실제 배당 가능액을 원본 서류로 재확인하는 것이 핵심입니다.
