수원지방법원 2025타경58991. 용인시 기흥구 동백동에 위치한 도시형생활주택(단지형다세대) 경매입니다. 등기부상 소유자는 오기환, 경매 대상은 네이처팰리스로 거래되는 동백동도시형생활주택 103동 1층 102호입니다. 감정가 266,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 63,866,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 약 24% 수준이라 입찰가만 보면 상당한 할인처럼 보입니다.
그러나 핵심은 임차인 보증금의 인수 여부입니다. 임차인 정수창은 2020년 12월 28일 전입신고를 했고, 12월 30일 점유를 개시했습니다. 말소기준권리인 문세종의 가압류는 그보다 늦은 2023년 11월 27일입니다. 따라서 임차인에게 선순위 대항력이 있는 것으로 분석되며, 매각물건명세서에도 배당에서 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 취지의 주의사항이 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58991 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 동백동 399-14 동백동도시형생활주택 103동 1층 102호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로556번길 7 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 전용면적 / 층수 | 42.93㎡ · 4층 건물 중 1층 102호 |
| 단지정보 | 네이처팰리스 · 48세대 · 2019.12.19 준공 |
| 소유자 | 오기환 (단독소유) |
| 감정가 | 266,000,000원 |
| 최저매각가 | 63,866,000원 (4회 유찰 · 감정가 약 24%) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 청구액 | 203,393,697원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.27 문세종 가압류 · 청구금액 401,000,000원 |
| 임차인 | 정수창 · 보증금 190,000,000원 · 선순위 대항력 |
| 매수인 인수 예상액 | 190,000,000원 |
| 실질취득 예상액 | 253,866,000원 |
① 권리 흐름 — 가압류는 소멸하지만 임차보증금은 남는다
말소기준권리는 2023년 11월 27일 문세종의 가압류입니다. 이후 등기된 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각에 따른 말소 대상이지만, 그것만으로 임차인의 기존 대항력이 소멸한다고 볼 수 없습니다.
임차인 정수창의 전입신고와 점유개시는 말소기준권리보다 앞섭니다. 2025년 1월 9일 이루어진 임차권등기는 이보다 나중이지만, 대항력의 선후관계는 임차권등기일만으로 판단해서는 안 됩니다. 매각물건명세서 역시 미변제 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.9억의 실제 부담
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 정수창 주거 · 전유부분 전부 |
전입 2020.12.28 점유 2020.12.30 |
190,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확인 필요 보증금 인수 |
| 실제 임차인 | 1명 · 정수창 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 1차 2020.10.28 · 2차 2022.09.30 |
| 전입신고일 | 2020.12.28 |
| 점유개시일 | 2020.12.30 |
| 확정일자 | 1차 2020.12.28 · 2차 2023.02.10 (등기부 기재) |
| 임차권등기일 | 2025.01.09 |
| 배당요구 관련 | 2025.01.09 접수 기록 |
| 대항력 | 있음 말소기준권리 이전 전입·점유 |
| 우선변제권 | 재확인 필요 확정일자 기록과 예상배당상 0원 처리의 관계 확인 |
| 예상 임차인 배당액 | 0원 |
| 예상 매수인 인수액 | 190,000,000원 |
등기부에는 1차 및 2차 임대차계약에 대한 확정일자가 각각 기재되어 있습니다. 반면 현재 예상배당은 임차인의 배당액을 0원으로 산정합니다. 따라서 계약별 보증금 변동, 우선변제권의 효력과 순위, 배당요구의 적법성 및 실제 배당액은 반드시 법원 원본과 계약서로 확인해야 합니다. 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액과 실질취득금액도 달라집니다.
③ 실질취득 계산 — 6,386만원에 사는 집이 아니다
대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수하는 구조에서는 낙찰가와 인수보증금을 합산한 실질취득금액이 판단 기준입니다.
