서울남부지방법원 2025타경9635. 영등포구 양평동2가 디에이원파크 10층 1003호로, 등기상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시에는 방 2개·거실·주방·화장실·발코니를 갖춘 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 이루다는 2021년 10월 5일 매매를 원인으로 거래가액 270,000,000원에 취득했습니다.
표면상 가격은 감정가 265,000,000원에서 3회 유찰된 135,680,000원입니다. 그러나 이 사건의 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 점유자 윤동민은 2022년 12월 9일 전입했고, 2023년 3월 6일 전세금 310,000,000원의 전세권을 설정했습니다. 이 권리는 자료상 말소기준인 2025년 5월 9일 임의경매개시결정보다 앞서며, 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 분류돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9635 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동2가 43-11 디에이원파크 제10층 제1003호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(방2, 거실, 주방, 화장실, 발코니)로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층/지상 14층 내 제10층 |
| 소유자 | 이루다 (2021.10.05. 매매 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 135,680,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤동민 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 전세권 범위 | 제10층 제1003호 28.02㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 3.10억 전세권
이 사건 자료상 말소기준은 2025.05.09. 임의경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.03.06. 전세권은 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류돼 있습니다. 반면 경매개시결정 이후의 국민건강보험공단 압류와 영등포구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 전세금·보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤동민 | 1003호 | 2022.12.09 | 등기 전세금 310,000,000원 보증금 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 비승계 |
윤동민은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 조사돼 있습니다. 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있으며, 확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 동시에 등기부상 전세권자이자 이 사건 신청채권자도 윤동민으로 동일합니다.
③ 실질취득가 — 낙찰가가 내려가도 약 3.10억대
현재 회차 최저가 135,680,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,699,520원을 먼저 제외한 뒤, 전세권자 윤동민에게 132,980,480원이 배당됩니다. 전세금 310,000,000원 중 177,019,520원이 미배당으로 남습니다.
4회 유찰 시 매각가는 108,544,000원으로 내려가지만 미배당은 203,775,616원으로 늘어납니다. 5회 유찰 시에도 매각가는 86,835,200원으로 낮아지는 대신 미배당이 225,127,834원까지 커집니다. 즉 유찰이 반복될수록 법원에 내는 금액은 줄어도 선순위 권리의 미회수액이 증가하므로, 총 실질부담은 전세금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,699,520원 |
| 2. 전세권 · 윤동민 | 310,000,000원 | 132,980,480원 |
| 전세금 미배당 | - | 177,019,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.0%로 추정된 금액입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 양평역 남서측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 공업지대입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 양평역과 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 등기상 근린시설이지만 현재는 방2·거실·주방·화장실·발코니를 갖춘 오피스텔로 이용 중입니다. 용도와 실제 이용상태의 차이는 대출·세금·전입 및 향후 매각 조건에 영향을 줄 수 있어 확인이 필요합니다.
- 토지 조건. 도시지역·준공업지역, 토지이용상황은 업무용이며 공시지가는 5,890,000원/㎡입니다. 토지는 평지·사다리형·소로각지 조건입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 승강기, 난방, 위생·급배수, 화재경보 및 화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 현재 최저가가 아니라 최저가와 전세금 미배당을 합친 312,699,520원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 전세권 소멸 여부 원문 확인. 2023.03.06. 전세권의 존속기간은 2024.12.09.까지로 기재돼 있으나, 등기상 권리의 말소 여부와 매각물건명세서상 인수 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 대항력 자료 확인. 윤동민의 전입일은 2022.12.09.입니다. 실제 점유, 전세계약서, 전세금 지급 증빙, 확정일자와 배당요구 여부를 함께 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 검증. 임차인·전세권자·신청채권자가 모두 윤동민으로 동일합니다. 소유자 이루다와의 관계 및 실제 채권관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설 등기와 오피스텔 이용상태가 함께 나타납니다. 건축물대장상 용도, 전입 가능 여부, 금융기관 담보평가와 세금 조건을 확인해야 합니다.
- 체납 비용 확인. 관리비와 공용부분 체납액, 당해세 및 배당표에 반영되지 않은 우선채권을 관리주체와 관계기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 관련 서류를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 최저가”가 아니라 “약 3.13억 실질부담”
이 사건은 3회 유찰돼 최저가가 감정가의 절반 수준까지 내려왔지만, 할인율만으로 접근할 물건이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 윤동민의 전입과 전세금 310,000,000원의 전세권이 있고, 현재 회차 배당만으로는 177,019,520원이 회수되지 않습니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 312,699,520원으로 계산되며, 감정가 265,000,000원보다 높습니다. 이후 유찰로 최저가가 더 내려가도 미배당액이 함께 증가해 총부담은 전세금 수준에 머뭅니다. 여기에 근린시설 등기와 오피스텔 이용상태의 차이, 임차인과 신청채권자가 동일한 관계 검증 문제까지 남아 있습니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 낮지 않으며, 인수 조건이 해소되지 않는 한 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
