수원지방법원 2025타경5560. 성남시 분당구 야탑동 우당빌딩 1층 105호 근린시설입니다. 소유자 임선화는 2012.07.31 공유자 전원 지분을 거래가액 190,000,000원에 취득했고, 같은 날 주식회사신한은행 명의 채권최고액 143,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매에서의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 현재 남아 있는 김광기·김진환·변옥희의 근저당, 경기신용보증재단과 소상공인시장진흥공단의 가압류, 신한은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 권리의 선후관계 자체는 비교적 명료합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경5560 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 야탑동 537-4 우당빌딩 1층 105호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 인접 103호 및 104호와 일괄로 근린생활시설(굿모닝치킨) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 지하2층/지상5층 · 1층 105호 · 사용승인일 1993.11.12 |
| 소유자 | 임선화 (2012.07.31 거래가액 190,000,000원 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 287,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 94,356,271원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2012.07.31 신한은행 근저당입니다. 그 이전에 존재했던 중소기업은행 근저당들은 이미 말소됐고, 해동주류·다산주류 근저당도 등기부상 말소됐습니다. 현재 유효하게 남아 있는 후순위 권리 가운데 김광기 100,000,000원, 김진환 150,000,000원, 변옥희 80,000,000원의 근저당과 경기신용보증재단 20,000,000원, 소상공인시장진흥공단 5,912,803원의 가압류는 모두 말소기준 뒤에 있어 매수인에게 승계되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진영 | 105호 · 주거 | 2025.06.02 | 30,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 없음 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박진영의 전입신고일은 2025.06.02로, 말소기준권리인 2012.07.31 신한은행 근저당보다 약 13년 뒤입니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없고 보증금 30,000,000원도 매수인 승계 대상이 아닙니다. 확정일자는 기재돼 있지 않아 우선변제 여부를 확정적으로 평가할 근거는 없지만, 매수인 인수 여부와는 별개로 대항력 자체가 없다는 점이 중요합니다.
③ 배당 구조 — 2.87억에 낙찰돼도 후순위 미배당 발생
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,818,000원 |
| 1. 신한은행 근저당 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 2. 김광기 근저당 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 김진환 근저당 | 150,000,000원 | 39,182,000원 |
| 4. 변옥희 근저당 | 80,000,000원 | 0원 |
| 5. 경기신용보증재단 가압류 | 20,000,000원 | 0원 |
| 6. 소상공인시장진흥공단 가압류 | 5,912,803원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
감정가와 같은 287,000,000원에 매각된다고 가정하면, 채권 총액 498,912,803원 가운데 282,182,000원이 배당되고 216,730,803원이 미배당으로 남습니다. 김진환 근저당부터 일부 미배당이 발생하고, 그 뒤 변옥희 근저당과 두 가압류는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 그러나 이 후순위 미배당액은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아니며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 287,000,000원 | 282,182,000원 | 216,730,803원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 229,600,000원 | 225,585,600원 | 273,327,203원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 183,680,000원 | 180,308,480원 | 318,604,323원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 탄천종합운동장 남측 인근. 아파트단지, 공공·편의시설, 근린생활시설이 혼재하는 아파트단지 주변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능, 인근 노선버스정류장 소재. 근거리에 수인분당선 야탑역이 있어 교통환경은 보통 이상으로 평가됐습니다.
- 용도. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(분당). 토지는 상업용으로 이용 중이며 지형은 평지·세로장방, 북측 약 30m 내외 도로와 남측 약 8m 내외 도로에 접합니다.
- 건물. 1993.11.12 사용승인된 지하2층/지상5층 철근콘크리트조 건물의 1층 점포입니다. 기본 위생·급배수·화재탐지·승강기·주차 설비가 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 해당사항 없음. 다만 실제 이용은 103호·104호와 일괄된 근린생활시설로 확인돼 개별 호실 경계 및 독립 사용 가능성을 현장에서 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 103·104·105호 경계 확인. 105호 단독 출입·내부 벽체·설비·영업공간 구획이 실제로 어떻게 되어 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 임차인 조사상 박진영은 주거 사용, 감정평가상 현황은 굿모닝치킨 영업장입니다. 실제 점유자와 임대차·영업 관계를 재확인할 필요가 있습니다.
- 대항력은 없음. 박진영의 2025.06.02 전입은 2012.07.31 말소기준보다 늦어 보증금 30,000,000원의 매수인 승계 위험은 없습니다.
- 후순위 미배당과 인수를 구분. 현재가에서도 채권 미배당 216,730,803원이 발생하지만 이는 후순위 채권자 측 손실이며, 제공된 권리관계상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 287,000,000원과 동일합니다. 상가의 실제 임대수익·공실 가능성·개별 점포 거래 수준 등을 별도로 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 관리비·점포 비용 확인. 체납 관리비와 공용부분 부담, 3개 호실 일괄영업에 따른 설비 분리 비용 등이 있는지 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, ‘105호 단독 가치’가 승부처
이 사건의 권리구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2012년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 살아 있는 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 임차인 박진영 역시 전입시점이 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 근린시설 경매는 권리만 깨끗하다고 끝나지 않습니다. 이 105호는 현재 103호·104호와 함께 하나의 굿모닝치킨 영업장으로 사용 중이고, 임차인 조사상 용도와 감정평가 이용현황도 서로 다릅니다. 따라서 입찰 판단의 핵심은 ‘후순위 채권이 얼마나 미배당되는가’가 아니라 105호를 실제로 독립 점포로 인도받아 사용할 수 있는지, 그리고 감정가 287,000,000원이 그 현황을 감안한 합리적인 취득가격인지입니다. 권리는 합격, 현황과 가격은 확인 후 결정. 이 사건을 보는 가장 정확한 결론입니다.
