수원지방법원 2025타경4109. 성남 수정구 시흥동 판교제2테크노밸리LH1단지 근린생활시설동 지하2층 11호입니다. 감정평가상 근린생활시설(포아이니)로 이용 중입니다. 소유자 정지욱 씨는 2020.08.12 매매를 원인으로 거래가액 383,010,000원에 취득했고, 2021.02.02 소유권이전등기와 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 276,000,000원이며 본건의 말소기준권리입니다.
이후 2025.03.12 경기신용보증재단의 가압류 29,144,000원이 들어왔고, 2025.09.10 신한은행 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 가압류와 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4109 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 시흥동 324 판교제2테크노밸리엘에이치1단지 근린생활시설동 지2층11호 |
| 도로명 | 경기도 성남시 수정구 창업로40번길 6 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(포아이니)로 이용 중 · 지하2층 11호 |
| 소유자 | 정지욱 (2020.08.12 매매, 거래가액 383,010,000원 · 2021.02.02 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 502,000,000원 / 502,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 225,126,860원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 사용승인일 | 2020.05.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
권리자료상 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·영업 주체와 임대차 존재 여부는 입찰 전 현장에서 별도로 확인해야 합니다. 현재 확인된 범위에서는 매수인이 인수할 금액은 0원이며, 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 가격을 ‘싸다’고 볼 수 없다
제공된 거래자료의 비교 기준면적은 62.45㎡이지만, 실제 거래표본은 27.28㎡·27.41㎡·31.33㎡로 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가격을 본건의 동일면적 직접 시세로 환산하거나 단정하면 안 됩니다. 그럼에도 최근 시장의 가격 수준과 방향을 보는 참고지표로는 의미가 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 27.28㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2024.12 | 27.28㎡ | 8 | 245,000,000원 |
| 2024.05 | 31.33㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2023.12 | 27.28㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2023.04 | 31.33㎡ | 1 | 275,000,000원 |
| 2022.07 | 27.28㎡ | 1 | 258,000,000원 |
| 2021.11 | 27.41㎡ | 8 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 27.28㎡ | 3 | 247,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 245,375,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 215,000,000원 |
최신 거래는 2025.12의 215,000,000원이고 최근 12개월 평균도 같은 215,000,000원입니다. 전체 8건 평균은 245,375,000원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해서 보면 가격 흐름은 -13.9%의 하락 추세입니다. 현재 최저가 502,000,000원은 최근 12개월 평균의 233.5%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 502,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,420,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 29,144,000원 | 29,144,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 189,436,000원 |
현재 최저가 502,000,000원 가정 시 채권자 합계 305,144,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 189,436,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 7,420,000원 추정치이며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격이 관건
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 502,000,000원 | 305,144,000원 | 189,436,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 401,600,000원 | 305,144,000원 | 90,040,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 321,280,000원 | 305,144,000원 | 10,838,080원 | 0원 |
2회 유찰 가격인 321,280,000원까지도 제공된 최근 12개월 거래 평균 215,000,000원보다 높은 금액입니다. 물론 거래표본 면적이 달라 단순 가격비교만으로 적정가를 결정해서는 안 되지만, 현재 회차의 낮은 권리위험이 높은 입찰가격을 정당화하지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국가기록원 성남분원 남측 인근이며, 주위는 오피스텔·지식산업센터·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 지하2층 11호 근린생활시설로 현재 ‘포아이니’로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층 건물이며 사용승인일은 2020.05.22입니다. 위생·급배수, 시스템 냉·난방, 승강기, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 15m, 남측 약 25m 내외 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·판교 제2테크노밸리 지구단위계획구역·도시첨단산업단지 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 2,916,000원/㎡, 토지면적 6,393.0㎡, 주상용으로 이용 중입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 권리자료상 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 영업자와 소유자의 관계, 임대차 여부와 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 가격은 면적 보정 후 판단. 제공 거래표본은 27.28㎡·27.41㎡·31.33㎡이고 본건 비교 기준면적은 62.45㎡입니다. 단순 총액 비교만으로 적정가를 결정하면 안 됩니다.
- 최근 하락 추세 반영. 최근 거래지표가 과거보다 13.9% 낮습니다. 전체 평균 245,375,000원보다 최신 215,000,000원을 우선 참고해야 합니다.
- 지하 근린시설의 영업성 검토. 실제 매출·임대료·공실 가능성·동선과 가시성은 주거용 부동산과 별도로 검토해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 배당관계, 점유관계는 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본으로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 강한 보수 접근
이 사건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 2021.02.02 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 매력적인 것은 아닙니다.
현재 실질취득은 502,000,000원입니다. 제공된 최신 거래와 최근 12개월 평균은 215,000,000원이고, 가격 추세는 -13.9%입니다. 게다가 거래표본의 면적이 본건과 맞지 않아 ‘동일면적 실거래보다 몇 % 싸다’는 식의 긍정적 판단도 할 수 없습니다. 오히려 현재 최저가가 최근 거래지표의 233.5%라는 사실 때문에 가격 검증을 훨씬 더 엄격하게 해야 하는 사건입니다. 결론은 권리는 단순하지만 신건 가격은 보류입니다.