임차인에게 매각대금이 배당되어 그만큼 인수보증금이 감소하는 경우에는 낙찰가가 하락해도 실질취득금액이 보증금 수준에 수렴하는 구조가 나타날 수 있습니다. 그러나 이번 예상배당에서는 임차인 배당이 0원입니다. 따라서 보증금 190,000,000원만을 취득원가로 간주하는 것도 정확하지 않습니다. 현재 산정된 실질취득금액은 253,866,000원입니다.
| 경매 회차 | 최저가 | 인수보증금 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가 약 24% |
63,866,000원 | 190,000,000원 | 253,866,000원 |
| 5회 유찰 시 감정가 약 17% |
44,706,200원 | 190,000,000원 | 234,706,200원 |
| 6회 유찰 시 감정가 약 12% |
31,294,339원 | 190,000,000원 | 221,294,339원 |
각 회차에서 임차인 인수액이 190,000,000원으로 유지되는 시나리오입니다. 향후 유찰 여부는 확정되지 않았으며 실제 낙찰가, 배당액, 보증금 인수범위에 따라 총취득비용은 달라질 수 있습니다. 취득세·명도비·기타 비용은 별도입니다.
④ 시세 비교 — 실제 취득가격은 최근 시세 이상
동일 단지 네이처팰리스의 실거래 12건 전체 평균은 251,916,666원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 4건 평균은 245,750,000원이고, 최신 거래는 2026년 9월 245,000,000원입니다. 최근 거래가격의 과거 대비 추세는 -3.6%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 45.94㎡ | 3층 | 245,000,000원 |
| 2026.09 | 45.94㎡ | 3층 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 42.93㎡ | 1층 | 228,000,000원 |
| 2025.10 | 45.94㎡ | 4층 | 290,000,000원 |
| 2025.07 | 45.94㎡ | 1층 | 195,000,000원 |
| 2025.03 | 42.93㎡ | 4층 | 300,000,000원 |
| 2024.05 | 45.94㎡ | 4층 | 295,000,000원 |
| 2024.03 | 45.94㎡ | 1층 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 45.94㎡ | 4층 | 305,000,000원 |
| 2021.12 | 45.94㎡ | 2층 | 230,000,000원 |
| 2021.12 | 45.94㎡ | 1층 | 230,000,000원 |
| 2021.11 | 45.94㎡ | 4층 | 305,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 42.93~45.94㎡ | 4건 | 245,750,000원 |
| 전체 평균 | 42.93~45.94㎡ | 12건 | 251,916,666원 |
현재 실질취득금액 253,866,000원은 최근 12개월 평균 245,750,000원보다 8,116,000원 높습니다. 최신 거래 245,000,000원과 비교하면 8,866,000원 높습니다.
| 현재 최저매각가 | 63,866,000원 |
|---|---|
| 최저가 ÷ 최근 시세 | 26.0% (인수보증금 제외 지표) |
| 매수인 인수보증금 | 190,000,000원 |
| 실질취득금액 | 253,866,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 245,750,000원 (4건) |
| 실질취득 ÷ 최근 평균 | 103.3% |
| 최신 거래 | 2026.09 · 245,000,000원 |
| 실질취득 ÷ 최신 거래 | 103.6% |
| 최근 가격 추세 | -3.6% · 하락 추세 |
특히 동일 면적 42.93㎡, 같은 1층의 2025년 10월 실거래는 228,000,000원입니다. 현재 실질취득금액은 이 사례보다도 높습니다. 다만 개별 세대의 향·내부 상태·거래 조건에 따른 가격 차이가 있을 수 있으므로 단일 거래만으로 적정가격을 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 63,866,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,549,588원 |
| 임차인 정수창 · 보증금 매수인 인수 |
190,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 · 문세종 가압류 | 401,000,000원 | 62,316,412원 |
| 갑구 7번 · 정수창 경매개시 | 203,393,697원 | 0원 |
| 갑구 8번 · 소명건설 주식회사 경매개시 | 203,393,697원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정액입니다. 위 배당은 제공된 청구금액과 배당순위 가정을 따른 시뮬레이션으로 실제 배당표가 아닙니다. 경매개시결정 관련 채권액에 동일한 금액이 반영되어 있으므로 실제 채권의 중복·범위도 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 법원의 배당 결과에 따라 변동될 수 있습니다.
매각대금 63,866,000원에서 집행비용 1,549,588원을 제외한 62,316,412원이 문세종의 가압류채권에 배당되는 것으로 산정됩니다. 임차인 정수창의 예상배당은 0원입니다.
