수원지방법원 2025타경1092. 경기도 화성시 팔탄면 구장리 127-75의 토지와 공장 건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1동 단층 공장, 2동 단층 공장·변전실·W.C, 3동 공장·숙소, 4동 창고·W.C·식당·사무실, 5동 단층 공장·W.C 등으로 확인됩니다. 토지는 14,871㎡의 공장용지이고, 토지이용상황은 공업용, 계획관리지역입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 물건 포함이 기재돼 있습니다.
권리의 기준점은 2017.02.23 설정된 우리은행 채권최고액 10,800,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 이경수 근저당과 삼성물산 가압류, 국세 압류, 화성시 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부가 아니라 점유관계입니다. 현황조사상 4개 업체가 임차관계로 확인됐고, 이 가운데 3곳은 전입신고가 말소기준 이후라 대항력이 없지만, (주)광진에프에이엔지니어링은 전입신고일·보증금이 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1092 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 팔탄면 구장리 127-75 · 경기도 화성시 만세구 팔탄면 서해로 1155 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장·창고·사무실·숙소 등 |
| 토지 | 14,871㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 비디아이주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 13,084,537,000원 / 13,084,537,000원 (신건) |
| 청구액 | 5,097,388,010원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 물건 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
과거 신한은행·군인공제회·중소기업은행·국민은행·한국산업은행 근저당과 다수의 가압류·보전처분은 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 매각 권리분석의 기준은 을구 12번 우리은행 근저당입니다. 그 이후의 이경수 근저당, 삼성물산 가압류, 국세 압류, 화성시 압류 및 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 4명 중 1명은 대항력 판정이 아직 안 된다
| 임차인 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)광진에프에이엔지니어링 | 현황조사 확인 | 미상 | 보증금 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 케이엠비주식회사(이경남) | 5동 150.0000㎡ | 2020.06.19 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사보국하이테크(안규승) | 165.2900㎡ | 2020.12.08 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)더이온 | 386.9100㎡ | 2023.05.31 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 4명입니다. 케이엠비주식회사, 주식회사보국하이테크, (주)더이온은 전입신고가 2017.02.23 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 (주)광진에프에이엔지니어링은 전입신고일과 보증금이 모두 미상이므로 ‘대항력 없음’으로 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 13,084,537,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 133,245,370원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 10,800,000,000원 | 10,800,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이경수 | 3,900,000,000원 | 2,151,291,630원 |
| 4. 가압류 · 삼성물산 주식회사 | 1,636,013,430원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 16,336,013,430원 중 12,951,291,630원이 배당되고, 미배당은 3,384,721,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 대항력 판정이 끝나지 않은 임차인이 있어 실제 인수위험은 별도 확인이 필요합니다.
④ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 감정가만으로 싸다고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 13,084,537,000원과 최저가가 같다는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 현재 회차는 신건이고, 가격 비교의 기준이 될 최근 거래 평균이나 최신 거래가 없어 ‘시세보다 싸다’는 결론은 낼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 13,084,537,000원 | 12,951,291,630원 | 3,384,721,800원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 | 10,467,629,600원 | 10,360,553,304원 | 5,975,460,126원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 8,374,103,680원 | 8,287,962,643원 | 8,048,050,787원 | 0원* |
* 배당모형상 값. (주)광진에프에이엔지니어링의 전입신고일·보증금이 미상이라 실제 인수위험은 확정되지 않았습니다.
⑤ 입지·물적 특성 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 팔탄면 구장리 ‘팔탄협동화단지’ 서측 인근이며, 주변은 공장지대 및 국도주변 산림지대입니다.
- 교통. 인접 중로변을 통해 차량 접근이 용이하고, 근거리에 318번 지방도로 및 팔달교차로가 있습니다.
- 토지. 14,871㎡ 공장용지로 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리)이며, 중로1류에 접합니다. 공시지가는 459,400원/㎡입니다.
- 건물. 1동·2동·5동은 단층 공장, 3동은 공장·숙소, 4동은 창고·식당·사무실 용도로 이용되고 있습니다.
- 구조. 각 건물은 일반철골구조를 중심으로 하며 사용승인은 2004.03.29입니다.
- 설비. 위생·급배수, 전기설비(화재탐지), 하수처리, 오수정화조, 소방용 지하저수조 시설 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각 범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 물건이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인부터 확인. (주)광진에프에이엔지니어링의 전입신고일·보증금·점유범위를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확정해야 합니다.
- 나머지 임차인 명도. 대항력이 없는 임차인이라도 실제 점유 중이면 인도·명도 일정과 영업시설 이전 문제를 확인해야 합니다.
- 제시외 물건. 일괄매각에 제시외 물건이 포함되므로 감정평가서의 포함 범위와 현장 상태를 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세 압류가 등기돼 있으며 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 조세채권 순위와 금액을 확인해야 합니다.
- 공장 설비·시설. 건물 외 생산설비나 영업용 동산이 매각 대상에 포함되는지 현장과 매각목록을 구분해 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 감정가만으로 가격 매력도를 판단하기 어렵습니다. 토지·건물 가치와 공장 입지의 개별 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “실제 인수 0원 확정”은 다르다
우리은행 근저당을 말소기준으로 보면 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 현황조사상 실제 임차인 4명 가운데 (주)광진에프에이엔지니어링은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 등기상 후순위 소멸 구조이지만, 임차인 인수위험까지 0원으로 확정된 사건은 아닙니다. 더구나 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 13,084,537,000원의 가격 메리트도 검증되지 않았습니다. 결론은 권리등기 구조는 정리 가능, 임차인 확인은 필수, 가격은 별도 검증입니다.
