수원지방법원 2025타경5348. 하남시 덕풍동 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭 9층 디에이09-008호로, 감정평가상 지식산업센터(업체명: TRAXON e:cue)로 이용 중입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 660,000,000원입니다. 소유자는 전지현이며, 2021.05.31. 국민은행이 채권최고액 552,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 건물 등기의 말소기준입니다.
건물 등기만 보면 이후 수협은행·부안수산업협동조합의 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 물건의 핵심은 건물 등기 바깥에 있습니다. 매각물건명세서에 토지 을구 1번 지상권설정등기(2020.12.09.)가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재됐지만, 별도의 등기된 지상권은 존속하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경5348 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 831-1 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭 9층 디에이09-008호 |
| 도로명 | 경기도 하남시 미사대로 520 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 지식산업센터(업체명: TRAXON e:cue) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 중 9층 · 사용승인일 2021.01.06. |
| 소유자 | 전지현 |
| 감정가 / 최저가 | 660,000,000원 / 660,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 484,156,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 건물은 소멸, 토지 지상권은 인수
건물 등기상 말소기준권리는 2021.05.31. 국민은행 근저당권입니다. 2025.04.28. 수협은행 가압류, 2025.06.26. 부안수산업협동조합 가압류, 2025.11.28. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 수협은행 가압류는 2025.05.12. 청구금액이 136,899,695원으로 경정된 등기 이력이 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 점유·표시를 확인
현황조사상 실제 임차인은 트렉슨테크놀로지코리아 유한책임회사 1명입니다. 2024.03.22. 전입으로 말소기준권리인 2021.05.31. 국민은행 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 20,000,000원, 월세는 1,300,000원입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 트렉슨테크놀로지코리아 유한책임회사 | 908호 | 2024.03.22 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 6.6억, 싸다고 단정할 근거는 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 660,000,000원으로 신건입니다. 이번 사건에서는 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세에 해당하는 실거래 비교수치가 확인되지 않으므로, 감정가 6.6억이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 특히 권리 측면에 매수인이 인수하는 토지 지상권이 있으므로 단순히 유찰률만 적용해 가격 메리트를 판단해서도 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 660,000,000원 | 651,000,000원 | 1,686,723,370원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 528,000,000원 | 520,320,000원 | 1,817,403,370원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 422,400,000원 | 415,776,000원 | 1,921,947,370원 | 0원 |
각 회차의 0원은 배당 시나리오상 금전 인수액입니다. 토지 을구 1번 지상권의 존속·인수와는 별개입니다.
④ 예상배당표 (매각가 660,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,000,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 552,000,000원 | 552,000,000원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 1,369,899,695원 | 99,000,000원 |
| 3. 갑구 3-1번 가압류 경정 | 136,899,695원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부안수산업협동조합 | 278,923,980원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당은 집행비용 9,000,000원, 국민은행 552,000,000원, 수협은행 99,000,000원으로 매각대금 660,000,000원이 소진되는 구조입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남덕풍초등학교 북동측 인근이며, 주위는 지식산업센터·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 지식산업센터(업체명: TRAXON e:cue)로 이용 중이며 기본 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 42m, 남서측 약 22m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공시지가는 5,505,000원/㎡입니다.
- 규제. 공공주택지구·과밀억제권역·배출시설설치제한지역·준보전산지·공장설립승인지역·상대보호구역·중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원문 확인. 2020.12.09. 토지 을구 1번 지상권의 권리자·존속기간·범위·지료 등 등기 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 금전 인수 0원과 권리 인수를 구분. 배당표의 매수인 금전 인수액은 0원이지만 지상권은 존속합니다.
- 호실 확인. 등기상 디에이09-008호와 현황 D동 A-908 표시를 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차 점유 확인. 트렉슨테크놀로지코리아 유한책임회사의 실제 사용범위와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교수치 없이 신건 660,000,000원이 저렴하다고 단정하지 말고 별도 시세조사를 거쳐 응찰가를 정해야 합니다.
- 가압류 경정 확인. 수협은행 가압류는 2025.05.12. 청구금액 경정등기가 있으므로 배당요구·채권액 원본과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지 등기를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “0원 인수”보다 지상권 한 줄이 더 중요하다
건물 등기와 임차인만 보면 난도는 높지 않습니다. 2021.05.31. 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 트렉슨테크놀로지코리아 유한책임회사도 2024.03.22. 전입으로 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 금전 인수액도 0원입니다.
하지만 결론은 ‘권리 깨끗’이 아닙니다. 토지 을구 1번 지상권설정등기 (2020.12.09.)가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 문구가 있기 때문입니다. 게다가 신건 최저가 660,000,000원의 가격 메리트를 검증할 최근 실거래 비교값도 없어, 가격을 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 건물 권리는 비교적 단순하지만, 토지 지상권 확인 전에는 입찰 판단을 끝내면 안 되는 물건입니다.