따라서 매각대금 배분표에서 임차인에게 지급되는 금액이 없어도 그 보증금 채무가 사라지는 것은 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 미변제 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다. 이번 분석에서 특히 주의해야 할 부분입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시 기흥구 동백동 동막초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 전·답·임야·단독주택·다세대주택·학교·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 1층 102호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·가스설비가 있습니다.
- 단지 규모. 네이처팰리스는 48세대 규모의 도시형생활주택입니다. 대규모 아파트와 달리 매수 수요와 거래 빈도에 따른 환금성 변동을 고려해야 합니다.
- 토지 및 규제. 자연녹지지역 및 성장관리권역 등이 기재되어 있으며, 관련 토지에는 토지거래계약 허가구역 기록도 있습니다. 해당 허가구역의 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 매각기일 기준 적용 여부는 최신 공적자료로 재확인해야 합니다.
- 토지 이용. 9필지 일단의 부정형 토지이며 공동주택 건부지로 이용됩니다. 주변 포장도로가 개설되어 있습니다. 공시지가 자료는 857,300원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 내부 하자와 실제 관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 동일 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다. 실거래 표본에는 180,000,000원부터 305,000,000원까지 가격 편차가 있고, 최근 가격 추세도 -3.6%로 하락하여 매각가격에 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 대항력. 정수창의 전입일·점유개시일·임차권등기 내용을 확인하고 말소기준권리보다 먼저 형성된 대항력이 현재까지 유지되는지 검증해야 합니다.
- 인수보증금 원본 검증. 임대차계약서 및 증액계약서, 보증금 지급내역, 반환채권의 현존액을 확인해 실제 인수범위를 확정해야 합니다.
- 우선변제권·배당순위. 1차 및 2차 확정일자와 배당요구 관련 기록을 대조해야 합니다. 예상배당상 0원 처리와 실제 법률상 배당순위가 일치하는지 확인하는 것이 중요합니다.
- 동일인 관계 확인. 정수창이 임차인인 동시에 강제경매 신청채권자로 등장하므로 경매신청 원인채권, 임대차보증금반환채권과의 관계, 중복 채권 여부를 검토해야 합니다.
- 실질취득금액 기준 입찰. 현재 분석상 63,866,000원에 낙찰되더라도 보증금 190,000,000원을 더한 253,866,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 추가 유찰로 최저가가 낮아지더라도 인수액이 그대로 남을 수 있습니다. 각 회차의 예상 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인의 실제 점유 상태, 반환보증금과 명도 조건을 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 문제를 무시한 명도 계획은 위험합니다.
- 관리비·건물 상태. 공용부분 미납 관리비, 누수·결로·설비 상태, 기타 매수인 부담 가능 비용을 확인해야 합니다.
- 최신 거래 검증. 최근 12개월 평균 245,750,000원과 2026년 9월 거래를 기준으로 동·층·면적·내부 상태에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다.
- 법원 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 임차권등기명령 서류와 배당요구 관련 서류를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가는 24%, 실질취득은 시세의 103%”
이 사건의 가장 큰 함정은 보이는 낙찰가와 실제 취득비용의 차이입니다. 감정가 266,000,000원이 4회 유찰되어 63,866,000원까지 내려왔다는 사실은 분명 눈길을 끕니다. 하지만 대항력 있는 임차인 정수창의 보증금 190,000,000원이 예상배당에서 전액 미변제되는 구조입니다.
따라서 현재 회차에서의 실질취득금액은 253,866,000원으로 산정됩니다. 최근 12개월 평균 시세 245,750,000원보다 높은 금액입니다. 여기에 최근 가격 추세 -3.6%, 단지 평균 유찰 3.3회, 다세대주택의 환금성 변수까지 고려하면 현재 가격에 높은 평가를 주기 어렵습니다.
특히 임차인이 경매신청 채권자이기도 하다는 특수성, 1차·2차 확정일자의 존재, 예상배당상 임차인 배당 0원의 적정성은 원본 서류를 통해 면밀하게 확인해야 합니다. 권리관계 검증 없이 낮은 최저가만을 근거로 접근할 물건이 아닙니다.
