수원지방법원 2025타경336. 광주시 벽산블루밍1단지 103동 15층1502호 아파트입니다. 감정평가상 20층 건물 중 15층이며 현재 이용상태도 아파트입니다. 소유자는 한영순이고, 2015.12.08 소유권이전 당시 거래가액은 540,301,989원입니다. 같은 날 우리은행 근저당이 설정됐고 이 권리가 말소기준입니다.
말소기준 뒤에는 하나은행 근저당과 서울보증보험·우리은행·중소기업은행 등의 가압류, 경매개시결정이 이어지지만 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 적혀 있으므로 입찰 전 현황조사·매각물건명세서의 실제 점유관계는 다시 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경336 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 회안대로 621-21, 103동 15층1502호 (장지동,벽산블루밍1단지) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 20층 건물 중 15층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 한영순 · 2015.12.08 소유권이전 · 거래가액 540,301,989원 |
| 감정가 / 최저가 | 730,000,000원 / 730,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 230,004,442원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 실거래 비교면적 | 168.85㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2015.12.08 우리은행 근저당입니다. 이후 2021.12.06 하나은행 근저당, 2024년과 2025년에 설정된 가압류들, 2025.01.24 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 2026.01.14 광주시 압류도 있었으나 2026.07.30 해제로 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건 가격이 낮다
벽산블루밍1단지는 359세대, 사용승인일은 2011.07.06입니다. 동일면적 168.85㎡ 실거래는 아래와 같습니다. 전체 5건 평균은 778,000,000원이지만, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 168.85㎡ | 20 | 960,000,000원 |
| 2023.03 | 168.85㎡ | 1 | 680,000,000원 |
| 2022.05 | 168.85㎡ | 17 | 810,000,000원 |
| 2021.10 | 168.85㎡ | 15 | 810,000,000원 |
| 2021.10 | 168.85㎡ | 12 | 630,000,000원 |
| 전체 평균 | 168.85㎡ | 5건 | 778,000,000원 |
최신 거래는 2026.07의 960,000,000원이고 최근 12개월 평균도 960,000,000원입니다. 신건 최저가 730,000,000원은 이 최근 기준의 76.0%입니다. 최근 거래와 그 이전 거래를 비교한 추세도 31.1%로 상승 방향입니다. 따라서 현재 자료만 놓고 보면 신건 가격이 최근 거래보다 높은 물건은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 730,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,700,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 385,000,000원 | 385,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 335,300,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 93,076,767원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사우리은행 | 71,522,585원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 219,019,701원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,228,619,053원 가운데 데이터상 예상배당은 720,300,000원, 미배당은 508,319,053원입니다. 미배당 채권은 존재하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 실제 배당은 채권액·채권최고액·당해세 등 원본 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 100% | 730,000,000원 | 720,300,000원 | 508,319,053원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 584,000,000원 | 575,760,000원 | 652,859,053원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 467,200,000원 | 460,128,000원 | 768,491,053원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 230,004,442원에 대해 시뮬레이션상 신청채권자 배당이 335,300,000원으로 표시돼 충족 상태입니다. 반면 1회 유찰 시 신청채권자 배당은 190,760,000원, 2회 유찰 시에는 75,128,000원으로 줄어 미충족 상태가 됩니다. 배당표가 근저당 채권최고액을 기준으로 계산된 점은 반드시 실제 채권계산서와 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 탄벌동 소재, 벌원초등학교 남서측 인근이며 주변은 아파트단지·공원·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있으며, 단지 내 도로를 통해 외부도로와 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 20층 건물 중 15층1502호이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 토지도 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 자연보전권역·철도보호지구·특별대책지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 21,529.5㎡, 공시지가 1,685,000원/㎡, 지목은 대, 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 중로한면입니다.
- 행정구역. 본건 토지는 2023.07.04 장지동 756번지에서 탄벌동 769번지로 행정관할구역이 변경됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 매각물건명세서·현황조사에서 실제 점유자를 재확인해야 합니다.
- 우리은행 근저당 변경 확인. 385,000,000원 설정 뒤 354,200,000원, 324,800,000원으로 변경된 기록과 배당 시뮬레이션의 기준액이 다릅니다. 최신 등기와 채권계산서 대조가 필요합니다.
- 최근 시세 표본 확인. 최근 12개월 960,000,000원은 1건 거래입니다. 동일 동·층·향·내부상태까지 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 가격 구간 비교. 현재 최저가 730,000,000원뿐 아니라 1회 유찰 584,000,000원, 2회 유찰 467,200,000원 시나리오도 함께 비교할 수 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 508,319,053원 발생해도 데이터상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자의 미배당 자체를 매수인 인수액으로 합산하면 안 됩니다.
맺으며 — 권리는 정리되고, 가격은 최신 거래보다 낮다
이 사건의 핵심은 비교적 분명합니다. 2015.12.08 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 하나은행 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
가격 면에서는 신건 최저가 730,000,000원이 최근 12개월 동일면적 거래 960,000,000원의 76.0%이고, 최근 거래 추세도 31.1% 상승 방향입니다. 따라서 최근 거래 기준으로는 가격 경쟁력이 있습니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건이고 전체 5건 평균은 778,000,000원이므로, 권리는 합격, 가격도 관심 구간이지만 최신 한 건을 확정 시세로 단정하지 않는 것이 이 물건의 핵심 체크포인트입니다.
