수원지방법원 2025타경58991. 용인시 기흥구 동백동의 도시형생활주택 ‘네이처팰리스’ 103동 1층 102호로, 전용면적은 42.93㎡입니다. 감정가는 266,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 감정가의 70%인 186,200,000원입니다. 숫자만 보면 최신 동일 면적·동일 층 거래 228,000,000원보다 낮아 보이지만, 이 물건은 낙찰가만으로 취득비용을 판단하면 안 됩니다.
정수창은 2020.12.28 전입신고하고 2020.12.30 점유를 시작한 뒤 보증금 190,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2023.11.27 문세종의 가압류이므로, 정수창은 매각물건명세서상 대항력 있는 임차인입니다. 보증금이 낙찰가보다 크므로 미배당 잔액은 매수인이 인수하고, 현재 회차의 실질취득가는 186,200,000원 + 약 3,800,000원 = 약 190,000,000원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58991 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 동백동 399-14 동백동도시형생활주택 제103동 제1층 제102호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 42.93㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 |
| 단지 | 네이처팰리스 · 48세대 · 2019.12.19 준공 |
| 소유자 | 오기환 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 186,200,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정수창 / 203,393,697원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.27 갑구 6번 가압류 · 문세종 · 청구금액 401,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
2021.03.04 김희금의 2,000,000,000원 가압류가 먼저 등기됐지만 2021.06.17 해제로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.11.27 문세종의 가압류입니다. 그 이후의 임차권등기와 두 건의 강제경매개시결정은 매각으로 등기상 소멸합니다.
대항력 임차인 분석
실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정수창 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 | 190,000,000원 | 전입 2020.12.28 점유 2020.12.30 | 2020.12.28(1차) 2023.02.10(2차) | 2025.01.09 | 대항력 有 | 없음 배당 시뮬레이션 기준 | 해당 없음 |
② 실질취득과 시세 — 유찰돼도 총액은 약 1.90억
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건은 낙찰가가 낮아질수록 인수 잔액이 증가합니다. 따라서 최저가가 더 내려가더라도 낙찰가와 미배당 보증금 잔액의 합계는 약 190,000,000원으로 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 미배당 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 186,200,000원 | 약 3,800,000원 | 약 190,000,000원 |
| 2회 유찰 시 49% | 130,339,999원 | 약 59,660,001원 | 약 190,000,000원 |
| 3회 유찰 시 34.3% | 91,237,999원 | 약 98,762,001원 | 약 190,000,000원 |
인수 잔액은 낙찰가와 임차보증금의 단순 차액 기준입니다. 실제 배당액은 집행비용, 조세채권과 배당순위 판단에 따라 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류를 대조해야 합니다.
가격 비교의 기준은 현재 최저가 186,200,000원이 아니라 실질취득 약 190,000,000원입니다. 네이처팰리스의 최근 12개월 거래 평균은 253,250,000원이고, 최근 가격 추세는 과거 거래 대비 1.2% 상승입니다. 실질취득가는 최근 평균의 75.0%로 약 63,250,000원 낮습니다.
특히 대상 호와 같은 전용 42.93㎡·1층 거래가 2025.10에 228,000,000원으로 신고됐습니다. 실질취득 약 190,000,000원은 이 최신 비교 거래보다 38,000,000원 낮은 83.3% 수준입니다. 감정가 266,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높지만, 1회 유찰과 보증금 인수까지 반영한 실질취득 기준으로는 가격 간격이 존재합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 42.93㎡ | 1 | 228,000,000원 |
| 2025.10 | 45.94㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2025.07 | 45.94㎡ | 1 | 195,000,000원 |
| 2025.03 | 42.93㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2024.05 | 45.94㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2024.03 | 45.94㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 45.94㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 2021.12 | 45.94㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 42.93~45.94㎡ | 4건 | 253,250,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 186,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,406,800원 |
| 인수 · 임차인 정수창 보증금 | 190,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 김희금 | 2,000,000,000원 | 182,793,200원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 문세종 | 401,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 정수창 | 203,393,697원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 소명건설 주식회사 | 203,393,697원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 채권총액 2,807,787,394원 중 182,793,200원만 배당되고, 미배당액은 2,624,994,194원입니다. 표의 임차인 배당액은 0원으로 계산돼 있으므로, 실제 입찰에서는 임차인의 우선변제 순위와 배당 가능액을 원본 기록으로 재검증해야 합니다. 가격 메리트 비교는 대항력 인수형의 핵심 원칙에 따라 보증금 190,000,000원을 실질취득 기준으로 적용했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택 중 단지형다세대로 이용 중입니다. 대상은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 1층 102호입니다.
- 입지. 동막초등학교 북서측 인근이며, 전·답·임야·단독주택·다세대주택·학교·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 9필지 일단의 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 자연녹지지역에 속합니다. 공시지가는 857,300원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·준보전산지·가축사육제한구역·토지거래계약 허가구역 등에 해당하며, 일부 토지는 소로3류와 접합니다.
- 환금성. 48세대의 소규모 도시형생활주택이고 대상은 1층입니다. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회이며 낙찰 이력 비율은 0.0%로 집계돼, 매도 시 수요층과 거래기간을 보수적으로 봐야 합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득가로 판단. 현재 회차는 186,200,000원이 아니라 보증금 잔액 인수를 더한 약 190,000,000원을 시세와 비교해야 합니다.
- 임대차 실질 확인. 신청채권자와 임차인이 동일한 정수창입니다. 임대차계약서, 보증금 이체내역, 점유관계와 신청채권의 원인을 대조해야 합니다.
- 배당순위 재검증. 임차권등기에는 확정일자가 기재돼 있으나 예상배당은 우선변제권이 없는 것으로 계산됐습니다. 등기부·임차권등기명령·배당요구 서류의 날짜와 효력을 확인해야 합니다.
- 명도 조건 확인. 임차보증금 반환과 인도가 동시이행 관계가 될 수 있으므로, 인수 잔액의 지급시기와 열쇠 인도 조건을 사전에 설계해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 2회·3회 유찰돼 낙찰대금이 낮아져도 보증금 인수가 늘어 실질취득은 약 190,000,000원으로 유지됩니다.
- 1층·소규모 단지 보정. 같은 1층 최신 거래 228,000,000원이 직접 비교 대상이지만, 내부 상태·채광·소음·주차와 실제 매도기간을 현장 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 자연녹지지역과 토지거래계약 허가구역 등 토지이용 제한의 적용 범위를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 기록과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력, 권리는 조건부”
이 물건은 최저가 186,200,000원만 보면 최근 12개월 평균의 73.5%이지만, 대항력 임차인의 보증금 잔액까지 반영한 실질취득 약 190,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 이 가격도 최근 12개월 평균 253,250,000원의 75.0%, 같은 전용면적·같은 1층 최신 거래 228,000,000원의 83.3%여서 가격 간격은 남아 있습니다.
그러나 신청채권자와 대항력 임차인이 동일하고, 임차권등기에 확정일자가 기재돼 있음에도 예상배당은 임차인에게 0원을 배정하고 있습니다. 이 불일치를 해결하지 않은 채 입찰하면 인수액·명도·채권관계가 예상과 달라질 수 있습니다. 결론은 가격은 검토 가능하지만, 권리와 배당 원본 확인이 입찰의 선결조건입니다.
